ILPP1/443-519/11-5/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2011 r. (data wpływu 24 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku - jest prawidłowe.

W dniu 24 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 27 maja 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Właściciele 21 lokali użytkowych stworzyli wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą tylko lokale użytkowe. Lokale użytkowe znajdują się w trzech budynkach. Wspólnota jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku VAT w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną, przez którą zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903), rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynków i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynku, instalacje energetyczne, cieplne, wodne).

Właścicielami lokali użytkowych są członkowie Wspólnoty, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej i są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zarządca zgodnie z podpisaną umową na zarządzanie wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie po wystawieniu Wspólnocie faktury VAT na koniec miesiąca. Wspólnota oprócz wydatków na wynagrodzenie Zarządcy ponosi także inne wydatki związane z częściami wspólnymi nieruchomości takie jak: - opłata z tytułu umowy z firmą ochrony;

* opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości;

* opłaty za sprzątanie nieruchomości;

* opłaty za monitoring pożarowy;

* opłaty za nadzór techniczny i konserwację.

Wspólnota ma również zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów do lokali użytkowych. Umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze Wspólnotą jako wyłącznym odbiorcą. Członkowie Wspólnoty uiszczają z góry miesięczne zaliczki obliczone proporcjonalnie do ich udziału w szacowanych kosztach zarządu. Zaliczki te mają charakter skonkretyzowany i wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług, w tym dostawa mediów dla części wspólnych nieruchomości. Z kolei opłaty za dostawę mediów do poszczególnych lokali użytkowych członkowie Wspólnoty będą uiszczać osobno. Wspólnota zamierza przyjąć następujące rozwiązanie. Po otrzymaniu faktur od przedsiębiorstw dostarczających media Wspólnota będzie obciążać członków Wspólnoty kosztami w stosunku przypadającym do zużycia tych mediów na utrzymanie lokali (np. na podstawie odczytów liczników poboru energii elektrycznej czy wodomierzy) Na ww. usługi Wspólnota będzie wystawiać członkom Wspólnoty faktury VAT (refaktura), deklarując w deklaracji VAT-7 podatek należny i jednocześnie odliczając VAT naliczony wynikający z faktur zakupowych dokumentujących nabycie usług od przedsiębiorców dostarczających media. Przedmiotem refakturowania będą usługi, z których Wspólnota nie będzie korzystać. Odsprzedaż tych usług będzie dokonywana po cenie ich zakupu, tzn. Wspólnota nie będzie doliczać jakiejkolwiek marży, a jedynie przeniesie koszt na faktycznych beneficjantów usługi, tj. właścicieli lokali. Jednocześnie na mocy uchwały właściciele lokali przyjmując plan gospodarczy na nowy rok uchwalili zaliczkę na fundusz remontowy, z którego będą finansowane bieżące remonty części wspólnych. Ustalono stawkę 0,70 zł/m² miesięcznie. Remonty związane z budynkami, w których znajdują się lokale członków Wspólnoty wykonywać będą firmy zewnętrzne. Po wykonaniu usług remontowych firmy zewnętrzne wystawią Wspólnocie fakturę VAT. W ramach wykonywania prac remontowych Wspólnota utrzymuje w należytym stanie dachy budynków, które są częścią wspólną nieruchomości, nad którą Wspólnota sprawuje nadzór. Ponosi i będzie ponosić koszty związane z ich utrzymaniem, w tym także z ich remontem. Wspólnota podpisała z operatorami sieci telefonicznych i radiowych umowy najmu powierzchni dachu. Na mocy tych umów operatorzy sieci telefonicznych i radiowych zamontowali na dachach budynków anteny. Za wynajem powierzchni dachowej operatorzy sieci telefonicznych i radiowych płacą Wspólnocie miesięczny czynsz na podstawie wystawionych przez Wspólnotę faktur VAT.

W złożonym w dniu 27 maja 2011 r. uzupełnieniu do wniosku Wspólnota oświadczyła, iż zakupione przez Wspólnotę usługi związane z dostawą energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci są wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych. Czynności te polegają na odsprzedaży ww. usług na rzecz członków Wspólnoty. Odsprzedaży mediów Wspólnota będzie dokonywała po cenie zakupu, tj. bez doliczania marży. W zakresie charakteru wydatków poniesionych w związku z remontem dachu, wydatki te związane są z czynnościami opodatkowanymi. Do tych czynności opodatkowanych należy m.in. wynajmowanie powierzchni dachu operatorom sieci telefonicznych i radiowych. Przeprowadzony remont dachu pozwoli na bezpieczne jego użytkowanie przez operatorów sieci telefonicznych i radiowych. Za wynajem powierzchni dachowej operatorzy sieci telefonicznych i radiowych płacą Wspólnocie miesięczny czynsz na podstawie wystawionych przez Wspólnotę faktur VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na fakt, że Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw obowiązków. Powyższe wynika z treści art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903), zgodnie z którym, "ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać być pozwana". Uzasadnieniem powyższego poglądu jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt. III CZP 65/07), z której wynika, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do wspólnego majątku. Podsumowując swoje rozważania, Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego, co oznacza, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wskazano z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku Wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. Konsekwencją przyjęcia odrębności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w stosunku do członków wspólnoty jest konieczność rozróżnienia dokonywania przez wspólnotę mieszkaniową dwóch rodzajów czynności na te, które dotyczą nieruchomości wspólnej oraz te, które dotyczą lokali członków wspólnoty. Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Tym samym w powyższym zakresie wyłączona jest możliwość dokonywania przez Wspólnotę refakturowania usług świadczonych przez Wspólnotę na rzecz członków Wspólnoty. Odbiorcą usług w tym przypadku jest Wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i obowiązków, nie zaś właściciele wyodrębnionych lokali, będących członkami tejże Wspólnoty.

Drugim rodzajem czynności będą te czynności, w związku z którymi wydatki będą ponoszone przez poszczególnych właścicieli. Będą to wydatki związane z utrzymaniem lokalu należącego do członka Wspólnoty - najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda, gaz, wywóz śmieci). Wspólnota, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypacją w kosztach Wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy członek Wspólnoty płaci przez cały rok zaliczki na poczet opłaty za media dostarczane do jego lokalu jak i sytuacji, w której członek Wspólnoty płaci za dostawę mediów jednorazowo po otrzymaniu od Wspólnoty refakturowanej faktury VAT wystawionej przez dostawcę mediów.

W sprawie w tożsamym stanie faktycznym wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2009 r. (sygn. akt I FSK 88/08). Sąd przeanalizował problem w aspekcie zarówno przepisów ustawy o własności lokali, jak i ustawy o VAT. Stwierdził, iż właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu - związanych z utrzymaniem jego lokalu (energia, woda, gaz) - zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, a mianowicie jedynie jako pośrednik pomiędzy dostawcami a odbiorcami, tj. właścicielami lokali. Środki uiszczane z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (wpłaty za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ponadto Sąd podkreślił że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty dostarczające wodę, czy energię jest nie wspólnota ale każdy z jej członków z osobna. Zatem zakup przez Wspólnotę tych usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków Wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że Wspólnota nie kupuje mediów dla siebie, ale działa w imieniu właścicieli lokali użytkowych. Odsprzedaje je poszczególnym właścicielom, w związku z czym na żądanie właściciela ma obowiązek wystawienia faktury VAT. Powstające tą drogą stosunki nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz Wspólnoty. Zakup mediów do poszczególnych lokali (rozliczany według rzeczywistych kosztów), nie może być traktowany, jako czynność na rzecz samych siebie, nie podlegający regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 5 ust. 1). Należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska "Rozliczanie mediów we Wspólnocie mieszkaniowej" - Monitor Podatkowy 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, Wspólnota dokonuje tego zakupu "całościowo" i z tego tytułu od właścicieli lokali użytkowych - niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością Wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej - pobierane są stosowne należności. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli lokali użytkowych (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu).

W ślad za tym orzeczeniem pojawiły się nowe - aprobujące przedstawione wyżej stanowisko. W wyroku WSA w Białymstoku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10 Sąd uznał, że w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu związanych z utrzymaniem tego lokalu (media), wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w roli pośrednika między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do tych lokali nie są partycypacją w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Nie są to więc rozliczenia wewnątrz wspólnoty. Zdaniem Sądu wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. W tym zakresie wspólnota może wystawiać faktury VAT, czyli może refakturować zakupione media na poszczególnych właścicieli lokali. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt I FSK 1343/09 stwierdził, iż: "wspólnota mieszkaniowa, od której jako od podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika), każdy jej członek jako konsument, nabywa towar i usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług".

Wobec tak ukształtowanej linii orzecznictwa nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca ma prawo refakturować na właścicieli lokali użytkowych wchodzących w skład Wspólnoty usługi związane z dostawą energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci - nie doliczając marży, a jednocześnie ma prawo odliczyć podatek naliczony wynikający z faktur otrzymanych od dostawców mediów na zasadach ogólnych.

Ad. 2.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeśli towar lub usługa nie jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych - prawo to nie przysługuje. Z powyższego wynika, że muszą być spełnione ściśle określone przesłanki, aby można skorzystać z prawa do odliczenia podatku. W pierwszej kolejności musi być spełniona przesłanka podmiotowa, tj. prawo do obliczenia ma tylko podatnik. Podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 są m.in. jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt. III CZP 65/07) wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego co oznacza, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali (art. 6) wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Na potrzeby przedmiotowej sprawy wskazać należy, że ustawa o własności lokali nie operuje pojęciem wspólnoty lokali użytkowych, jednak przyjąć należy, że pojęcie "wspólnota mieszkaniowa" swoim zakresem obejmuje również wspólnoty mieszkaniowe w skład, których wchodzą jedynie lokale użytkowe. W powyższym zakresie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2003 r. (sygn. akt III CZP 100/02). Sąd podkreślił że nazwa "wspólnota mieszkaniowa" nie oddaje więc w pełni charakteru podmiotu powołanego do życia przez art. 6 ustawy o własności lokali. Jest to w istocie wspólnota lokalowa, gdyż mieszkalna funkcja lokali nie wpływa na istnienie i funkcjonowanie tej wspólnoty a brak funkcji mieszkalnych w budynku nie powoduje jej nieistnienia. Wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż wspólnota lokali użytkowych w przedmiotowej sprawie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kolejną przesłanką która musi zostać spełniona aby podatnik - Wspólnota mogła dokonać odliczenia podatku jest istnienie związku pomiędzy zakupionymi towarami lub usługami z opodatkowaną działalnością gospodarczą. Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług nie sposób ustalić jaką formę przybierać ma związek pomiędzy sprzedażą opodatkowaną i zakupami. Jedynym zatem kryterium w tym zakresie powinno być istnienie racjonalnego związku pomiędzy zakupem a opodatkowaną działalnością gospodarczą (patrz. VAT 2010, J. Martini, P Skorupa, M. Wojda, wydanie 2, C.H Beck, Warszawa 2010 str. 644). Z przedstawionego stanu wynika, że Wspólnota prowadzi działalność gospodarczą. Przejawem tej działalności gospodarczej jest przede wszystkim zarząd nieruchomością. W ramach wykonywanego zarządu nieruchomością Wspólnota uzyskuje przychód w postaci zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych wchodzących w skład Wspólnoty. Zaliczki te są przeznaczane na remonty, utrzymanie w należytym stanie części wspólnych nieruchomości, opłacenie mediów dla części wspólnych nieruchomości a także na koszty zarządu (w związku z zatrudnieniem zarządcy). Jednym z przejawów działalności gospodarczej Wspólnoty jest także najem dachu na rzecz podmiotu trzeciego - operatorów telefonii komórkowej. Operatorzy ci płacą wspólnocie z tytułu najmu miesięczny czynsz na podstawie faktury VAT wystawianej przez Wspólnotę.

Wobec powyższego wskazać należy, że Wspólnota spełnia przesłanki przewidziane dla odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego. Niewątpliwie Wspólnota jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie w celu wykonywania prawidłowego zarządu nabywa usługi (np. remont dachu, zatrudnienie zarządcy), a także w celu uzyskania dodatkowego przychodu wynajmuje dach podmiotowi trzeciemu, wykonując czynności opodatkowane. Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że Wspólnota ma prawo do obniżenia podatku należnego jaki powstał w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej o podatek naliczony jaki powstał z tytułu faktury VAT zapłaconej za remont dachu.

Wspólnota wskazuje, iż nabywając usługę remontu dachu nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali użytkowych. Pogląd ten znalazł odzwierciedlenie w orzecznictwie. Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 16 września 2010 r. (sygn. akt I FSK 742/10) wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz - jako "osoba ustawowa", w rozumieniu art. 33¹ k.c., będąca jednostką organizacyjną odrębną od właścicieli, co oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie do z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywozu nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ww. ustawy). Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r.).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki:

* odliczenia tego dokonuje czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług,

* towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Zatem, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona w ww. przepisie zasada, wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz nie podlegających temu podatkowi.

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz nie zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Jeden z takich wyjątków określono w art. 88 ust. 4 ustawy. Zgodnie z tym przepisem obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Z opisu sprawy wynika, iż właściciele 21 lokali użytkowych stworzyli wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą tylko lokale użytkowe. Lokale użytkowe znajdują się w trzech budynkach. Wspólnota jest podatnikiem podatku VAT w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną. Właścicielami lokali użytkowych są członkowie Wspólnoty, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej i są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zarządca zgodnie z podpisaną umową na zarządzanie wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie po wystawieniu Wspólnocie faktury VAT na koniec miesiąca. Wspólnota oprócz wydatków na wynagrodzenie Zarządcy ponosi także inne wydatki związane z częściami Wspólnymi nieruchomości takie jak: opłata z tytułu umowy z firmą ochrony, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za sprzątanie nieruchomości, opłaty za monitoring pożarowy, opłaty za nadzór techniczny i konserwację. Wspólnota ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów do lokali użytkowych. Umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze Wspólnotą jako wyłącznym odbiorcą. Członkowie Wspólnoty uiszczają z góry miesięczne zaliczki obliczone proporcjonalnie do ich udziału w szacowanych kosztach zarządu. Zaliczki te mają charakter skonkretyzowany i wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług, w tym dostawa mediów dla części wspólnych nieruchomości, z kolei opłaty za dostawę mediów do poszczególnych lokali użytkowych członkowie Wspólnoty będą uiszczać osobno. Na mocy uchwały właściciele lokali przyjmując plan gospodarczy na nowy rok uchwalili zaliczkę na fundusz remontowy, z którego będą finansowane bieżące remonty części wspólnych. Remonty związane z budynkami, w których znajdują się lokale członków Wspólnoty wykonywać będą firmy zewnętrzne. Po wykonaniu usług remontowych firmy zewnętrzne wystawią Wspólnocie fakturę VAT. W ramach wykonywania prac remontowych Wspólnota utrzymuje w należytym stanie dachy budynków, które są częścią wspólną nieruchomości, nad którą Wspólnota sprawuje nadzór. Wspólnota podpisała z operatorami sieci telefonicznych i radiowych umowy najmu powierzchni dachu. Na mocy tych umów operatorzy sieci telefonicznych i radiowych zamontowali na dachach budynków anteny. Za wynajem powierzchni dachowej operatorzy sieci telefonicznych i radiowych płacą Wspólnocie miesięczny czynsz na podstawie wystawionych przez Wspólnotę faktur VAT. Wspólnota oświadczyła, iż wydatki poniesione na remont dachu związane są z czynnościami opodatkowanymi.

Ponadto w interpretacji nr ILPP1/443-519/11-4/AK wskazano, iż odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota - zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy - będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania - przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT - czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycznej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy - ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w jakim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku. Kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania usług została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-519/11-4/AK z dnia 7 lipca 2011 r. Natomiast kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2011 r. nr ILPB3/423-136/4-11/GC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.