ILPP1/443-338/14-4/JSK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. przedstawione we wniosku z dnia - brak daty (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 18 kwietnia 2014 r., data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie 24 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży wydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych - jest prawidłowe.

W dniu 18 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży wydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 czerwca 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o podpis na wniosku osoby upoważnionej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym położone w K. Zarówno budynek mieszkalny, jak i biurowy, zostały oddane do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu wiele lat temu. Sprzedającymi mają być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, będące jednocześnie podatnikami podatku VAT z tytułu przychodów uzyskiwanych z najmu, które nabyły przedmiotowe budynki (stanowiące wówczas część większej nieruchomości) w dniu 20 września 2005 r. Nakłady na ulepszenie budynków mających być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży, poniesione przez sprzedających, nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Następnie Zainteresowany zamierza dokonać podziału nieruchomości, wydzielić w budynku mieszkalnym samodzielne lokale mieszkalne i ustanowić ich odrębną własność. Podobnie w przypadku budynku biurowego zamierza się zmienić jego przeznaczenie na mieszkalno-użytkowy, następnie wydzielić samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe oraz ustanowić ich odrębną własność. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali, podatnik planuje sprzedać poszczególne lokale. Łączna wysokość nakładów na nieruchomość, od momentu jej nabycia do sprzedaży poszczególnych wydzielonych lokali, nie przekroczy 30% wartości początkowej nieruchomości.

W piśmie z dnia 17 czerwca 2014 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych po dokonaniu przez Wnioskodawcę: podziału i wydzielenia samodzielnych lokali, a następnie ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także zmiany przeznaczenia nieruchomości (budynku biurowego na mieszkalno-użytkowy) będzie objęta podatkiem od towarów i usług, w sytuacji, gdy transakcja nabycia przedmiotowych budynków była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych wydzielonych z zakupionych budynków, po dokonaniu przez niego: podziału i wydzielenia samodzielnych lokali, a następnie ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także zmiany przeznaczenia nieruchomości (z budynku biurowego na mieszkalno-użytkowy) nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, w sytuacji, gdy transakcja nabycia przedmiotowych budynków była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nakłady poniesione na ulepszenie przedmiotowych nieruchomości nie przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Podstawę zwolnienia stanowić będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, który zwalnia z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przedmiotowej sytuacji nie będziemy mieć do czynienia z pierwszym zasiedleniem, definiowanym w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Budynki zostały oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu i były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli m.in. do czynności podlegających opodatkowaniu (wynajmu). W tej sytuacji bezprzedmiotowe jest rozważanie również drugiego warunku - upływu 2 lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od nakładów ponoszonych przez podatnika na ulepszenie nabytych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, aport, a także najem oraz dzierżawę.

Należy zauważyć, że jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Należy wskazać, że w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b - stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym. Zarówno budynek mieszkalny, jak i biurowy, zostały oddane do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu wiele lat temu. Sprzedającymi mają być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, będące jednocześnie podatnikami podatku VAT z tytułu przychodów uzyskiwanych z najmu, które nabyły przedmiotowe budynki (stanowiące wówczas część większej nieruchomości) w dniu 20 września 2005 r. Nakłady na ulepszenie budynków mających być przedmiotem umowy kupna-sprzedaży, poniesione przez sprzedających, nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Następnie Zainteresowany zamierza dokonać podziału nieruchomości, wydzielić w budynku mieszkalnym samodzielne lokale mieszkalne i ustanowić ich odrębną własność. Podobnie w przypadku budynku biurowego zamierza się zmienić jego przeznaczenie na mieszkalno-użytkowy, następnie wydzielić samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe oraz ustanowić ich odrębną własność. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali, podatnik planuje sprzedać poszczególne lokale. Łączna wysokość nakładów na nieruchomość, od momentu jej nabycia do sprzedaży poszczególnych wydzielonych lokali, nie przekroczy 30% wartości początkowej nieruchomości. Zainteresowany jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Obie nieruchomości, które Wnioskodawca planuje nabyć, po nabyciu zostałyby zakwalifikowane jako inwestycje. Po poniesieniu odpowiednich nakładów jedna z nieruchomości (lokale w budynku mieszkalnym) zostałaby przekwalifikowana na środek trwały (ze względu na możliwy wynajem lokali do czasu ich sprzedaży), natomiast lokale wydzielone z drugiej nieruchomości (zakupionej jako budynek biurowy) zostałyby przekwalifikowane na towary handlowe, jako że Wnioskodawca nie przewiduje ich wynajmu.

Żadna z planowanych do nabycia nieruchomości nie będzie wykorzystywana na potrzeby własne Wnioskodawcy, jednak jedna z nieruchomości (lokale w budynku mieszkalnym) może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Ponieważ Wnioskodawca dopuszcza możliwość wynajmowania lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe, czynności te byłyby zwolnione od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dopuszcza jednak również możliwość wynajmowania lokali mieszkalnych nie na cele mieszkaniowe, co byłoby objęte podatkiem od towarów usług. Ewentualne udostępnianie nieruchomości osobom trzecim na podstawie umów najmu bądź dzierżawy, byłoby zawsze odpłatne. Lokale mieszkalne, które Wnioskodawca planuje sprzedać, objęte będą społecznym programem mieszkaniowym.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych po dokonaniu przez Wnioskodawcę: podziału i wydzielenia samodzielnych lokali, a następnie ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także zmiany przeznaczenia nieruchomości (budynku biurowego na mieszkalno-użytkowy) będzie objęta podatkiem od towarów i usług, w sytuacji, gdy transakcja nabycia przedmiotowych budynków była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych - jak wynika z opisu sprawy - odbywa się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, dlatego ich dostawa co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że - jak wynika z opisu sprawy - zarówno budynek mieszkalny, jak i niemieszkalny (biurowy), zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (oddanie przez Sprzedających w najem), zatem w odniesieniu do ww. budynków doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto Sprzedający ponosili nakłady na ulepszenie ww. budynków, ale nakłady te nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Natomiast łączna wysokość nakładów na nieruchomość od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę do sprzedaży poszczególnych wydzielonych lokali również nie przekroczy 30% wartości początkowej nieruchomości.

W związku z powyższym planowana przez Wnioskodawcę dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile dostawa ta zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (oddania przez Sprzedających w najem budynków: mieszkalnego i niemieszkalnego).

Należy zaznaczyć, że stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków i budowli lub ich części, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym one są posadowione.

Podsumowując, sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych po dokonaniu przez Wnioskodawcę podziału i wydzielenia samodzielnych lokali, a następnie ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także zmiany przeznaczenia nieruchomości (budynku biurowego na mieszkalno-użytkowy) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile dostawa ta zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (oddania przez Sprzedających w najem ww. budynków). Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - korzystać będzie również dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. lokale.

Tutejszy Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - rozpatrzone i zostały uznane za element przedstawionego zdarzenia przyszłego. Zatem tut. Organ nie rozpatrywał kwestii, czy rzeczywiście transakcja nabycia przez Zainteresowanego przedmiotowych budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Informacja ta została przyjęta jako element opisu sprawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.