ILPP2/443-154/09-2/MN - Obowiązek rejestrowania za pomocą kasy rejestrującej obrotu z tytułu wynajmu lokali komunalnych przez spółkę zarządzającą nieruchomościami w imieniu gminy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2009 r. (data wpływu 9 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku rejestrowania za pomocą kasy rejestrującej obrotu z tytułu najmu lokali komunalnych - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku rejestrowania za pomocą kasy rejestrującej obrotu z tytułu najmu lokali komunalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka przyjęła z dniem XXX 2009 r. w zarząd nieruchomości (lokale mieszkalne i lokale użytkowe), które są własnością Gminy. Zarząd nieruchomościami obejmuje: bieżące utrzymanie zarządzanego Zasobu, prowadzenie w imieniu i na rzecz Gminy ewidencji analitycznej wszystkich najemców w zakresie przychodów należnych (przypis) i wpłat. w tym celu Spółka posiada wyodrębniony system ewidencji i rozliczeń, wyodrębniony rachunek bankowy, przez który przepływają środki z tytułu wszelkich płatności najemców i następnego dnia roboczego za poprzedni dzień roboczy przekazuje zgromadzone na tym rachunku środki na rachunek Gminy. Zarządca zawiera w imieniu właściciela umowy najmu, wystawia w imieniu Gminy faktury VAT dla najemców lokali użytkowych z tytułu najmu, oryginały dostarcza najemcy lokalu, a ich kopie za dany miesiąc wraz z rejestrem sprzedaży przekazuje Gminie w celu zaewidencjonowania w swoich księgach rachunkowych i rozliczenia podatku VAT.

Właściciel i najemcy lokali komunalnych otrzymują informację o wysokości czynszu i zaliczek na media (tzw. przypis). Najemcy dokonują wpłat na podstawie książeczek mieszkaniowych, które Zarządca przygotowuje i dostarcza lokatorowi. Po zamknięciu i rozliczeniu miesiąca Zarządca przygotowuje sprawozdanie z rozliczenia obrotów należności z tytułu czynszów i opłat niezależnych od właściciela z najmu lokali mieszkalnych i przekazuje Gminie w celu ujęcia w księgach rachunkowych i rozliczenia podatku VAT.

Saldo zadłużenia najemców lokali mieszkalnych i użytkowych powstaje w ewidencji Gminy. Za świadczone usługi zarządzania Zarządca wystawia Gminie fakturę VAT, która jest przychodem Spółki. Spółka w swoim niezależnym systemie FK prowadzi ewidencję kosztów i przychodów związanych z zarządzaniem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka powinna rejestrować obrót z tytułu najmu lokali komunalnych na urządzeniu rejestrującym, czy może Gmina powinna rejestrować ten obrót na urządzeniu rejestrującym...

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma on obowiązku ewidencji obrotu na kasie fiskalnej, ponieważ umowę o zarządzanie zawarł z Gminą, a nie z osobami fizycznymi i to Gmina jest usługobiorcą świadczonych przez Spółkę usług. Czynsze i opłaty niezależne pobierane od najemców na wyodrębnione konto Spółki nie są dla niej obrotem, czyli należnością za świadczoną usługę zarządzania.

Natomiast zwolnienie Gminy z obowiązku rejestracji sprzedaży można wywieść z pisma MF Nr PP1-811/912/03/JW, z którego wynika, że czynsze wnoszone na rzecz pokrycia kosztów utrzymania lokali nie są dla gmin należnościami za usługi świadczone na rzecz mieszkańców przez Gminę. Nie ma zatem podstaw do fakturowania ani rejestrowania na kasie fiskalnej rozliczeń między Gminą a lokatorami mieszkań komunalnych. Ponadto, zwolnienie z obowiązku stosowania kas rejestrujących można wywieść z poz. 24 załącznika do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 grudnia 2008 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Usługi obejmujące obsługę nieruchomości komunalnych to usługi, które są przez Gminy wykonywane jako jedno z zadań administracji publicznej i są wyłączone z obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej, zgodnie z poz. 24 załącznika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...) - art. 8 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka przyjęła z dniem XXX 2009 r. w zarząd nieruchomości (lokale mieszkalne i lokale użytkowe), które są własnością Gminy. Zarząd nieruchomościami obejmuje: bieżące utrzymanie zarządzanego Zasobu, prowadzenie w imieniu i na rzecz Gminy ewidencji analitycznej wszystkich najemców w zakresie przychodów należnych (przypis) i wpłat. w tym celu Spółka posiada wyodrębniony system ewidencji i rozliczeń, wyodrębniony rachunek bankowy, przez który przepływają środki z tytułu wszelkich płatności najemców i następnego dnia roboczego za poprzedni dzień roboczy przekazuje zgromadzone na tym rachunku środki na rachunek Gminy. Zarządca zawiera w imieniu właściciela umowy najmu i wystawia w imieniu Gminy faktury VAT dla najemców lokali użytkowych. Najemcy dokonują wpłat na podstawie książeczek mieszkaniowych, które Zarządca przygotowuje i dostarcza lokatorowi. Za świadczone usługi zarządzania Zarządca wystawia Gminie fakturę VAT, która jest przychodem Spółki.

Na mocy art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury - art. 106 ust. 4 ustawy.

Zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

W myśl § 7 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie kryteriów i warunków technicznych, którym muszą odpowiadać kasy rejestrujące oraz warunków ich stosowania (Dz. U. Nr 212, poz. 1338), podatnicy prowadzący ewidencję przy zastosowaniu kas, u których podstawą opodatkowania jest kwota prowizji lub inna postać wynagrodzenia za wykonywane usługi w ramach umowy agencyjnej, zlecenia, pośrednictwa lub innych umów o podobnym charakterze albo też marża, ewidencjonują na potrzeby obliczenia osiąganego przez nich obrotu oraz kwot podatku należnego całą wartość sprzedaży własnej oraz prowadzonej na rzecz lub w imieniu innych podatników.

W przedmiotowej sprawie usługi najmu lokali komunalnych świadczone są przez Gminę, jednakże Wnioskodawca dokonuje ich sprzedaży w imieniu Gminy na rzecz osób fizycznych. Tym samym, zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy, sprzedaż taka podlega obowiązkowi ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej.

Pośrednictwo w sprzedaży usług najmu jest jedynie specyficzną formą sprzedaży i nie zostało - jako odrębna czynność - zwolnione z obowiązku ewidencjonowania obrotów i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kasy rejestrującej.

Ponadto informuje się, iż zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 grudnia 2008 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 228, poz. 1510), zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania do dnia 31 grudnia 2009 r. również podatników, u których kwota obrotu z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy, nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 40.000 zł i jeżeli wcześniej nie powstał wobec nich obowiązek ewidencjonowania, z zastrzeżeniem ust. 4.

Zatem Wnioskodawca, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego do dnia przekroczenia obrotów w wysokości 40.000 zł z działalności określonej w art. 111 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2009 r.

Dla potrzeb związanych z wykonywaniem obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku przy zastosowaniu kas rejestrujących przewidzianego w art. 111 ust. 1 ustawy i § 7 ust. 7 rozporządzenia w sprawie kryteriów i warunków technicznych, którym muszą odpowiadać kasy rejestrujące oraz warunków ich stosowania, istotny jest obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy. Obrotem, w myśl art. 29 ust. 1 ustawy, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W związku z tym, w przypadku świadczenia usług zarządzania nieruchomościami, do obrotu zobowiązującego do prowadzenia ewidencji sprzedaży za pomocą kasy rejestrującej należy przyjąć całą wartość opłat pobieranych w imieniu Gminy z tytułu najmu.

W świetle powyższego, obowiązek rozpoczęcia ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego za pomocą kas rejestrujących, powstaje u pośrednika z chwilą przekroczenia obrotów w wysokości 40.000 zł z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że Spółka pomimo, iż nie jest Stroną umów zawartych na najem gminnych lokali mieszkalnych, co oznacza, że z tytułu opłat za najem powyższych lokali nie jest podmiotem świadczącym usługę - ma obowiązek ewidencjonowania obrotu z tytułu najmu lokali komunalnych należących do Gminy za pomocą kasy rejestrującej.

Jednakże, na mocy art. 111 ust. 7 pkt 3 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych, w drodze rozporządzenia może zwolnić na czas określony niektóre grupy podatników oraz niektóre czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, ze względu na rodzaj prowadzonej działalności lub wysokość obrotu.

Powyższa delegacja została zrealizowana przez wydanie rozporządzenia z dnia 19 grudnia 2008 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 228, poz. 1510), zwanego dalej rozporządzeniem, a przypadki, w których podatnik może korzystać ze zwolnienia z obowiązku instalacji kas rejestrujących zostały wyszczególnione w § 2 i 3 tego rozporządzenia.

Mocą § 2 pkt 2 rozporządzenia, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania do dnia 31 grudnia 2009 r. - sprzedaż w zakresie czynności wymienionych w załączniku do rozporządzenia.

W poz. 15 załącznika do rozporządzenia wymieniono usługi o symbolu PKWiU ex 70.2 usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek - których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą - jako zwolnione z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących.

Przepis ten dotyczy zarówno zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu z tytułu wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym jak i niemieszkalnym.

W związku z powyższym, ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kasy rejestrującej, na podstawie poz. 15 załącznika do rozporządzenia można skorzystać pod warunkiem, że przy każdorazowym świadczeniu usług najmu nieruchomości wystawiane były faktury (rachunki).

Jak wynika z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Wnioskodawca wystawia w imieniu Gminy faktury VAT dla najemców lokali użytkowych z tytułu najmu, natomiast najemcy lokali komunalnych dokonują wpłat na podstawie książeczek mieszkaniowych, które Zarządca przygotowuje i dostarcza lokatorowi. Zatem, Zainteresowany nie może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku rejestrowania obrotu za pomocą kasy rejestrującej na podstawie poz. 15 załącznika do rozporządzenia, ponieważ nie wystawia on faktur VAT przy każdorazowym świadczeniu usług najmu nieruchomości.

Jednakże, z poz. 38 załącznika do rozporządzenia wynika, iż świadczenie usług, za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, pod warunkiem że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła. Przy czym zwolnienie to nie dotyczy podatników, którzy rozpoczęli ewidencjonowanie tych usług (sprzedaży towarów) przed dniem 1 stycznia 2009 r.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Spółka posiada wyodrębniony system ewidencji i rozliczeń oraz wyodrębniony rachunek bankowy, przez który przepływają środki z tytułu wszelkich płatności najemców i następnego dnia roboczego za poprzedni dzień roboczy przekazuje zgromadzone na tym rachunku środki na rachunek Gminy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy Wnioskodawca spełnia warunki określone w poz. 38 załącznika do rozporządzenia - zapłata za świadczone usługi w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, a z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła - to może on korzystać ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kasy rejestrującej do dnia 31 grudnia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.