ILPP1/443-783/13-4/AI

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2013 r. (data wpływu 30 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 listopada 2013 r. (data wpływu 14 listopada 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w fakturze dokumentującej nabycie nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w fakturze dokumentującej nabycie nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 14 listopada 2013 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. (dalej: "Podatnik" lub "Wnioskodawca") zamierza wyemitować obligacje. Objęciem obligacji zainteresowana jest spółka komandytowo-akcyjna (dalej: "SKA"). SKA zamierza rozliczyć się z Wnioskodawcą spełniając inne świadczenie w miejsce zapłaty wynagrodzenia (instytucja tzw. datio in solutum), tj. wydać Wnioskodawcy nieruchomości (dalej: "Nieruchomości") niezabudowane oraz zabudowane, w szczególności, grunty/udział w gruntach (własność/współwłasność/prawo wieczystego użytkowania), budynek/udział w budynkach, lokale mieszkalne wraz 2 pomieszczeniami przynależnymi (garaż/miejsce postojowe/miejsce parkingowe/komórka lokatorska). Lokal mieszkalny w jednej z Nieruchomości jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Przedmiotem wynajmu jest również jedno miejsce postojowe zlokalizowane w innej Nieruchomości. Wartość nabytych Nieruchomości będzie odpowiadała wartości objętych przez SKA obligacji.

Nieruchomości nie stanowią odrębnych jednostek organizacyjnych w strukturze SKA, w szczególności działu, wydziału, oddziału, zgodnie z treścią statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji stanowią odrębne składniki majątku i znajdują się w różnych lokalizacjach. Nie tworzą one całości gospodarczej, gdyż, co do zasady, są to lokale mieszkalne, działki niezabudowane i zabudowane.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zostaną objęte właściwymi stawkami VAT, z uwzględnieniem okoliczności, że każda z nich podlega odrębnej analizie pod kątem opodatkowania VAT.

Z uwagi na fakt, że jedna z Nieruchomości (lokal mieszkalny) jest wynajmowana na cele mieszkaniowe, a także wynajmowane jest jedno miejsce postojowe, z powodu regulacji prawnych (okoliczności zasadniczo niezależne od Podatnika), na Wnioskodawcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "k.c."), najem przechodzi na nowego właściciela wraz ze zbyciem przedmiotu najmu.

Nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą.

Jednocześnie, poza Nieruchomościami, SKA posiada również inny majątek, m.in. udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością oraz roszczenia wekslowe, które nie będą przedmiotem rozważanej transakcji pomiędzy SKA i Wnioskodawcą. SKA nie wyklucza, że składniki te będą w przyszłości zbyte na rzecz innego niż Wnioskodawca nabywcy.

Analogiczny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej został złożony przez SKA, która zadała pytanie, czy transakcje podlegają opodatkowaniu VAT.

Ponadto pismem z dnia 5 listopada 2013 r. tut. Organ zwrócił się do Wnioskodawcy o doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

W piśmie z dnia 13 listopada 2013 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany udzielił następujących odpowiedzi:

1. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT;

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, jeżeli będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, Podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie daje prawa do odliczenia faktura dokumentująca transakcję, która nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest z niego zwolniona. Na gruncie ww. przepisów można sformułować zasadę, zgodnie z którą podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia, jeżeli:

Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, Podatnik nabędzie od SKA składniki majątkowe, z tytułu dostawy których SKA będzie zobowiązana naliczyć VAT, a Podatnik będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego. Dostawę Nieruchomości mimo, że dokonaną jako "transakcja zastępcza" (w ramach zastosowania instytucji datio in solutum), dla celów podatku VAT należy traktować jak dostawę towarów za wynagrodzeniem, podlegającą opodatkowaniu VAT. W takich bowiem przypadkach, przyjmuje się, że wynagrodzeniem/odpłatnością za dostawę towarów (w tym przypadku Nieruchomości) jest świadczenie wzajemne, jakie wcześniej otrzymał podatnik (w ocenianym przypadku wynagrodzeniem jest objęcie obligacji wyemitowanych przez Podatnika). Przeniesienie własności Nieruchomości przez SKA ma charakter odpłatny, bowiem w zamian za Nieruchomość SKA zmniejszy swoje pasywa (zobowiązanie w stosunku do Wnioskodawcy); wygasną obciążenia SKA z tytułu zawartej wcześniej umowy na objęcie obligacji za wynagrodzeniem.

Powyższe potwierdził WSA w Łodzi w prawomocnym wyroku z dnia 28 marca 2013 r. (sygn. akt I SA/Łd 1236/12), w którym odnosił się do sytuacji, w której spółka w zamian za umorzenie swoich zobowiązań z tytułu niespłacanych pożyczek wydała (w ramach datio in solutum) pożyczkodawcom (byłym wspólnikom) nieruchomości. W ocenie Sądu: "Jest oczywiste, że wywiązanie się przez Spółkę z umowy pożyczki poprzez zwrot pożyczkodawcom pożyczonej sumy pieniędzy i ustalonej w umowie kwoty odsetek od pożyczki nie powodowałby powstania obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o p.t.u., bowiem nie miałyby miejsca żadne czynności podlegające podatkowi od towarów i usług, w szczególności nie dochodziłoby do dostawy towarów, choćby tylko dlatego, że za towary nie mogą być uznane pieniądze, gdy pełnią funkcję płatniczą. W takiej sytuacji nie są one rzeczą, a więc przedmiotem materialnym, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o p.t.u.

Jednakże zmiana treści pierwotnie zawartej umowy pożyczki poprzez inne określenie obowiązku pożyczkobiorcy - przeniesienie na pożyczkodawców własności nieruchomości w zamian za obowiązek zwrotu pożyczonej kwoty pieniężnej i zapłaty kwoty odsetek - zasadniczo zmienia ocenę sytuacji prawnej. W nowej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług właśnie dlatego, że dochodzi do czynności odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel".

Jednocześnie, w ocenianej sytuacji dostawa Nieruchomości obejmie jedynie wyodrębnione składniki majątkowe, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) w rozumieniu ustawy o VAT. Przejście praw i obowiązków wynikających z niektórych umów (tu: umowa najmu lokalu mieszkalnego) wraz z przeniesieniem własności Nieruchomości wynika bezpośrednio z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, tj. z art. 678 k.c. Z uwagi więc na fakt, że zbyciu Nieruchomości towarzyszy przejście wyłącznie określonych praw i obowiązków (tekst jedn.: m.in. z umowy najmu jednego lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego), a nie sukcesji wszelkich praw i obowiązków przysługujących/ciążących na zbywcy, zbycie Nieruchomości nie jest zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca zwraca uwagę, że dotyczy to wyłącznie umowy ściśle związanej z Nieruchomością, wskutek okoliczności zasadniczo niezależnych od niego. W tej sytuacji, czynność stanowi dostawę towarów opodatkowaną VAT, a Podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu ich nabycia. Jednocześnie, nie jest wykluczone, że po przejęciu prawa własności Nieruchomości, Wnioskodawca rozwiąże umowę najmu lokalu z dotychczasowym najemcą i zbędzie następnie lokal innemu potencjalnemu nabywcy/inwestorowi.

W ocenie Wnioskodawcy, przysługuje mu prawo do odliczenia VAT, bowiem dostawa, jako wydanie rzeczy w zamian za umorzenie zobowiązań SKA z tytułu objęcia obligacji wyemitowanych przez Podatnika, podlega opodatkowaniu VAT. Nie zachodzi tu przesłanka wskazana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się, co do zasady, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nieruchomości stanowią poszczególne składniki majątkowe SKA i nie powinny być uznane za przedsiębiorstwo (zorganizowaną część przedsiębiorstwa). Potwierdza to również fakt, że znajdują się one w różnych lokalizacjach i nie stanowią wyodrębnionej z majątku SKA całości gospodarczej.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlega VAT. Wyłączenie stosowania ustawy o VAT przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 tej ustawy obejmuje zatem tylko te czynności, zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Gdyby więc przeniesienie Nieruchomości na Wnioskodawcę w zamian za umorzenie zobowiązań z tytułu objęcia obligacji za wynagrodzeniem było zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT, to Podatnik nie miałby prawa do odliczenia VAT naliczonego (w sytuacji, gdy takowy został naliczony na fakturze wystawionej przez SKA).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa jest:

* zespołem składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* istniejącym w ramach danego przedsiębiorstwa,

* wyodrębnionym organizacyjnie,

* wyodrębnionym finansowo,

* mogącym stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze, które realizuje w ramach przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 55¹ k.c., przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

* własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

* prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

* wierzytelności,

* prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

* koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

* tajemnice przedsiębiorstwa,

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. Jednocześnie, katalog składników materialnych i niematerialnych wchodzących do przedsiębiorstwa nie jest zamknięty, o czym świadczy użyte w art. 55¹ k.c. sformułowanie "w szczególności".

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem zbycia będą jedynie Nieruchomości (w przypadku jednej Nieruchomości wraz z umową najmu). Fakt, że w ramach jednej transakcji przeniesionych na Podatnika będzie kilka Nieruchomości nie prowadzi jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej np. na wynajmowaniu lokali użytkowych w Nieruchomościach, niezbędne będzie, aby Podatnik wykorzystał własną strukturę organizacyjną (w tym formę prawną), gdyż Nieruchomości nie stanowią samodzielnie funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedmiotowa transakcja nie obejmuje zespołu ludzi zapewniających finansową, administracyjną i zarządczą obsługę działalności gospodarczej w Nieruchomościach. Nie ulega przy tym wątpliwości, że prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zapewnienia co najmniej obsługi administracyjno-księgowej. W opisywanym stanie faktycznym wszelkie obowiązki organizacyjne będą spoczywać na Podatniku, jako że zbyciu Nieruchomości nie będzie towarzyszyć zbycie/przeniesienie ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez SKA. Same Nieruchomości, jako składniki majątkowe, nie mają również żadnej podmiotowości prawnej, co również stanowi argument przemawiający za tym, że nie stanowią one zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Poza tym, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, że Nieruchomości położone są w różnych lokalizacjach, nie stanowiąc gospodarczej całości, co dodatkowo potwierdza, że nie stanowią one przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w związku z tym, że przenoszone Nieruchomości (w dwóch przypadkach wraz z umową najmu), nie tworzą zespołu wyodrębnionych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie składników majątkowych pozwalających na samodzielną realizację zadań gospodarczych w ramach przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabycie Nieruchomości wymaga od Podatnika szeregu dodatkowych czynności, w tym wykorzystania własnej struktury organizacyjno-technicznej, zaplecza personalnego oraz własnej formy prawnej, aby prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości było możliwe.

Okolicznością dodatkowo przemawiającą za nieuznawaniem Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest fakt że - mimo przedmiotowej transakcji - SKA zachowuje inne składniki majątkowe, które nie zostaną przeniesione na Podatnika.

Przedstawione stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 5 lipca 2007 r. (sygn. akt II FSK 874/06) orzekł, że: "(...) element "zorganizowania" przedsiębiorstwa obejmuje jego wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne (możność realizacji określonych zadań gospodarczych, pozwalający przypisać prowadzonej działalności cechy samodzielności). Tak pojmowane atrybuty muszą występować łącznie".

Zaprezentowany pogląd został również wielokrotnie potwierdzony przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-109/12-2/EK) przychylił się do następującego stanowiska podatnika: "Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze". W interpretacji tej, organ podatkowy potwierdził, że zbycie nieruchomości wraz z przyporządkowanymi do niej umowami najmu nie stanowi in abstracto zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak już wspomniano w stanie faktycznym, Nieruchomości nie będą stanowiły odrębnych jednostek organizacyjnych w strukturze SKA, w szczególności działu, wydziału, oddziału na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Podobnie, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) potwierdził, że: "Jakkolwiek istnieje możliwość wyodrębnienia strumieni przychodów i kosztów związanych z wynajmem powierzchni w Budynkach B i C, to nie ulega wątpliwości, że Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej oraz rozliczeń finansowych w niezależny sposób. W szczególności do Przedmiotu Transakcji nie zostanie przypisany (ani wraz z nim przeniesiony) zespół ludzi podejmujących decyzje o charakterze finansowym, których działania umożliwiałyby funkcjonowanie Przedmiotu Transakcji jako odrębnego źródła przychodów i centrum kosztów oraz zarządzanie ww. strumieniami z myślą o generowaniu zysku w sposób zaplanowany, zorganizowany i efektywny, przy uwzględnieniu uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych".

W opinii Wnioskodawcy, zbycie Nieruchomości w zamian za umorzenie zobowiązania z innego tytułu stanowi odpłatną dostawę towarów, ponieważ wiąże się to z przeniesieniem prawa do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel z SKA na Wnioskodawcę. W związku z tym, że transakcja ta ma charakter odpłatny (zmniejszone zostaną pasywa SKA), należy ją potraktować tak samo jak sprzedaż. Przedmiotowa dostawa towarów będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwych stawek VAT.

Wykorzystanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest fundamentalnym prawem podatnika VAT. Zasadniczo, o tym, czy dany wydatek jest związany z działalnością opodatkowaną tym podatkiem decyduje sam podatnik. Wnioskodawca zwraca uwagę, że dla prawa do odliczenia nie ma znaczenia późniejsza wysokość podstawy opodatkowania, określona przez podatnika przy sprzedaży towarów i usług, z którą wiążą się zakupy, od których odliczył on VAT. Dla prawa do odliczenia istotny i wystarczający jest już zamiar wykorzystania danego zakupu w działalności opodatkowanej, a nie stopa zwrotu danego wydatku mierzona kwotą obrotu uzyskanego z tej działalności. W efekcie, także w sytuacji gdy faktycznie brak takiego obrotu (albo ten obrót jest jedynie niewielkim procentem wydatku na zakup towaru lub usługi), Podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dane wydatki wykazywały związek z potencjalną sprzedażą opodatkowaną. Powyższe potwierdza liczne orzecznictwo TSUE (m.in. wyrok w sprawie C-110/94 INZO; wyrok w sprawie C-268/83 Rompelman; wyrok z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03I/S Fini H.

W analizowanym stanie faktycznym, Wnioskodawca deklaruje wykorzystanie Nieruchomości do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności zamierza on sprzedać je na rzecz innych nabywców, bądź zawrzeć umowy najmu lokali, w tym po ewentualnym przekształceniu ich na użytkowe. W tych okolicznościach nie istnieją przesłanki przemawiające za odmową prawa Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego. Skoro dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, a jednocześnie nabyte przez Podatnika Nieruchomości będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT, tj. m.in. sprzedaży Nieruchomości, świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na transakcji zakupu.

Reasumując, zbywane Nieruchomości (w tym wraz umową najmu) nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a co za tym idzie transakcja będzie stanowiła dostawę towarów opodatkowaną VAT według właściwych stawek. W konsekwencji, Podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w wyniku zapłaty za objęcie obligacji przez SKA.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawowa zasada dotycząca możliwości odliczenia podatku naliczonego została zawarta w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą. Przepis ten stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20 (przypadek ten nie ma zastosowania w niniejszej sprawie).

Natomiast według art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

Z analizy zarówno przywołanych regulacji prawnych, jak i całokształtu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podatek od towarów i usług ze względu na jego konstrukcję, tzn. opodatkowanie wartości dodanej na poszczególnych etapach obrotu gospodarczego, jest podatkiem sformalizowanym i prawo do odliczenia podatku naliczonego nie jest nieograniczone. Podstawę do odliczenia podatku naliczonego mogą stanowić bowiem wyłącznie dokumenty wymienione w ustawie, przy czym dokumenty te muszą spełniać wymogi określone w ustawie i rozporządzeniu wykonawczym do niej. Podstawowym dokumentem wystawianym, zgodnie z art. 106 ustawy, przez podatników podatku od towarów i usług są faktury. Są one dokumentami, którymi czynni podatnicy tego podatku dokumentują swoją sprzedaż, przez którą stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony nie jest jednak związane tylko z otrzymaniem faktury, choćby od strony formalnej poprawnej, bowiem przysługuje ono w związku z nabyciem towarów i usług. Uprawnienie to może dotyczyć wyłącznie tych czynności, które faktycznie zostały dokonane. Samo posiadanie faktury nie tworzy bowiem prawa do odliczenia podatku na niej wykazanego. Przysługuje ono tylko wówczas, gdy podatek naliczony związany jest z faktycznie dokonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 108 ustawy, w przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty. Przepis ten nie wskazuje, że samo bezzasadne wykazanie podatku w fakturze rodzi obowiązek podatkowy, lecz kreuje obowiązek zapłaty podatku wykazanego w fakturze w oderwaniu od zakresu podmiotowego opodatkowania i regulacji dotyczących obowiązku podatkowego i zobowiązania podatkowego.

Z kolei, jak wynika z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca powiązał podatek naliczony z nabyciem towaru lub usługi podlegających opodatkowaniu. Istota podatku od towarów i usług polega zatem na tym, że po stronie zbywcy występuje obowiązek zadeklarowania i zapłaty podatku należnego od towarów lub usług dostarczonych nabywcy, a u nabywcy powstaje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tym związanego. Tę istotę podatku wyprowadzić można z szeregu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dotyczących zakresu opodatkowania, definicji podatnika, obowiązku podatkowego tudzież zasad odliczenia i zwrotu podatku. Z tych też względów, samo wykazanie na fakturze i uiszczenie podatku na podstawie art. 108 ustawy, nie powoduje po stronie nabywcy tej faktury uprawnienia do odliczenia podatku z niej wynikającego.

Jak wynika z konstrukcji powołanych wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zatem, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z powołanymi wyżej przepisami przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione jednocześnie warunki:

* odliczenia dokonuje podatnik VAT oraz

* towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, które generują podatek należny.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany zamierza wyemitować obligacje. Objęciem obligacji zainteresowana jest spółka komandytowo-akcyjna - SKA, która zamierza rozliczyć się z Wnioskodawcą spełniając inne świadczenie w miejsce zapłaty wynagrodzenia, tj. wydać Wnioskodawcy nieruchomości niezabudowane oraz zabudowane, w szczególności, grunty/udział w gruntach (własność/współwłasność/prawo wieczystego użytkowania), budynek/udział w budynkach, lokale mieszkalne wraz 2 pomieszczeniami przynależnymi (garaż/miejsce postojowe/miejsce parkingowe/komórka lokatorska) - nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji stanowią odrębne składniki majątku i znajdują się w różnych lokalizacjach. Nie tworzą one całości gospodarczej, gdyż, co do zasady, są to lokale mieszkalne, działki niezabudowane i zabudowane. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zostaną objęte właściwymi stawkami VAT, z uwzględnieniem okoliczności, że każda z nich podlega odrębnej analizie pod kątem opodatkowania VAT. Nabyte nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą. W zależności od okoliczności biznesowych, np. w przypadku braku nabywcy nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie opisanych wyżej nieruchomości, wykorzystywanych do działalności opodatkowanej VAT.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy warunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - nie natomiast do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W analizowanej sprawie warunek ten będzie spełniony, gdyż - jak wynika z opisu sprawy oraz sformułowanego pytania - nabyte nieruchomości będą wykorzystywane przez Zainteresowanego w działalności opodatkowanej, w tym świadczeniu usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzeniu innego rodzaju działalności zarobkowej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Podsumowując w sytuacji, gdy zbywca Nieruchomości udokumentuje transakcje fakturą zawierającą podatek należny, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT, o ile nieruchomości te będą służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ustawy.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie faktycznym lub własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności sprawy uznania lub nieuzanania za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy nabywanej nieruchomości oraz określenia stawki podatku VAT dla transakcji zbycia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.