ILPP1/443-744/08-2/KG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu 30 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią gruntu oraz przynależnymi do tych lokali komórkami lokatorskimi i miejscami postojowymi na parkingu podziemnym pod budynkiem - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią gruntu oraz przynależnymi do tych lokali komórkami lokatorskimi i miejscami postojowymi na parkingu podziemnym pod budynkiem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od miesiąca maja 2008 r. Wnioskodawca realizuje zadanie inwestycyjne na własnym gruncie polegające na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalno-usługowo-handlowego z dwukondygnacyjnym parkingiem podziemnym (budowa parkingu podziemnego, a tym samym zapewnienie miejsc postojowych dla mieszkańców budynku było warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę). Planowany cykl inwestycyjny (18-20 miesięcy) pozwoli na zakończenie budowy w IV kwartale roku 2009. Budowa realizowana jest z wykorzystaniem własnych środków finansowych oraz kredytu bankowego. W miarę postępu budowy Spółka zamierza wykorzystywać zaliczkowe wpłaty przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Zarówno budowa obiektu, jak również sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części, objęte są obniżoną stawką podatku VAT, tj. 7%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, komórki lokatorskie i miejsca postojowe należy traktować jako część wspólną, przynależną do lokali mieszkalnych. Miejsce postojowe, w tym przypadku, nie jest lokalem użytkowym i stanowi wyłącznie element pomocniczy, pozwalający lepiej korzystać z elementu dominującego jakim jest lokal mieszkalny i nie można go nabyć bez tego lokalu.

W związku z powyższym - w ocenie Spółki - sprzedaż lokalu mieszkalnego z przynależnym do tego lokalu miejscem postojowym w podziemnym parkingu, komórką lokatorską, a także ułamkową częścią własności gruntu, należy objąć jedną, obniżoną do 7% stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę, w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej a także grunty.

W myśl przepisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na wysokość obowiązującej stawki przy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek, decydujący wpływ ma charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ze względu na fakt, iż wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku, budowli lub ich części. W takim przypadku należy powyższą transakcję opodatkować łącznie, gdyż sprzedaż gruntu nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jaki i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi. Stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Natomiast w myśl art. 41 ust. 12 i ust. 12a ww. ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Na podstawie zapisu art. 41 ust. 12b, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Ponadto, stosownie do art. 41 ust. 12c ww. ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W oparciu o dodany od 1 stycznia 2008 r. § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do:

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 cyt. ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęć: lokal mieszkalny i lokal użytkowy, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mieszkalnego przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi", o czym stanowi art. 2 ust. 4 cyt. ustawy o własności lokali.

Treść przywołanych wyżej zapisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

* pojęciem "pomieszczenie pomocnicze" - pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (w danym przypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych "pomieszczeń" z "izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi", który polega na wykorzystaniu całej tej "przestrzeni" bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi) - art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r.,

* pojęciem "pomieszczenie przynależne", które w sensie funkcjonalnym nie zawsze jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz ma służyć zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego - art. 2 ust. 4 cyt. wyżej ustawy.

Porównanie powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ustawodawca dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy pojęciem samodzielnego lokalu mieszkalnego, a pojęciem części składowej tego lokalu. Jedynie pierwsza grupa pomieszczeń, tj. lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia zdefiniowane przez ustawodawcę jako przynależne stanowią wprawdzie w sensie prawnym część lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym są przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe.

Jak już wspomniano wyżej, termin "lokal użytkowy" nie został zdefiniowany na gruncie przepisów prawa podatkowego. Stosowną definicję zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), gdzie w § 3 pkt 14 zapisano, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, niebędących mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Pomieszczeniem gospodarczym - zgodnie z treścią § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia - jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku oraz przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, a także opału lub odpadów stałych. Natomiast pomieszczeniem technicznym, pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§ 3 pkt 12 cyt. rozporządzenia).

Mając na uwadze powyższe regulacje prawne zawarte we wskazanym rozporządzeniu należy stwierdzić, że dwukondygnacyjny parking w części podziemnej budynku jest lokalem użytkowym. Należy jednak zauważyć, że pojedyncze miejsce parkingowe, jako wyodrębniona część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego. Pomieszczeniem tym jest wielostanowiskowa hala parkingowa jako całe pomieszczenie podziemne, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe. Jedno miejsce parkingowe jest więc ułamkową częścią pomieszczenia przynależnego. Biorąc pod uwagę fakt, iż sprzedaż pomieszczenia przynależnego, służącego funkcjom innym niż mieszkaniowe, podlega wyłączeniu z opodatkowania stawką 7%, to sprzedaż jego części ułamkowej również podlega temu wyłączeniu, a w efekcie opodatkowana jest stawką podatku w wysokości 22%.

Natomiast komórka lokatorska, która co do zasady może przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinna być traktowana jako lokal użytkowy, gdyż stanowi pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dla przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca ma zamiar dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią własności gruntu oraz przynależnymi do tych lokali komórkami lokatorskimi i miejscami postojowymi zlokalizowanymi na parkingu podziemnym pod budynkiem.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dla sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do tych lokali komórkami lokatorskimi Wnioskodawca winien zastosować stawkę podatku VAT w wysokości 7%, natomiast dla dostawy miejsc postojowych znajdujących się na dwukondygnacyjnym parkingu podziemnym stawkę podstawową, tj. 22%. Dla dostawy gruntu - zgodnie z cytowanym wyżej przepisem art. 29 ust. 5 - należy zastosować stawkę właściwą dla tej części budynku, z którą grunt ten jest związany, czyli w przedmiotowej sprawie: 7% dla gruntu przynależnego do lokalu mieszkalnego i przynależnej do tego lokalu komórki lokatorskiej oraz 22% dla gruntu związanego z miejscem postojowym w garażu podziemnym.

Ad. 2.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy, co do zasady, powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. Ustawodawca jednakże zastrzegł, że od zasady tej istnieje szereg wyjątków, które w sposób odmienny określają moment powstania obowiązku podatkowego. Wyjątki od zasady generalnej wyrażonej w cytowanym wyżej artykule unormowane zostały w ust. 2 - 21 tegoż artykułu, w art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Na podstawie art. 19 ust. 10 cyt. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Stosownie do zapisu art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Istota zaliczki dotyczy należności związanych z przyszłym, zidentyfikowanym świadczeniem.

Pobranie przez dostawcę zaliczki, zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 z późn. zm.), skutkuje obowiązkiem wystawienia przez niego faktury VAT. Faktura stwierdzająca pobranie części lub całości należności przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi powinna zawierać co najmniej:

Na podstawie § 14 ust. 2 powołanego rozporządzenia, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym pobrano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną część należności (zaliczkę, przedpłatę, zadatek lub ratę). Jeżeli faktury, o których mowa w § 14 ust. 1 i 2, obejmują całą cenę brutto, to w myśl § 14 ust. 5 ww. rozporządzenia, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi nie wystawia faktury.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów należy stwierdzić, że Wnioskodawca pobierając zaliczkę na poczet realizowanej przez siebie inwestycji, powinien stosować stawki VAT obowiązujące dla danych towarów na dzień otrzymania zaliczki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.