ILPP1/443-1201/10-5/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2010 r. (data wpływu 12 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT - jest prawidłowe.

W dniu 12 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest spółką ze 100% udziałem Gminy. Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka na podstawie umowy zawartej z Gminą administruje budynkami położonymi na terenie Gminy. Administrowaniem objęte są mieszkania komunalne oraz mieszkania własnościowe. Spółka, zgodnie z treścią umowy, przejęła prawa i obowiązki zarządcy i administratora budynków oraz wszelkie obowiązki wynajmującego w zasobach przekazanych w administrację.

Wnioskodawca reprezentuje Gminę - jako jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy. w celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina, są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Koszty te można podzielić na koszty związane z częściami wspólnymi nieruchomości oraz koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Spółka zawarła umowy z dostawcami mediów takich jak: energii cieplnej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości oraz konserwacji domofonów. Najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. w związku z tym Spółka obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczonych mediów. Najemcy lokali gminnych na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są uiszczać oprócz czynszu opłaty za dostarczone media. w zawartych umowach najmu wynajmującym jest Spółka.

Wspólnoty Mieszkaniowe mają zawarte odrębne umowy o dostawę mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości. Odbiorcami mediów są właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikiem podatku VAT, natomiast Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 23 grudnia 2003 r. znak: PP1-811/912/03/JW zaliczki wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku VAT, gdyż stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków. Wspólnota Mieszkaniowa obciąża wszystkich właścicieli, w tym Spółkę (reprezentującą Gminę) kosztami dostarczonych mediów. Wspólnota Mieszkaniowa, która nabywa media od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali będących członkami tej Wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych mediów nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jest to jedynie zwrot wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dokumentuje się rachunkami, o których mowa w art. 87-90 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa lub notami księgowymi.

Wobec powyższego Spółka jako administrator działający w imieniu właściciela otrzymuje od Wspólnoty notę z tytułu dostarczonych mediów do wszystkich lokali stanowiących własność Gminy. Spółka dla najemców lokali użytkowych wystawia faktury VAT wykazując podatek należny według stawek właściwych dla danego rodzaju towaru i usługi. w pozostałym zakresie, na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, dostawy nie są fakturowane. Najemcy lokali mieszkalnych płacą pozostałe należności według stawek określonych w umowach, bądź w przypadku zmian cen, na podstawie informacji o zmianie wysokości opłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka postępuje właściwie stosując w stosunku do obciążeń najemców lokali gminnych zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący pobierać może jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast, w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane tylko w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Spółkę usług najmu na rzecz lokatorów. Wydatki te są świadczeniem należnym Spółce z tytułu najmu lokalu, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów związanych z mediami.

Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy Spółka występuje w imieniu Gminy będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz w sytuacji, gdy Spółka występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Spółkę usług najmu są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Spółka od miesiąca sierpnia 2010 r. tę zasadę stosuje, na podstawie interpretacji indywidualnej udzielonej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w tym temacie (sygnatura: IBPP2/443-608/08/BM z dnia 19 września 2008 r.), jak również interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygnatura: ITPP1/443-662/08/MN).

W ocenie Wnioskodawcy, gdyby nie takie właśnie rozwiązanie, należałoby podnieść opłatę dla najemcy, doliczając do wartości zużytych przez nich mediów w kwocie brutto - podatek od towarów i usług w wysokości 22% - chroniąc dochód. Jest to nie do przyjęcia z przyczyn społecznych, gdyż najemcami są głównie osoby o niskich dochodach i trudnej sytuacji życiowej. Stanowiłoby to naruszenie art. 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Zasady współżycia społecznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W myśl art. 8 ust. 3 ustawy, obowiązującego do dnia 31 grudnia 2010 r., usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, z zastrzeżeniem ust. 4, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Zainteresowany na podstawie umowy zawartej z Gminą administruje budynkami położonymi na terenie Gminy. Wnioskodawca reprezentuje Gminę - jako jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 353¹ ustawy - Kodeks cywilny, strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu.

Stosownie do art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie lokatorów (...). z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosiła 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4 do ustawy. w załączniku tym, stanowiącym "Wykaz usług zwolnionych od podatku" pod poz. 4 wymieniono sklasyfikowane pod symbolem PKWiU ex 70.20.11 - "usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe".

Wskazać należy, że użycie przez ustawodawcę "ex" przy grupowaniu PKWiU, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług lub obniżonej stawki podatku oznacza, że zwolnienie lub obniżona stawka dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z powołanych wyżej przepisów nie korzysta zatem wynajem lokali użytkowych.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotem działalności Spółki jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca na podstawie umowy zawartej z Gminą administruje budynkami położonymi na terenie Gminy. Administrowaniem objęte są mieszkania komunalne oraz mieszkania własnościowe. Wnioskodawca reprezentuje Gminę, jako jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy. w celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina, są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Koszty te można podzielić na koszty związane z częściami wspólnymi nieruchomości oraz koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Spółka zawarła umowy z dostawcami mediów takich jak: energii cieplnej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości oraz konserwacji domofonów. Najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. w związku z tym Spółka obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczonych mediów. Najemcy lokali gminnych na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są uiszczać oprócz czynszu opłaty za dostarczone media. w zawartych umowach najmu wynajmującym jest Spółka.

Wspólnoty Mieszkaniowe mają zawarte odrębne umowy o dostawę mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości. Odbiorcami mediów są właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Spółka jako administrator działający w imieniu właściciela otrzymuje od Wspólnoty notę z tytułu dostarczonych mediów do wszystkich lokali stanowiących własność Gminy. Dla najemców lokali użytkowych Wnioskodawca wystawia faktury VAT wykazując podatek należny według stawek właściwych dla danego rodzaju towaru i usługi. w pozostałym zakresie, na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, dostawy nie są fakturowane. Najemcy lokali mieszkalnych płacą pozostałe należności według stawek określonych w umowach, bądź w przypadku zmian cen, na podstawie informacji o zmianie wysokości opłat.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze - art. 29 ust. 2 ustawy.

Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest wartość usługi najmu lokalu.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że koszty nieruchomości wspólnej oraz koszty świadczeń indywidualnych obowiązany jest pokryć korzystający z lokalu użytkowego oraz lokalu mieszkalnego, czyli najemcy tych lokali. Opłaty te stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usługi najmu. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującemu z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemcę przedmiotowych kosztów. Tym samym koszty nieruchomości wspólnej oraz koszty świadczeń indywidualnych, będące obrotem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym, natomiast nie korzysta ze zwolnienia najem lokali użytkowych.

Mając więc na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa, należy stwierdzić, iż koszty mediów (energii cieplnej, zimnej wody, odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości, konserwacji domofonów) związane z najmem lokalu mieszkalnego należy opodatkować stawką właściwą dla usługi najmu, tj. należy zastosować zwolnienie od podatku pod towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT. Kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie korekty naliczonych opłat za media została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-1201/10-4/AK z dnia 11 lutego 2011 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.