ILPP1/443-755/12-4/Awa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Jawnej X, przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 13 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 listopada 2012 r. (data wpływu 26 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

* prawidłowe - w zakresie sposobu dokumentowania oraz opodatkowania opłat związanych z lokalami rozliczanymi w ramach Wspólnoty,

* nieprawidłowe - w zakresie zastosowania stawki podatku VAT przy refakturowaniu kosztów z not księgowych otrzymywanych od Wspólnoty mieszkaniowej na poszczególne lokale przyszłych właścicieli.

W dniu 13 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania oraz opodatkowania opłat związanych z lokalami rozliczanymi w ramach Wspólnoty, a także zastosowania stawki podatku VAT przy refakturowaniu kosztów z not księgowych otrzymywanych od Wspólnoty mieszkaniowej na poszczególne lokale przyszłych właścicieli. Powyższy wniosek został uzupełniony o doprecyzowanie stanu faktycznego i własnego stanowiska oraz uszczegółowienie pytań.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (ostatecznie doprecyzowany w piśmie z dnia 21 listopada 2012 r.).

Spółka (dalej: Wnioskodawca) jest developerem, buduje i sprzedaje budynki mieszkalne wielorodzinne.

Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny, składający się z 12 lokali mieszkalnych, z których 5 lokali mieszkalnych ma podpisane protokoły zdawczo-odbiorcze oraz końcowe umowy notarialne przenoszące prawo własności na użytkowników tych lokali.

Pozostałe 7 lokali mieszkalnych posiada protokoły zdawczo-odbiorcze oraz umowy notarialne przedwstępne, na podstawie których przyszli właściciele użytkują te lokale, ale z różnych przyczyn nie chcą podpisać końcowych aktów notarialnych przenoszących na nich prawo własności, wobec czego Spółka nadal jest ich właścicielem.

W czerwcu 2012 r. po podpisaniu pierwszego aktu notarialnego powstała Wspólnota mieszkaniowa w oparciu o przepis art. 6 ustawy o własności lokali.

Spółka jako właściciel 7 lokali (których użytkownicy nie podpisali końcowych aktów notarialnych przenoszących prawo własności) została członkiem powstałej Wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ członkiem Wspólnoty może zostać tylko właściciel.

Wspólnota mieszkaniowa obciąża Spółkę kosztami związanymi z nieruchomością wspólną (tekst jedn.: wynagrodzenie zarządcy, energia elektryczna części wspólnej, utrzymanie czystości, przeglądy okresowe, konserwacje, ubezpieczenie budynku, fundusz remontowy itd.) oraz kosztami związanymi z odrębną własnością lokali (media: woda i ścieki, wywóz nieczystości) w częściach przypadających na każdy z 7 lokali, których właścicielem jest nadal Spółka, ale lokale te są zamieszkane i użytkowane przez przyszłych właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa obciąża ww. kosztami Spółkę wystawiając 7 not księgowych na poszczególne lokale z załączoną specyfikacją naliczania opłat.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Otrzymane noty księgowe traktuje jako koszt Spółki, księgując w koszty i na ich podstawie wystawia faktury VAT na użytkowników każdego z 7 lokali w ten sposób, że do kwoty jaka widnieje na nocie księgowej otrzymanej od Wspólnoty mieszkaniowej dolicza podstawową stawkę 23%.

Użytkownicy przyszli właściciele odmawiają zapłaty faktur VAT, twierdząc że usługi mieszkaniowe w części dotyczącej kosztów związanych z nieruchomością wspólną nie podlegają ustawie o VAT, a w części związanej z ich lokalami są zwolnione od VAT.

Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

Tym samym, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie kosztów uiszczają wpłaty w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali. Wspólnota obciąża Spółkę kosztami wspólnymi wystawiając notę księgową. Spółka wobec sprzeciwu 7 przyszłych właścicieli mieszkań została właściwie przymuszona do zostania członkiem wspólnoty. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi sprzedaż opodatkowaną. Otrzymując notę księgową od Wspólnoty mieszkaniowej musi refakturować koszty opłat na poszczególnych przyszłych właścicieli, którzy rozporządzają lokalami jak właściciele i zamieszkują lokale mieszkaniowe, doliczając stawkę VAT podstawową do wszystkich kosztów wymienionych na nocie księgowej. Natomiast otrzymana nota od Wspólnoty mieszkaniowej jest księgowana w koszty bieżące Spółki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie uszczegółowione pismem z dnia 21 listopada 2012 r.):

1. Czy wobec opisanego stanu faktycznego Spółka może żądać od Wspólnoty mieszkaniowej jako jej członek pierwotnych (kserokopii) faktur VAT otrzymywanych przez Wspólnotę na media - woda, wywóz nieczystości i na ich podstawie odliczyć VAT w części przypadającej na te 7 lokali, za które jest obciążana notą.

Czy może żądać od Wspólnoty obciążania jej fakturami VAT z właściwymi dla danej usługi stawkami VAT, (chociaż lokale te wykorzystywane są na cele mieszkaniowe) a Spółka jest ich właścicielem do czasu podpisania ostatecznych aktów notarialnych przez przyszłych właścicieli.

1. Czy Spółka wystawiając fakturę VAT ze stawką 23% jako refakturowanie kosztów z not księgowych otrzymywanych od Wspólnoty mieszkaniowej na poszczególne lokale przyszłych właścicieli postępuje prawidłowo.

Czy powinna obciążać przyszłych właścicieli lokali (którzy wykorzystują te lokale na cele mieszkaniowe) innym dokumentem księgowym np. notą księgową i traktować jako zwrot kosztów (Spółka nie dolicza żadnych dodatkowych kosztów do kwot z otrzymanych not księgowych od Wspólnoty mieszkaniowej), czy może powinna wystawić faktury VAT ze stawką zwolnioną.

Zdaniem Wnioskodawcy, (ostatecznie doprecyzowanym pismem z dnia 21 listopada 2012 r.):

Ad. 1.

Spółka stoi na stanowisku, iż jeśli dany zakup choćby w części dotyka członka wspólnoty, a członek ten zarazem jest podatnikiem VAT i jeżeli zakup ten służy wykonywaniu przez niego czynności opodatkowanych, to podatnik nie powinien być pozbawiony prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego zakupu. Jeżeli przepisy dopuszczają możliwość odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości na współwłasność, nawet wówczas, gdy faktura taka zostanie wystawiona na kilku współwłaścicieli, to nie powinno być również przeszkód, aby podatnik VAT będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, odliczył podatek naliczony z wystawionej na wspólnotę faktury dokumentującej np. nabycie mediów, oczywiście w części w jakiej partycypuje w kosztach tych mediów, zgodnie z umownymi ustaleniami, zgodnie z zasadą równości wobec prawa, zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 20 marca 2009 r., sygn. akt FSK 88/08. "Zdaniem Sądu, wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. W tym zakresie wspólnota może wystawiać faktury VAT, czyli może refakturować zakupione media na poszczególnych właścicieli lokalu."

Z kolei w wyroku NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt I KSk 217/10 Sąd podkreślił, że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki, służy zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna. Zatem, zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody służących do zaspokajania potrzeb indywidualnych każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na jej członków ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

Spółka jest obciążana notą księgową pomimo, iż jest spółką jawną prowadzącą działalność gospodarczą opodatkowaną, a wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku wystawiana faktur VAT dokumentujących odsprzedaż towarów i usług tylko na rzecz właścicieli lokali, będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności.

Ad. 2.

Spółka jest obciążana notą księgową i do tej kwoty musi doliczyć podstawową stawkę VAT obciążając poszczególnych przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych, którzy nie posiadają aktów notarialnych.

Spółka ma wątpliwości czy jej postępowanie w opisanym stanie faktycznym jest prawidłowe. Spółka jest obciążana przez Wspólnotę mieszkaniową notami księgowymi z tytułu opłat za użytkowanie 7 lokali przez przyszłych właścicieli, którzy nie mogą być członkami Wspólnoty, ponieważ nie mają przeniesionego prawa własności do tych lokali (trwa proces przymuszania użytkowników do podpisania ostatecznych aktów notarialnych, a do tego czasu Spółka jest właścicielem i musi regulować zobowiązania wobec Wspólnoty).

Spółka nie ma możliwości odliczenia VAT-u, ponieważ sama nota nie jest do tego podstawą, natomiast sama wystawia faktury VAT ze stawką 23% i odprowadza VAT należny z tych faktur.

Faktycznie jest tylko pośrednikiem pomiędzy Wspólnotą mieszkaniową a użytkownikami faktycznie zamieszkującymi te lokale i wykorzystującymi je na cele mieszkaniowe. Żadne czasowe umowy najmu na te lokale nie zostały zawarte pomiędzy Spółką a użytkownikami tych lokali. Użytkownicy zajmują te lokale na podstawie umów przedwstępnych i protokołów zdawczo-odbiorczych i ociągają się z podpisaniem ostatecznych aktów notarialnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w zakresie sposobu dokumentowania oraz opodatkowania opłat związanych z lokalami rozliczanymi w ramach Wspólnoty,

* nieprawidłowe - w zakresie zastosowania stawki podatku VAT przy refakturowaniu kosztów z not księgowych otrzymywanych od Wspólnoty mieszkaniowej na poszczególne lokale przyszłych właścicieli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast świadczenie usług, w świetle art. 8 ust. 1 ustawy, to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W oparciu o art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Jak wynika z przytoczonego przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki.

W ocenie tut. Organu, przez wystawienie faktury należy rozumieć sporządzenie wyżej wymienionego dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy towaru lub usługi), a także przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Ponadto, zgodnie z art. 7 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), dalej: Ordynacja podatkowa, podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do art. 87 § 1 Ordynacja podatkowa, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Zatem, obowiązek wystawienia rachunków ciąży na podatnikach prowadzących działalność gospodarczą w szerokim rozumieniu tego pojęcia, przy czym jedynie w zakresie realizowanej sprzedaży lub wykonania usługi.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa. Pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią (zarządcą) istnieje bowiem dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

* wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

* opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

* ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

* wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

* wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty na fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tekst jedn.: głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz Wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie Wspólnota "odsprzedaje" te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali Wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym, Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji, należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w analizowanej sprawie czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu mediów dotyczących części wspólnej nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Z kolei dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, Zainteresowany, jako czynny podatnik VAT, jest zobowiązany wystawiać - zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz w przepisach wykonawczych do niej - faktury dokumentujące sprzedaż.

Odnosząc się z kolei do kwestii prawa do odliczenia wskazać należy, iż w myśl art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W oparciu o art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Należy również wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W oparciu o art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Ponadto, jak wynika z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Zatem, w celu stwierdzenia czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury niezbędne jest nie tylko ustalenie do wykonywania jakich czynności będą wykorzystywane towary i usługi udokumentowane tą fakturą, ale również stwierdzenie, czy nie występują przesłanki negatywne wskazane w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika zatem, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje tylko zarejestrowanym, czynnym podatnikom podatku od towarów i usług oraz jedynie w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tj. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona w art. 86 ust. 1 ustawy zasada wyłącza więc możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu. Ponadto, prawo do zastosowania odliczenia podatku uwarunkowane zostało także brakiem wystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Szczegółowy sposób rozliczenia zawarty został w dalszych przepisach art. 90 ust. 2-10 ustawy.

Przepisy ustawy nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami, a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (nabycie towaru lub usługi, które następnie zostaną przez podatnika sprzedane) lub pośredni. Konkretny zakup musi więc łączyć się (bezpośrednio lub pośrednio) z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Wskazać należy, że czynności niepodlegające opodatkowaniu nie są w ogóle objęte regulacją ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie odliczanie podatku naliczonego związanego z tymi czynnościami stanowiłoby nieuprawnione rozszerzenie zakresu stosowania ustawy na sferę, której ta ustawa w ogóle nie dotyczy. Ponadto, brak jest w ustawie przepisów, które dopuszczałyby możliwość odliczenia w rozpatrywanej sytuacji.

Z treści wniosku wynika, iż Spółka, będąca developerem, wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny, składający się z 12 lokali mieszkalnych, z których 5 lokali mieszkalnych ma podpisane protokoły zdawczo-odbiorcze oraz końcowe umowy notarialne przenoszące prawo własności na użytkowników tych lokali. Natomiast, pozostałe 7 lokali mieszkalnych posiada protokoły zdawczo-odbiorcze oraz umowy notarialne przedwstępne, na podstawie których przyszli właściciele użytkują te lokale, ale z różnych przyczyn nie chcą podpisać końcowych aktów notarialnych przenoszących na nich prawo własności, wobec czego Spółka nadal jest ich właścicielem. W czerwcu 2012 r. po podpisaniu pierwszego aktu notarialnego powstała Wspólnota mieszkaniowa. Spółka jako właściciel 7 lokali (których użytkownicy nie podpisali końcowych aktów notarialnych przenoszących prawo własności) została członkiem powstałej Wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ członkiem Wspólnoty może zostać tylko właściciel. Wspólnota mieszkaniowa obciąża Spółkę kosztami związanymi z nieruchomością wspólną (tekst jedn.: wynagrodzenie zarządcy, energia elektryczna części wspólnej, utrzymanie czystości, przeglądy okresowe, konserwacje, ubezpieczenie budynku, fundusz remontowy itd.) oraz kosztami związanymi z odrębną własnością lokali (media: woda i ścieki, wywóz nieczystości) w częściach przypadających na każdy z 7 lokali, których właścicielem jest nadal Spółka, ale lokale te są zamieszkane i użytkowane przez przyszłych właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa obciąża ww. kosztami Spółkę wystawiając 7 not księgowych na poszczególne lokale z załączoną specyfikacją naliczania opłat. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Otrzymane noty księgowe Wnioskodawca traktuje jako koszt Spółki i na ich podstawie wystawia faktury VAT na użytkowników każdego z 7 lokali w ten sposób, że do kwoty jaka widnieje na nocie księgowej otrzymanej od Wspólnoty mieszkaniowej dolicza podstawową stawkę 23%. Użytkownicy, przyszli właściciele odmawiają zapłaty faktur VAT, twierdząc że usługi mieszkaniowe w części dotyczącej kosztów związanych z nieruchomością wspólną nie podlegają ustawie VAT, a w części związanej z ich poszczególnymi lokalami są zwolnione od VAT.

Na mocy art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zaznaczyć, że zarówno w przepisach ustawy, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku, a nawet zwolnień od podatku w stosunku do niektórych czynności.

Na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Należy zauważyć, iż z dniem 1 stycznia 2011 r. zmianie uległy stawki podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

Według art. 41 ust. 13 ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę.

Z powyższego wynika, iż od dnia 1 stycznia 2011 r. dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady opodatkowane są 23% stawką, za wyjątkiem sytuacji, gdy przepisy ustawy lub też rozporządzeń wykonawczych do ustawy przewidują dla tych czynności zastosowanie niższych stawek lub też zwolnienie od podatku.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym. Usługi w zakresie wynajmowania lokali o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są natomiast stawką podatku w wysokości 23%.

Z treści wniosku nie wynika jednak, by zostały zawarte pomiędzy Spółką a użytkownikami lokali mieszkalnych jakiekolwiek umowy najmu. Użytkownicy bowiem zajmują te lokale na podstawie umów przedwstępnych i protokołów zdawczo-odbiorczych.

Powyższe oznacza, iż w analizowanym stanie faktycznym nie ma podstaw, by do podstawy opodatkowania wliczać także ponoszone przez użytkowników oprócz czynszu najmu koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą, tj. koszty mediów (woda i ścieki, wywóz nieczystości), którymi wynajmujący obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu lokali mieszkalnych i tym samym, by opłaty za media objąć zwolnieniem od podatku, właściwym dla świadczenia ww. usług.

W przedmiotowej sprawie Spółka, będąca członkiem Wspólnoty, nie wykonując - jak wykazano wyżej - żadnej innej usługi na rzecz przyszłych właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, otrzymuje od Wspólnoty mieszkaniowej noty księgowe dokumentujące poniesione koszty utrzymania ww. lokali. Zatem, dokumenty świadczące o poniesieniu wydatków w tym zakresie są wystawiane na Zainteresowanego, który - zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy - dokonuje ich przeniesienia na właścicieli poszczególnych lokali.

Wskazany wyżej art. 8 ust. 2a ustawy stanowi implementację uregulowań Dyrektywy 2006/112/WE Rady WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Na podstawie art. 28 Dyrektywy, w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot obciążający daną usługą, zakupioną we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inny podmiot, nie może być zatem potraktowane w żaden inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za ją świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że Spółka działa w imieniu własnym, lecz na rachunek innego podmiotu. A zatem poniesione koszty, gdzie odbiorcą jest inny podmiot (właściciel lokalu) niż podmiot obciążony (Spółka) przez dostawcę towaru lub usługi, powinny zostać przeniesione przez Zainteresowanego na faktycznego odbiorcę. Tym samym, wydatki poniesione przez Spółkę na zakup przedmiotowych usług winny być przedmiotem odsprzedaży dla odbiorców tych towarów i usług.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli Wnioskodawca faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) - a jego udział przejawia się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących oraz udokumentować fakturami VAT.

Spółka zatem, będąca czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, odsprzedając przyszłym właścicielom lokali usługi związane z utrzymaniem poszczególnych lokali mieszkalnych, nabyte uprzednio przez Wspólnotę mieszkaniową, winna udokumentować ten fakt poprzez wystawianie faktur (refaktur), stosując stawkę właściwą dla danego rodzaju usług.

W świetle powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić co następuje:

Ad. 1

Wnioskodawca ma prawo żądać od Wspólnoty mieszkaniowej wystawienia faktur VAT z tytułu dostarczanych mediów (woda, wywóz nieczystości) ze stawką właściwą dla danego rodzaju usług, gdyż dokumentują one czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, Spółka, będąca czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług ma w tym przypadku prawo do odliczenia podatku VAT z faktur wystawionych przez Wspólnotę z tego tytułu, z uwzględnieniem art. 88 ustawy.

Ad. 2

Spółka, będąca czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, dokonując odsprzedaży usług poprzez refakturowanie:

* kosztów utrzymania lokali mieszkalnych,

* kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

powinna wystawiać na przyszłych właścicieli poszczególnych lokali faktury VAT stosując przy tym stawki podatku właściwe dla danego rodzaju usług.

Natomiast w sytuacji, gdy Wspólnota mieszkaniowa dokumentuje notą księgową poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną, tj. czynności pozostającej poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (w związku z którą nie występuje obowiązek wystawiania przez Wspólnotę faktury VAT), Spółka powinna również wystawiać na przyszłych właścicieli poszczególnych lokali faktury VAT - doliczając przy tym do kwoty wynikającej z ww. noty podatek od towarów i usług.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.