ILPP1/443-676/09-2/AI

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2009 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 3 czerwca 2009 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 8 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zbycia lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 3 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - Spółdzielnia Mieszkaniowa w roku 1996 wybudowała i oddała do użytkowania lokal mieszkalny na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W momencie przekazania nabywcy ww. lokal był wyposażony w sanitariaty i armaturę (wanna z baterią, zlewozmywak z baterią, miska ustępowa itp.). Stan techniczny lokalu potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy. Z uwagi na narastające od roku 2002 zadłużenie w opłatach czynszowych za ww. lokal mieszkalny Spółdzielnia skierowała sprawę na drogę postępowania sądowego przeciwko właścicielom lokalu, a następnie postępowania egzekucyjnego. W toku postępowania egzekucyjnego wszczęto egzekucję z nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 14 września 2007 r. Sąd Rejonowy przysądził na rzecz Spółdzielni własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji utraty tytułu prawnego do lokalu Spółdzielnia wystąpiła do sądu z pozwem o eksmisję. Ostatecznie w miesiącu lutym 2009 r. były właściciel opuścił lokal i został przekwaterowany do lokalu socjalnego.

W tym miejscu podkreślenia jednak wymaga, że opróżniony lokal mieszkalny był zdewastowany przez tego użytkownika i ze względów sanitarno-higienicznych nie nadawał się do użytkowania. Spółdzielnia zmuszona została w pierwszej kolejności do opróżnienia lokalu z pozostawionych w nim odpadów, a następnie do przeprowadzenia prac naprawczych zapewniających minimalny standard wykończenia lokalu i jego normalne użytkowanie. W przedmiotowym lokalu niezbędne okazało się przeprowadzenie następujących prac: odświeżenie i pomalowanie stolarki okiennej oraz drzwi, usunięcie popękanych i odchodzących od podłogi płytek PCV w całym mieszkaniu, usunięcie odchodzących od ścian tapet i tynków, a następnie ich wyszpachlowanie, usunięcie zdemolowanych i zanieczyszczonych sanitariatów, zdemontowanie popękanych płytek w łazience i WC, wyrównanie i przygotowanie ścian oraz posadzek w łazience i WC pod montaż nowych płytek, wyrównanie rozległych ubytków w posadzce w całym mieszkaniu poprzez wylanie masy samopoziomującej. W lokalu nie zamontowano ponownie urządzeń sanitarnych i armatury. Mimo przeprowadzonych prac naprawczych standard mieszkania obecnie jest niższy niż w momencie jego pierwszego zasiedlenia i wymaga przeprowadzenia prac wykończeniowych. Wartość księgowa mieszkania w chwili jego pierwszego zasiedlenia w 1996 r. stanowiła kwotę ok. 37.293,47 zł. Natomiast koszt wykonania niezbędnych prac naprawczych w lokalu wyniósł kwotę ok. 12.397,80 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie przedmiotowego lokalu na zasadach odrębnej własności wraz z udziałem w gruncie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., zwanej dalej ustawą, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z kolei, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jednocześnie art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy analiza przytoczonych przepisów uzasadnia stwierdzenie, że w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie Spółdzielnia będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. W niniejszej sprawie nie zachodzą bowiem wskazane w ww. przepisie ustawowe przesłanki wykluczające prawo do zastosowania zwolnienia od podatku.

Uzasadniając powyższe stanowisko Wnioskodawca w pierwszej kolejności wskazuje, że dostawa lokalu na rzecz pierwszego właściciela nastąpiła po wybudowaniu lokalu w roku 1996, a zatem lokal został już raz zasiedlony. W tej sytuacji ponowna sprzedaż lokalu nie może być traktowana jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że w wyniku przysądzenia własności przedmiotowego lokalu nastąpiła konfuzja prawa na rzecz właściciela - Spółdzielni. Spółdzielnia po przejęciu lokalu na własność, wprawdzie poniosła nakłady na lokal jednakże nie stanowiły one tzw. wydatków na ulepszenie lokalu, powodujących wzrost jego wartości początkowej. Wręcz przeciwnie podkreślenia wymaga, że w lokalu przeprowadzono jedynie konieczne naprawy, które miały na celu doprowadzenie lokalu do stanu użytkowania. Obecnie standard wykończenia mieszkania spełnia jedynie minimalne wymagania. Potencjalny nabywca będzie musiał wykonać szereg prac wykończeniowych umożliwiających zamieszkanie. Nie ma zatem uzasadnionych podstaw do przyjęcia, aby wydatki poniesione przez Spółdzielnię na prace naprawcze uznać jako "ulepszenia" w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, które już z samej definicji zakładają podwyższenie standardu lokalu i jego wartości. W tej sytuacji nie sposób kwalifikować przyszłej sprzedaży lokalu jako dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. Oceny tej nie zmienia również fakt, że wydatki poniesione przez Spółdzielnię na prace naprawcze przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu, skoro realnie nie zwiększyły one jego wartości: Co więcej pokreślić należy, że przedmiotowe prace zostały przeprowadzone jedynie w koniecznym zakresie i nie miały nawet na celu odtworzenia pierwotnego standardu mieszkania. W ocenie Spółdzielni procentowy stosunek prac naprawczych do wartości początkowej lokalu nie może być rozpatrywany w oderwaniu od charakteru i celu poniesionych nakładów (prac naprawczych).

Jednocześnie mając na uwadze fakt, iż Spółdzielnia zamierza sprzedać lokal mieszkalny na zasadach odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w gruncie, analiza treści art. 29 ust. 5 ustawy, prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie dostawa gruntu opodatkowana będzie analogiczną stawką podatku jak dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W ocenie Spółdzielni skoro dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt (lokal mieszkalny) jest posadowiony. Rozpatrując kwestię zwolnienia od podatku VAT Spółdzielnia na marginesie pragnie również zaznaczyć, że w chwil pierwszej dostawy lokalu w roku 1996 r. nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Zatem, planowana sprzedaż lokalu wraz z udziałem w gruncie korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%. Jednakże, zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Jak wynika z powyższych uregulowań zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, jak stanowi art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W myśl art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzuje użytych w niej pojęć przebudowa, adaptacja, rozbudowa, rekonstrukcja, modernizacja. Brak jest także definicji pojęcia remont. Remontem - zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Zgodnie z powyższą definicją, istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego użytkowanego środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, niezmieniające jego charakteru i funkcji, a następujące w trakcie eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji (zużycia) oraz niezwiększające jego wartości początkowej.

Natomiast z ulepszeniem środków trwałych mamy do czynienia, gdy następuje ich:

* przebudowa, tj. zmiana (poprawienie) istniejącego stanu składnika majątkowego na inny,

* rozbudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,

* adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,

* rekonstrukcja, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,

* modernizacja, tj. unowocześnienie składnika majątkowego.

Przed zakwalifikowaniem określonych wydatków do inwestycji lub remontów należy każdorazowo w stosunku do konkretnego środka trwałego szczegółowo przeanalizować zakres rzeczowy wykonywanych robót, porównując je do stanu istniejącego na podstawie dokumentacji technicznej, a w przypadku wątpliwości co do prawidłowej kwalifikacji poniesionych wydatków oprzeć się na opinii biegłego do spraw budowlanych, który w oparciu o stosowną dokumentację i oględziny wypowie się co do charakteru poniesionych nakładów.

Zatem, zasadnicza różnica między remontem, a ulepszeniem polega na tym, że przesłanką rozpoczęcia remontu jest zużycie środków trwałych lub ich części składowych w trakcie ich eksploatacji. Remont ma na celu przywrócenie pierwotnej wartości użytkowej (nawet przy użyciu nowocześniejszych materiałów i technologii), natomiast ulepszenie ma na celu zwiększenie wartości użytkowej obiektu.

Tak więc, modernizacja (ulepszenie) to działania związane ze środkami trwałymi, które powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami eksploatacji.

Z danych zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w roku 1996 wybudował i oddał do użytkowania lokal mieszkalny na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W momencie przekazania nabywcy ww. lokal był wyposażony w sanitariaty i armaturę (wanna z baterią, zlewozmywak z baterią, miska ustępowa itp.). Stan techniczny lokalu potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy. Z uwagi na narastające od roku 2002 zadłużenie w opłatach czynszowych za ww. lokal mieszkalny Spółdzielnia skierowała sprawę na drogę postępowania sądowego przeciwko właścicielom lokalu, a następnie postępowania egzekucyjnego. W miesiącu lutym 2009 r. były właściciel opuścił lokal i został przekwaterowany do lokalu socjalnego. Opróżniony lokal mieszkalny był zdewastowany przez tego użytkownika i ze względów sanitarno-higienicznych nie nadawał się do użytkowania. Spółdzielnia zmuszona została w pierwszej kolejności do opróżnienia lokalu z pozostawionych w nim odpadów, a następnie do przeprowadzenia prac naprawczych zapewniających minimalny standard wykończenia lokalu i jego normalne użytkowanie. W przedmiotowym lokalu niezbędne okazało się przeprowadzenie następujących prac: odświeżenie i pomalowanie stolarki okiennej oraz drzwi, usunięcie popękanych i odchodzących od podłogi płytek PCV w całym mieszkaniu, usunięcie odchodzących od ścian tapet i tynków, a następnie ich wyszpachlowanie, usunięcie zdemolowanych i zanieczyszczonych sanitariatów, zdemontowanie popękanych płytek w łazience i WC, wyrównanie i przygotowanie ścian oraz posadzek w łazience i WC pod montaż nowych płytek, wyrównanie rozległych ubytków w posadzce w całym mieszkaniu poprzez wylanie masy samopoziomującej. W lokalu nie zamontowano ponownie urządzeń sanitarnych i armatury. Mimo przeprowadzonych prac naprawczych standard mieszkania obecnie jest niższy niż w momencie jego pierwszego zasiedlenia i wymaga przeprowadzenia prac wykończeniowych. Wartość księgowa mieszkania w chwili jego pierwszego zasiedlenia w 1996 r. stanowiła kwotę ok. 37.293,47 zł. Natomiast koszt wykonania niezbędnych prac naprawczych w lokalu wyniósł kwotę ok. 12.397,80 zł. Tym samym, jak wskazał Wnioskodawca, poniesione wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej.

Ze stanu sprawy nie wynika więc by przedmiotowe wydatki były wydatkami na ulepszenie. Służyły one bowiem przywróceniu pierwotnych cech użytkowych istniejącego lokalu mieszkalnego, i tym samym miały charakter remontowy. Jednakże w przypadku wątpliwości, czy poniesione wydatki są lub nie są wydatkami na ulepszenia bądź wydatkami na remont należy zwrócić się o specjalistyczną opinie biegłych.

Zatem, wymienione przez Wnioskodawcę wydatki, mające charakter odtworzeniowy, nie powodujący zmian parametrów użytkowych i technicznych, przywracający pierwotną zdolność użytkową budynku, należy uznać za remont. Tym samym dostawa przedmiotowego lokalu wraz z udziałem w gruncie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.