ILPP1/443-668/12-5/NS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, prowadzącego działalność gospodarczą, przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2012 r. (data wpływu 18 lipca 2012 r.), uzupełnionym pismami z dnia 26 września 2012 r. (data wpływu 28 września 2012 r.) oraz z dnia 12 października 2012 r. (data wpływu 12 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

W dniu 18 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wniosek uzupełniono pismami z dnia 26 września 2012 r. (data wpływu 28 września 2012 r.) oraz z dnia 12 października 2012 r. (data wpływu 12 października 2012 r.) o informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na hurtowej sprzedaży paneli, boazerii, drzwi i kasetonów. Jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 3 sierpnia 2004 r. Zainteresowany na potrzeby prowadzonej działalności nabył dwie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Na nieruchomościach były posadowione hale magazynowe. Dowodem zakupu przedmiotowych nieruchomości było postanowienie o przybiciu, nie wystawiono z tego tytułu żadnej faktury VAT. Cena, po jakiej nabyto nieruchomości, nie zawierała podatku VAT. W dniu 31 maja 2005 r. wprowadzono nabyte nieruchomości do ewidencji środków trwałych i rozpoczęto ich eksploatację w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości te były wykorzystywane do dnia 31 października 2008 r., kiedy to wykreślono je z ww. ewidencji. W tym czasie w budynkach dokonywano jedynie napraw związanych ze zwykłą eksploatacją, nie dokonywano natomiast żadnych gruntownych remontów, czy też ulepszeń, których koszt mógłby przekraczać 30% wartości nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości, które nie są już wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza sprzedać w najbliższej przyszłości.

W dniu 2 lutego 2005 r. Zainteresowany wraz z żoną nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony był garaż o pow. 48 m² oraz budynek portierni o pow. 25,4 m^2. Działka została kupiona od Z. Dowodem zakupu była umowa sprzedaży sporządzona przed notariuszem. W okresie od 30 kwietnia 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. budynek portierni był dzierżawiony. W nabytej nieruchomości nie były przeprowadzane żadne ulepszenia, na które nakłady przekraczałyby 30% wartości nieruchomości. W chwili obecnej działka przeznaczona jest do sprzedaży.

Z pisma z dnia 26 września 2012 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż:

Ponadto, w piśmie z dnia 12 października 2012 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku Wnioskodawca wskazał, iż na działce zakupionej w dniu 2 lutego 2005 r. nr C położona jest portiernia i garaż. Garaż nie był nigdy dzierżawiony.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości nabytych i wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości, które były wykorzystywane w prowadzonej działalności nie będzie powodowała konieczności naliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ww. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, że żeby można było skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT musi upłynąć termin dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Z kolei aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynki (budowle) muszą zostać oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponieważ, jak wynika z przedstawionego stanu sprawy, Zainteresowany nabył ww. nieruchomości w drodze umowy kupna-sprzedaży (czynność opodatkowana podatkiem VAT), w wyniku jej zawarcia doszło do pierwszego zasiedlenia tych nieruchomości (zakładając, że do takiego zasiedlenia nie doszło wcześniej). Od dokonania tej transakcji upłynęło więcej niż dwa lata (nieruchomości zostały nabyte 3 sierpnia 2004 r.), a w międzyczasie nieruchomości nie były ulepszane (wartość poniesionych na nie nakładów nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej), stąd przy sprzedaży tych nieruchomości nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z mocy prawa.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z powyższego wynika z kolei, że o ile obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług w przedstawionych okolicznościach nie powstanie automatycznie wraz z zawarciem transakcji, to strony mogą podjąć decyzję, że sprzedaż tej nieruchomości zostanie mimo wszystko opodatkowana podatkiem VAT. Decydująca w tym zakresie jest jednak wola stron umowy, a nie sam fakt jej zawarcia (podobne stanowisko zawarł Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z dnia 31 marca 2010 r. nr IBPP3/443-13/10/PH oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 17 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-318b/10/DM).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, "Mienie", "Komentarz do art. 44-55³ Kodeksu cywilnego", Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Piasecki Kazimierz, "Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz", Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c., publikacja elektroniczna LEX).

Natomiast w świetle art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, budynek spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu" wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności - może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy jednakże zauważyć, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b - zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Ponadto, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29 ust. 5 ustawy.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na hurtowej sprzedaży paneli, boazerii, drzwi i kasetonów. Jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 3 sierpnia 2004 r. Zainteresowany na potrzeby prowadzonej działalności nabył dwie nieruchomości nr A i nr B (magazyn i sklep) w drodze licytacji komorniczej. Dowodem zakupu jest postanowienie o przybiciu z tegoż dnia, wydane przez Sąd Rejonowy Wydział Cywilny. Zakup został dokonany przez Wnioskodawcę dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup ten nie był obciążony podatkiem VAT i nie była wystawiana faktura VAT. Cena, po jakiej nabyto nieruchomości, nie zawierała podatku VAT. W dniu 31 maja 2005 r. wprowadzono nabyte nieruchomości do ewidencji środków trwałych i rozpoczęto ich eksploatację w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie były one nigdy udostępniane osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych. Nieruchomości te były wykorzystywane do dnia 31 października 2008 r., kiedy to wykreślono je z ww. ewidencji. W tym czasie w budynkach dokonywano jedynie napraw związanych ze zwykłą eksploatacją, nie dokonywano natomiast żadnych gruntownych remontów, czy też ulepszeń, których koszt mógłby przekraczać 30% wartości nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości, które nie są już wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza sprzedać w najbliższej przyszłości.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Z opisu sprawy nie wynika aby opisane budynki (magazyn i sklep) zostały oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. sprzedaż, najem, dzierżawa), tym samym należy stwierdzić, iż w odniesieniu do tych budynków nie doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

W związku z powyższym, dopiero sprzedaż ww. budynków przez Zainteresowanego, będzie spełniała definicję pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w cyt. art. 2 pkt 14 ustawy.

Zatem, dostawa wskazanych budynków nie będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nic bowiem nie wskazuje na to - wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy - aby wskazane budynki były już wcześniej zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Należy jednakże stwierdzić, iż mimo że ww. dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia to - z uwagi na brak prawa do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do przedmiotowych budynków i nie poniesienie nakładów na ich ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej - dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Wobec powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej nie spowoduje konieczności naliczenia podatku VAT.

Należy zauważyć, iż w świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w niniejszej sprawie odnośnie braku obowiązku podatkowego w podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości uznano za prawidłowe, jednakże w oparciu o inny przepis prawa niż wskazany przez Zainteresowanego.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast kwestia dotycząca opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości nabytej do majątku osobistego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 15 października 2012 r. nr ILPP1/443-668/12-6/NS.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.