ILPP1/4512-1-329/16-5/HW - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Powiatu, przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2016 r. (data wpływu 3 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismami z dnia 18 lipca 2016 r. (data wpływu 28 lipca 2016 r.) oraz z dnia 29 lipca 2016 r. (data wpływu 9 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 18 lipca 2016 r. oraz z dnia 29 lipca 2016 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz adres elektroniczny do doręczeń.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Powiat przeznaczył do sprzedaży w drodze przetargu będącą własnością Powiatu zabudowaną nieruchomość na działce oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków 363/8 AM1 o pow. 31.2867 ha zabudowaną zabytkowym budynkiem (tzw. "Pałac i/oraz Dom Pomocy Społecznej (...)") oraz zespołem budynków o zróżnicowanej funkcji i parametrach techniczno-użytkowych, w tym, wchodzących w skład zespołu pałacowego, wpisanego do rejestru zabytków województwa, na mocy decyzji z dnia 7 maja 1992 r. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (działka nr 359), przy czym dojazd i obsługa komunikacyjna odbywa się z drogi wewnętrznej o nawierzchni betonowej i gruntowej - działka nr 363/8 AM1 jest obecnie przedmiotem procedury przetargowej.

Zgodnie z MPZP zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 15 grudnia 2005 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie UZ1, UT3,UT4, ZL/5 - - usługi zdrowia, rekreacji, turystyki oraz teren lasów objęta strefą ścisłej ochrony konserwatorskiej i strefą projektowanego obszaru chronionego krajobrazu.

Na podstawie decyzji Wojewody z dnia 22 marca 2000 r. mienie Skarbu Państwa z dniem 1 stycznia 1999 r. będące we władaniu Domu Pomocy Społecznej stało się z mocy prawa mieniem Powiatu, Powiat nie korzystał więc z odliczeń podatku VAT od nabycia działki.

Na podstawie decyzji z dnia 24 maja 2000 r., Zarząd Powiatu przekazał nieodpłatnie w trwały zarząd Domowi Pomocy Społecznej, nieruchomość stanowiącą własność Powiatu, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 363/1 AM1, zabudowaną budynkami - trwały zarząd nie został wygaszony.

W roku 2015 został zatwierdzony podział ww. działki, w efekcie czego wydzielono działkę nr 363/8 AM1 o pow. 31.2867 ha zabudowaną zabytkowym budynkiem (tzw. "Pałac oraz Dom Pomocy Społecznej...") oraz zespołem budynków o zróżnicowanej funkcji i parametrach techniczno-użytkowych, w tym, wchodzących w skład zespołu pałacowego, wpisanego do rejestru zabytków województwa, na mocy decyzji z dnia 7 maja 1992 r. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (działka nr 359), przy czym dojazd i obsługa komunikacyjna odbywa się z drogi wewnętrznej o nawierzchni betonowej i gruntowej - działka nr 363/8 AM1 jest obecnie przedmiotem procedury przetargowej. Część działki tzw. dawny PGR (tj.: grunty o powierzchni 5 830,00 m. kw. stodoła, chlewnia, wiata, waga wozowa, wagownia, plac o powierzchni 4.918,11 m²) od 10 września 2004 r. jest co roku wynajmowana przez osobę fizyczną na prowadzenie działalności rolniczej, znajdują się one na działce o nr geodezyjnym 363/8, która jest obecnie przeznaczona do sprzedaży. Najnowsza umowa jest zawarta z tą samą osobą fizyczną od 4 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. Obecnie Rada Powiatu postanowiła o sprzedaży nieruchomości.

W pismach z dnia 18 lipca 2016 r. oraz z dnia 29 lipca 2016 r. - stanowiących uzupełnienie wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

1. Powiat jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2. Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa o pow. 31.2867 ha zabudowana, znajdująca się w granicach działki nr 363/8 AM1

Nieruchomość zabudowana, na której znajdują się:

* Zabytkowy budynek (tzw. "Pałac" i/oraz Dom Pomocy Społecznej) wraz z oficyną, wybudowany na początku XIX w., przebudowany na początku XX w. na dom opieki dla bezdomnych dzieci, zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, trzykondygnacyjny, posiadający powierzchnię użytkową 1723 m², kubaturę 11.354 m³, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek dawnego domu pomocy społecznej (tzw. budynek łóżkowy) wybudowany na początku XX w., zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, dwukondygnacyjny, posiadający powierzchnię użytkową 633 m², kubaturę 2.847 m³, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek magazynowy i warsztat, wybudowany na początku XX w., zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 160 m², kubaturę 490 m³, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek pralni wybudowany na początku XX w., zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 187,13 m², kubaturę 1.123 m³, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek portierni zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 12 m², aktualnie nieużytkowany;

* Budynek gospodarczy (stodoła i chlewnia) zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 273 m², kubaturę 1.179 m³, aktualnie częściowo użytkowany;

* Budynek gospodarczy (warsztat i garaż) zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 447 m², kubaturę 1.251 m³, aktualnie częściowo użytkowany;

* Budynek administracyjno-wagowy (waga wozowa i wagownia) zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, posiadający powierzchnię użytkową 35 m², kubaturę 105 m³, aktualnie częściowo użytkowany;

* Wiata stalowa, nieobudowana - pu. 525 m²;

* Droga wewnętrzna oraz plac.

* Nabycie wszystkich budynków i budowli nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu.

W momencie nabycia Powiat nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie nastąpiło z mocy prawa na podstawie decyzji Wojewody, co zostało opisane we wniosku.

* Wnioskodawca wykorzystywał wszystkie budynki i budowle na cele nie podlegające opodatkowaniu.

* Powiat nabył z mocy prawa mienie wskazane w pkt 2 na podstawie decyzji Wojewody z dnia 22 marca 2000 r., zgodnie z którą z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie Skarbu Państwa będące we władaniu Domu pomocy Społecznej stało się z mocy prawa mieniem Powiatu. Zatem datę 1 stycznia 1999 r. należy traktować jako datę tożsamą z datą pierwszego zajęcia, oddania w używanie budynków, budowli lub ich części.

* Biorąc pod uwagę datę graniczną, wskazaną w pkt 5, a czasem niezbędnym na przeprowadzenie procedury przetargowej i dostawą nieruchomości zabudowanej, będącej przedmiotem sprzedaży, należy wskazać, że 2 lata miną. Z uwagi na to, że przedmiot sprzedaży został szczegółowo wymieniony w pkt 2, Wnioskodawca wskazał wyjaśnienie w niniejszym punkcie, jako dotyczące całości przedmiotu sprzedaży.

* W roku 2004 zakończono inwestycję polegającą na budowie nowej siedziby Domu Pomocy Społecznej wraz z niezbędną infrastrukturą, w związku z czym na początku roku 2005 mieszkańcy oraz pracownicy zostali przeniesieni z dotychczasowych budynków do nowego obiektu. Od tego momentu zaprzestano użytkowania poszczególnych budynków, poza budynkiem portierni, budynkiem gospodarczym (stodoła i chlewnia), budynkiem gospodarczym (warsztat i garaż), budynkiem administracyjno-wagowym, które aktualnie są częściowo użytkowane. Od momentu przejęcia przedmiotowej nieruchomości wraz z zabudowaniami, podejmowane były niewielkie prace remontowe oraz bieżąca konserwacja, ponieważ w tym czasie trwały już prace związane z budową nowej siedziby Domu Pomocy Społecznej Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków, budowli lub ich części.

* Droga wewnętrzna, wiata, waga wozowa, wagownia i plac, o których mowa w przedmiotowym wniosku, stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

W celu doprecyzowania uzupełnienia wniosku, tj. pisma Powiatu z dnia 18 lipca 2016 r., Wnioskodawca poinformował, że wskazane elementy jak: droga wewnętrzna, wiata, waga wozowa, wagownia i plac, stanowić będą także przedmiot sprzedaży. Powyższe elementy nie zostały literalnie wskazane w pkt ad. 2 pisma z dnia 18 lipca 2016 r., ponieważ określane są jako obiekty małej architektury i towarzyszące elementy zagospodarowania terenu, i są ściśle związane z przedmiotową nieruchomością, ponadto tzw. budynek administracyjno-wagowy, przywołany w pkt 2, to waga wozowa i wagownia, co zostało doprecyzowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Powiat sprzedając przedmiotową nieruchomość powinien naliczyć podatek VAT należny, czy nieruchomość w postaci budynków wraz z gruntem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w aktualnym stanie faktycznym i prawnym sprzedaż zabudowanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości zwolniona jest od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

* w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowe działki podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zwolnienie ma zastosowanie do takich dostaw, które nie mogą być objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie będzie mogło mieć zastosowanie w przypadku, gdy budowle (ich części) są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Dostawa odbywająca się w okresie późniejszym nie kwalifikuje się do zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ wówczas jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa budynków lub budowli (ich części) dokonywana w tym okresie (w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem "pierwszego zasiedlenia", jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie "gruntu związanego z budynkiem". Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT warunku "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu". Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu".

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto, w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Powiat - będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług - przeznaczył do sprzedaży w drodze przetargu zabudowaną nieruchomość na działce oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków 363/8 AM1 o pow. 31.2867 ha zabudowaną zabytkowym budynkiem (tzw. "Pałac i/oraz Dom Pomocy Społecznej...") oraz zespołem budynków o zróżnicowanej funkcji i parametrach techniczno-użytkowych, w tym, wchodzących w skład zespołu pałacowego, wpisanego do rejestru zabytków województwa, na mocy decyzji z dnia 7 maja 1992 r. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (działka nr 359), przy czym dojazd i obsługa komunikacyjna odbywa się z drogi wewnętrznej o nawierzchni betonowej i gruntowej - działka nr 363/8 AM1 jest obecnie przedmiotem procedury przetargowej.

Zgodnie z MPZP zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 15 grudnia 2005 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie UZ1, UT3,UT4, ZL/5 - usługi zdrowia, rekreacji, turystyki oraz teren lasów objęta strefą ścisłej ochrony konserwatorskiej i strefą projektowanego obszaru chronionego krajobrazu.

Na podstawie decyzji Wojewody z dnia 22 marca 2000 r. mienie Skarbu Państwa z dniem 1 stycznia 1999 r. będące we władaniu Domu Pomocy Społecznej stało się z mocy prawa mieniem Powiatu, Powiat nie korzystał więc z odliczeń podatku VAT od nabycia działki.

Na podstawie decyzji z dnia 24 maja 2000 r., Zarząd Powiatu przekazał nieodpłatnie w trwały zarząd Domowi Pomocy Społecznej, nieruchomość stanowiącą własność Powiatu, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 363/1 AM1, zabudowaną budynkami - trwały zarząd nie został wygaszony.

W roku 2015 został zatwierdzony podział ww. działki, w efekcie czego wydzielono działkę nr 363/8 AM1 o pow. 31.2867 ha zabudowaną zabytkowym budynkiem dawnego (tzw. "Pałac oraz Dom Pomocy Społecznej...") oraz zespołem budynków o zróżnicowanej funkcji i parametrach techniczno-użytkowych, w tym, wchodzących w skład zespołu pałacowego, wpisanego do rejestru zabytków województwa, na mocy decyzji z dnia 7 maja 1992 r. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (działka nr 359), przy czym dojazd i obsługa komunikacyjna odbywa się z drogi wewnętrznej o nawierzchni betonowej i gruntowej - działka nr 363/8 AM1 jest obecnie przedmiotem procedury przetargowej. Część działki tzw. dawny PGR (tj.: grunty o powierzchni 5 830,00 m. kw. stodoła, chlewnia, wiata, waga wozowa, wagownia, plac o powierzchni 4.918,11 m²) od 10 września 2004 r. jest co roku wynajmowana przez osobę fizyczną na prowadzenie działalności rolniczej, znajdują się na działce o nr geodezyjnym 363/8, która jest obecnie przeznaczona do sprzedaży. Najnowsza umowa jest zawarta z tą samą osobą fizyczną od 4 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. Obecnie Rada Powiatu postanowiła o sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa o pow. 31.2867 ha zabudowana, na której znajdują się:

* Zabytkowy budynek (tzw. "Pałac" i/oraz Dom Pomocy Społecznej "...") wraz z oficyną, wybudowany na początku XIX w., przebudowany na początku XX w. na dom opieki dla bezdomnych dzieci, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek dawnego domu pomocy społecznej (tzw. budynek łóżkowy) wybudowany na początku XX w., aktualnie nieużytkowany;

* Budynek magazynowy i warsztat, wybudowany na początku XX w., zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek pralni wybudowany na początku XX w., zrealizowany w technologii tradycyjnej, murowanej, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek portierni, aktualnie nieużytkowany;

* Budynek gospodarczy (stodoła i chlewnia), aktualnie częściowo użytkowany;

* Budynek gospodarczy (warsztat i garaż), aktualnie częściowo użytkowany;

* Budynek administracyjno-wagowy, aktualnie częściowo użytkowany;

* Wiata stalowa, nieobudowana.

Nabycie wszystkich budynków i budowli nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu.

W momencie nabycia Powiat nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie nastąpiło z mocy prawa na podstawie decyzji Wojewody Wnioskodawca wykorzystywał wszystkie budynki i budowle na cele niepodlegające opodatkowaniu.

Powiat nabył z mocy prawa ww. mienie na podstawie decyzji Wojewody z dnia 22 marca 2000 r., zgodnie z którą z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie Skarbu Państwa będące we władaniu Domu Pomocy Społecznej stało się z mocy prawa mieniem Powiatu. Zatem datę 1 stycznia 1999 r. należy traktować jako datę tożsamą z datą pierwszego zajęcia, oddania w używanie budynków, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę ww. datę graniczną i czas niezbędny na przeprowadzenie procedury przetargowej i dostawą nieruchomości zabudowanej, będącej przedmiotem sprzedaży, należy wskazać, że miną 2 lata. W roku 2004 zakończono inwestycję polegającą na budowie nowej siedziby Domu Pomocy Społecznej wraz z niezbędną infrastrukturą, w związku z czym na początku roku 2005 mieszkańcy oraz pracownicy zostali przeniesieni z dotychczasowych budynków do nowego obiektu. Od tego momentu zaprzestano użytkowania poszczególnych budynków, poza budynkiem portierni, budynkiem gospodarczym (stodoła i chlewnia), budynkiem gospodarczym (warsztat i garaż), budynkiem administracyjno-wagowym, które aktualnie są częściowo użytkowane. Od momentu przejęcia przedmiotowej nieruchomości wraz z zabudowaniami, podejmowane były niewielkie prace remontowe oraz bieżąca konserwacja, ponieważ w tym czasie trwały już prace związane z budową nowej siedziby Domu Pomocy Społecznej Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków, budowli lub ich części.

Droga wewnętrzna, wiata, waga wozowa, wagownia i plac, o których mowa w przedmiotowym wniosku, stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą wskazania, czy Powiat sprzedając nieruchomość, o której mowa w rozpatrywanej sprawie powinien naliczyć podatek VAT należny, czy nieruchomość w postaci budynków wraz z gruntem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290), zwanej dalej ustawą - Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane pod pojęciem obiektu małej architektury - należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że - wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy zawartym w uzupełnieniu z dnia 29 lipca 2016 r. - wskazane w opisie sprawy: droga wewnętrzna, wiata oraz plac nie stanowią obiektów małej architektury w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. W rozpatrywanej sprawie przyjęto, że ww. obiekty - jak wskazał Zainteresowany w piśmie z dnia 18 lipca 2016 r. - stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, planowana dostawa budynków i budowli, tj. zabytkowego budynku, budynku dawnego domu pomocy społecznej, budynku magazynu i warsztatu, budynku pralni, budynku portierni, budynków gospodarczych (stodoły, chlewnii, warsztatu, garażu), budynku administracyjno-wagowego (wagi wozowej, wagownii), wiaty stalowej, drogi wewnętrznej i placu, znajdujących się na nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr 363/8, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wskazał Wnioskodawca pierwsze zajęcie, oddanie w używanie budynków, budowli lub ich części nastąpiło w dniu 1 stycznia 1999 r., a pomiędzy pierwszym zajęciem a sprzedażą miną ponad 2 lata.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że planowana dostawa nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia wskazanych budynków i budowli doszło w roku 1999, tj. w chwili ich pierwszego zajęcia. Jednocześnie z uwagi na fakt, że na budynki i budowle mające być przedmiotem sprzedaży nie były ponoszone nakłady na ulepszenie, a ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są ww. budynki i budowle, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych we wniosku budynków i budowli wraz z gruntem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że tut. Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe, ponieważ podstawę do zwolnienia od podatku opisanej we wniosku dostawy stanowić będzie art. 43 ust. 1 pkt 10, a nie jak wskazał Zainteresowany art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy wskazać, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Zaznaczenia wymaga również, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.