ILPP2/443-837/11-2/SJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez Radcę Prawnego, przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali mieszkalnych oraz skutków tej sprzedaży dla statusu Wnioskodawcy jako podatnika VAT - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali mieszkalnych oraz skutków tej sprzedaży dla statusu Wnioskodawcy jako podatnika VAT.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wpisany jest do ewidencji działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności gospodarczej wg PKD jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z) oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z). Działalność Zainteresowanego polega głównie na tym, że kupuje na rynku wtórnym od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej lokale mieszkalne przeznaczone do remontu, przy czym nabywane lokale w każdym przypadku były zamieszkane przez okres co najmniej 2 lat od dnia ich nabycia, a ponadto Wnioskodawca nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Następnie Zainteresowany remontuje zakupione lokale na własny koszt i zamierza je odsprzedawać osobom trzecim. Wartość nakładów związanych z remontami lokali nie przekracza 30% wartości początkowej tych lokali. Ubocznym zajęciem Wnioskodawcy jest wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca jest objęty podatkiem od towarów i usług od prowadzonej działalności gospodarczej nawet w przypadku, gdy jego przychód przekroczy 150.000 zł i czy musi dokonywać zgłoszenia w zakresie tego podatku (VAT-R).

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych, które zostały zakupione od osób fizycznych nieprowadzacych działalności gospodarczej i które były zamieszkiwane przez okres co najmniej 2 lat od dnia ich nabycia i Zainteresowany nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wartość nakładów związanych z remontami lokali nie przekracza 30% wartości początkowej tych lokali, jest zwolniona od podatku od towarów i usług na mocy przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 (zwolnienie przedmiotowe) i nie musi dokonywać zgłoszenia w zakresie tego podatku (VAT-R).

Natomiast jeżeli chodzi o podatek od towarów i usług z wynajmu, to zdaniem Wnioskodawcy, korzysta on ze zwolnienia podmiotowego określonego w przepisie art. 113 ust. 1 ustawy, oczywiście pod warunkiem nie przekroczenia kwoty ze sprzedaży w wysokości 150.000 zł W myśl przepisu art. 113 ust. 2 ustawy, do kwoty 150.000 zł nie wlicza się dochodów uzyskiwanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych, która to sprzedaż zwolniona jest od podatku. Zatem, do czasu uzyskania przez Zainteresowanego przychodów z wynajmu w wysokości 150.000 zł nie musi on dokonywać zgłoszenia w zakresie podatku od towarów i usług (VAT-R).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z kolei, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...) - art. 8 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę - bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie także moment oddania (wydania) budynku (budowli) lub jego części (np. lokali) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy), w wykonaniu czynności opodatkowanych.

Z kolei, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabywa na rynku wtórnym lokale mieszkalne od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które są przeznaczone do remontu, przy czym nabywane lokale w każdym przypadku były zamieszkiwane przez okres co najmniej dwóch lat od dnia ich nabycia. Od nabycia przedmiotowych lokali Zainteresowany nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca będzie remontował nabyte lokale na własny koszt - wartość nakładów związanych z remontem lokali nie przekracza 30% wartości początkowej tych lokali. Następnie Zainteresowany zamierza odsprzedać wyremontowane lokale osobom trzecim.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie sprzedaż lokali mieszkalnych nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem nie będzie to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych. Wynika to z faktu, iż przedmiotowe lokale były zasiedlone przez okres co najmniej 2 lata od dnia ich nabycia - zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Zainteresowany od nabycia przedmiotowych lokali nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne wyłączenia ze zwolnienia od podatku, wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Artykuł 113 ust. 1 ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Od dnia 1 stycznia 2011 r., w myśl art. 1 pkt 2 ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 2 grudnia 2009 r. (Dz. U. Nr 215, poz. 1666), przepis ten otrzymał brzmienie - zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jednakże w art. 2 ww. ustawy postanowiono, iż kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dla 2010 r. przyjmuje się w wysokości 100.000 zł.

Wskazać w tym miejscu należy, iż na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosowanie do treści art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne (art. 96 ust. 3 ustawy).

Na mocy art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako "podatnika VAT czynnego" lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego".

Ze stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowany sprzedaje lokale mieszkalne, które zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, korzystają ze zwolnienia od podatku VAT. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest również wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, która to usługa korzysta ze zwolnienia, stosownie do art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem, w sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawca nie stanie się "podatnikiem VAT czynnym", gdyż sprzedaż lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, podlega wprawdzie opodatkowaniu ale korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ponadto, usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne pomimo, iż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to jednakże korzysta ze zwolnienia. Tym samym, stosownie do regulacji zawartej w art. 113 ust. 2 ustawy, sprzedaż ta pozostaje bez wpływu na ustalenie wartości sprzedaży uprawniającej do korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż do wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku.

Reasumując, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że Wnioskodawca wykonuje tylko czynności zwolnione od podatku VAT (tj. sprzedaż lokali mieszkalnych oraz najem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne). A zatem, czynności te, zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy, nie wliczają się do kwoty 150.000 zł, po przekroczeniu której Zainteresowany stanie się podatnikiem VAT czynnym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.