ILPP2/443-1032/08-4/GZ - Odliczenie podatku naliczonego z faktur dokumentujących otrzymanie kwot stanowiących równowartość określonego poziomu przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. reprezentowanej przez Doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2008 r. (data wpływu 10 listopada 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących otrzymanie kwot stanowiących równowartość określonego poziomu przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 10 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących otrzymanie kwot stanowiących równowartość określonego poziomu przychodów z najmu. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 27 stycznia 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.) o brakujące informacje dotyczące zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym dwóch działek oraz właścicielem wybudowanego na tym gruncie budynku biurowego, które zamierza sprzedać. Zbycie tej nieruchomości będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). W chwili obecnej, Spółka wynajmuje cały budynek jednemu najemcy. W odniesieniu do tego podmiotu stosuje dwie stawki czynszu: niższą - przez pierwszą część trwania najmu, oraz wyższą - w późniejszym okresie trwania najmu. W wyniku zmiany właściciela nieruchomości stawki czynszu się nie zmienią, gdyż przy zmianie wynajmującego nie dojdzie do zmiany warunków najmu dla najemcy. Dlatego też nowy właściciel nieruchomości (dalej: Kupujący) będzie przez pewien czas otrzymywał od najemców czynsz liczony według stawki niższej.

Spółka zamierza sprzedać budynek, a cena będzie obliczona metodą dochodową, przy czym od ceny nie zostanie odjęta kwota stanowiąca różnicę pomiędzy docelowym czynszem a czynszem obniżonym w okresie jego stosowania.

W związku z ustaleniem na pewien okres czynszu według stawki niższej, Spółka zamierza - niezależnie od umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - zawrzeć z Kupującym umowę (dalej: Umowa), na mocy której zagwarantuje mu - przez określony czas po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości - przychody z tytułu najmu tej nieruchomości na określonym poziomie - obowiązującym po okresie obniżonego czynszu. Treścią Umowy będzie zobowiązanie Spółki do wyrównania Kupującemu kwoty czynszu do wyższej stawki czynszu w okresie obowiązywania niższego czynszu. Alternatywnie, Spółka w umowie sprzedaży nieruchomości zawrze postanowienie, stosownie do którego jednorazowo wypłaci Kupującemu kwotę wyliczoną jako różnicę pomiędzy czynszem, jaki byłby należny, gdyby nie obniżka w czynszu, a czynszem docelowym w okresie następującym po okresie obniżonego czynszu.

W wyniku Umowy lub Postanowienia umowy sprzedaży, Spółka będzie zatem przekazywać na rzecz Kupującego kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy czynszem ustalonym według stawki wyższej, a czynszem ustalonym według stawki niższej. Jeżeli zostanie zawarta umowa, kwoty te będą przekazywane przez okres, w którym najemca ma obowiązek zapłaty czynszu według stawki niższej, czyli do momentu, w którym dla tej umowy najmu zaczną obowiązywać wyższe stawki czynszu. Jeżeli natomiast zawarte zostanie odpowiednie Postanowienie w umowie sprzedaży, Spółka wypłaci po sprzedaży nieruchomości jednorazowo kwotę różnicy, o której mowa powyżej, na rzecz Kupującego.

Zainteresowany jest w trakcie procesu przekształcenia w spółkę komandytowo-akcyjną i sprzedaż zostanie dokonana w momencie zmiany formy prawnej.

Jednak zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, jak i zawarcie odrębnej umowy, na podstawie której Wnioskodawca zagwarantuje nabywcy przychody z najmu na określonym poziomie, nastąpi już po jego przekształceniu w Spółkę komandytowo-akcyjną. Koszt wypłat związanych z zagwarantowaniem nabywcy przychodów z najmu na określonym poziomie poniesie również Spółka komandytowo-akcyjna.

Również w przypadku alternatywnego sposobu wyrównywania przychodów na określonym poziomie, zobowiązanie zostanie podjęte przez Zainteresowanego po przekształceniu w Spółkę komandytowo-akcyjną. Jak wskazano wyżej, alternatywnie Spółka w umowie sprzedaży nieruchomości zawrze postanowienie, stosownie do którego jednorazowo wypłaci Kupującemu kwotę wyliczoną, jako różnicę pomiędzy czynszem jaki byłby należny gdyby nie obniżka w czynszu, a czynszem docelowym w okresie następującym po okresie obniżonego czynszu. Zatem, skoro zagwarantowanie przychodów z najmu na określonym poziomie nastąpi w umowie sprzedaży nieruchomości, a stroną umowy sprzedaży będzie Spółka komandytowo-akcyjna, to również zobowiązanie do wypłaty kwoty różnicy zostanie podjęte przez nią - poniesienie ona koszt.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na wystawionych przez Kupującego na jej rzecz fakturach, dokumentujących otrzymanie kwot stanowiących równowartość określonego poziomu przychodów z najmu...

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w kwocie wypłaconej na rzecz Kupującego i wykazanego w fakturze wystawionej przez Kupującego na jego rzecz, z tytułu usługi najmu.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie natomiast z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Warunkiem odliczenia podatku naliczonego są zatem:

Odnosząc się do przesłanki pierwszej, na gruncie ustawy należy uznać, że Kupujący świadczy usługę najmu, zaś kwota wypłacona na jego rzecz, będzie stanowić - pomimo, że Spółka faktycznie nie użytkuje przedmiotu najmu - czynsz najmu. Z punktu widzenia świadczeniodawcy, kwota uzyskana od Zainteresowanego tytułem wyrównania czynszu do odpowiedniego poziomu stanowi czynsz najmu.

Kupujący będzie zatem świadczył usługę najmu, w której przedmiotem wynajmu będzie nabyta od Spółki nieruchomość. Kwota uzyskana od Spółki będzie wynagrodzeniem za świadczenie tej usługi, w związku z czym - zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania VAT - powinna zostać obciążona podatkiem VAT. Nieobciążenie tej kwoty podatkiem VAT powodowałoby, zdaniem Wnioskodawcy, że część wynagrodzenia za usługę podlegającą opodatkowaniu, pozostałaby poza opodatkowaniem.

Pomimo, że Spółka nie będzie faktycznie użytkować tej nieruchomości, będzie usługobiorcą - w tym sensie, że na podstawie Umowy będzie miała obowiązek ponosić określoną w Umowie część czynszu. Skoro będąc jeszcze właścicielem, Spółka wynegocjowała z najemcami dwie stawki czynszu - jedną niższą, drugą wyższą, to przestaje być właścicielem nieruchomości i zobowiązując się wobec nowego właściciela do "wyrównania" kwoty czynszu do stawki wyższej, będzie w tej części nabywać od nowego właściciela (Kupującego) usługę najmu.

Z pewnością natomiast - w części, w jakiej Spółka będzie na podstawie Umowy gwarantować Kupującemu przychody z najmu na stałym poziomie - usługa najmu nie będzie świadczona na rzecz "faktycznych" najemców. Dla "faktycznych" najemców wynagrodzeniem za usługę najmu jest kwota, jaka będzie od nich przysługiwać Kupującemu - na podstawie umów najmu zawartych jeszcze przez Spółkę, tj. przed zbyciem nieruchomości, na rzecz Kupującego.

Podsumowując, uzasadnienie wystąpienia przesłanki pierwszej, Spółka nabywa od Kupującego usługę najmu, zaś wynagrodzeniem za świadczenie tej usługi będą kwoty przekazywane Kupującemu przez Spółkę na podstawie Umowy.

Spełniona zostanie również przesłanka druga, gdyż usługa świadczona przez Kupującego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, nabycie tej usługi w części, w jakiej Spółka przekazuje część czynszu na rzecz Kupującego jest związane z czynnościami opodatkowanymi, tj. ze sprzedażą nieruchomości. Spełnione zatem będą wszystkie przesłanki odliczenia podatku naliczonego, określone w art. 86 ust. 1 ustawy.

Reasumując, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego stanowiącego część kwoty przekazanej na podstawie Umowy przez nią na rzecz Kupującego oraz wykazanego na fakturze VAT, wystawionej przez Kupującego na jej rzecz w związku z tymi płatnościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych wydano odrębną interpretację indywidualną Nr ILPB3/423-750/08-4/EK z dnia 3 lutego 2009 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.