ILPP1/443-1126/11-2/AW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2011 r. (data wpływu 22 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

* prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia podmiotowego,

* nieprawidłowe - w zakresie określenia momentu, od którego należy wliczać do wartości sprzedaży opodatkowanej opłaty za media dotyczące lokali.

W dniu 22 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia podmiotowego oraz określenia momentu, od którego należy wliczać do wartości sprzedaży opodatkowanej opłaty za media dotyczące lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), która to ustawa określa prawa i obowiązki właścicieli lokali. Stosownie do art. 13 niniejszej ustawy, właściciele lokali są zobowiązani do utrzymywania własnych lokali, jak i do uczestniczenia w kosztach związanych z nieruchomością wspólną. W związku z tym Wspólnota pobiera z góry od właścicieli lokali zaliczki i wpłaty na pokrycie tych kosztów za dany miesiąc do 20-go dnia tego miesiąca.

Wydana dnia 21 czerwca 2011 r., interpretacja ogólna Ministra Finansów sygnatura PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571 dotycząca rozliczenia podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe zrodziła szereg wątpliwości. Minister w interpretacji tej wskazał, że wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jak podatnik podatku od towarów i usług - w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego.

Do dnia wydania tej interpretacji Wspólnota - zgodnie z obowiązującym wówczas stanowiskiem Ministra Finansów - nie była podatnikiem VAT czynnym.

Stosownie do art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku podatników u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Do dnia ukazania się powołanej wyżej interpretacji ogólnej - Wspólnota w zakresie pobierania od właścicieli lokali zarówno zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie była podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem w rozliczeniach wewnątrz Wspólnoty nie występował obrót, o którym mowa w art. 29 ww. ustawy. Stanowisko to potwierdził Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 23 grudnia 2003 r. nr PPl-811/912/03/JW oraz podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów - z upoważnienia Ministra - w odpowiedzi z dnia 29 lipca 2009 r., na zapytanie poselskie nr 4294.

W związku z tym obroty osiągane dotychczas przez Wspólnotę w zakresie pobierania od właścicieli lokali wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali - nie były sprzedażą opodatkowaną z art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, od której zależałaby utrata prawa do zwolnienia. Brak jest więc podstaw do ustalenia wstecz kwoty sprzedaży opodatkowanej, tym bardziej, że jak wskazuje Minister Finansów w wydanej przez siebie w czerwcu 2011 r. interpretacji "dokonana wykładnia przepisów prawa podatkowego nie wywołuje konsekwencji wobec rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali dokonanych uprzednio w sposób odmienny od wyżej przedstawionego".

Wnioskodawca nadmienia dodatkowo, że Wspólnota dokonywała w roku 2010 oraz dokonuje nadal w ramach swojej działalności, czynności na rzecz osób trzecich (np. wynajmowanie pomieszczeń, dzierżawa gruntu), ale obroty z tego tytułu w roku 2010 oraz w bieżącym roku do dnia 21 czerwca 2011 r. nie przekroczyły limitu, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Wspólnota, która do dnia wydania przez Ministra Finansów interpretacji ogólnej pobierała od właścicieli lokali wpłaty na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali - nie była w zakresie tej działalności podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występował obrót, o którym mowa w art. 29 tejże ustawy. Kwoty tych wpłat z terminem uiszczenia do 21 czerwca 2011 r. nie zwiększą w roku 2011 sprzedaży, którą wlicza się do limitu 150.000 zł, ponieważ byłoby to niezgodnie z uprzednio obowiązującym stanowiskiem Ministra Finansów. Zakładając jak wyżej, Wspólnota nie utraciła na dzień 21 czerwca 2011 r. prawa do zwolnienia, bowiem jeśli nie uwzględniać wpłat właścicieli lokali wnoszonych na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali (zgodnie z ówczesnym stanowiskiem), pozostała sprzedaż z działalności wliczanej do sprzedaży z art. 113 ww. ustawy nie przekroczyła w roku 2010 i od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 21 czerwca 2011 r. (do dnia wydania interpretacji) - kwoty limitu, powodującego utratę tego prawa. W momencie przekroczenia w roku 2011 limitu sprzedaży opodatkowanej (uwzględniając w niej wpłaty właścicieli lokali na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, ale tylko te wniesione po wydaniu powołanej interpretacji) wspólnota rozpocznie działalność jak podatnik VAT czynny i dokona zgłoszenia rejestracyjnego na druku VAT-R.

Ad. 2.

Wspólnota stoi na stanowisku, że w związku z wydaną w dniu 21 czerwca 2011 r. przez Ministra Finansów interpretacją - do wartości sprzedaży w roku 2011, od której zależy prawo do zwolnienia z art. 113 ww. ustawy, należy dodawać kwoty wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, począwszy od miesiąca lipca. Zgodnie z Uchwałą podjętą przez Wspólnotę właścicieli lokali, termin na ich wnoszenie za czerwiec upłynął w dniu 20 czerwca, zatem wychodząc z założenia, że obowiązek podatkowy dla mediów powstaje z terminem zapłaty, kwoty te właściciele lokali zobowiązani byli wnieść, a Wspólnota rozliczyć na starych zasadach, tj. sprzed dnia wydania stanowiska przez Ministra Finansów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia podmiotowego,

* nieprawidłowe - w zakresie określenia momentu, od którego należy wliczać do wartości sprzedaży opodatkowanej opłaty za media dotyczące lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Przez sprzedaż - na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy - rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Odnosząc się do opisu sprawy, należy odwołać się do regulacji wynikających z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), z którego wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem umowa najmu jest stosunkiem prawnym, na mocy którego jedna ze stron udostępnia drugiej na pewien okres czasu - za odpowiednim wynagrodzeniem - korzystanie ze swojej rzeczy/lokalu.

Natomiast w oparciu o art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, stwierdzono, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wobec powyższego oddanie przez Wnioskodawcę w ramach umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie Wnioskodawcy.

W konsekwencji najem lub dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 215, poz. 1666), kwotę o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy wymienionej w art. 1, dla 2010 r. przyjmuje się w wysokości 100 000 zł.

W świetle art. 113 ust. 2 ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę (...).

Stosownie do art. 113 ust. 7 ustawy, przepis ust. 5 stosuje się również do podatników, którzy rezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w:

W myśl art. 113 ust. 9 ustawy, podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Zgodnie z art. 113 ust. 10 ustawy, jeżeli faktyczna wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie określone w ust. 9 traci moc z momentem przekroczenia tej kwoty. Opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad wartość określoną w zdaniu pierwszym, a obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej wartości.

Zauważyć należy, iż na mocy art. 113 ust. 13 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do importu towarów i usług, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, świadczenia usług, dla których zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 8 podatnikiem jest ich usługobiorca oraz podatników:

Stosownie do zapisu art. 113 ust. 14 pkt 2 ustawy, Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia listę towarów i usług, o których mowa w ust. 13 pkt 1 lit. a) i pkt 2, z uwzględnieniem klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Przepis art. 113 ust. 13 ustawy, wyklucza bowiem możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego przez podatników, którzy świadczą pewne rodzaje usług. W tym przypadku podatnik od samego początku, od pierwszej czynności opodatkowanej podatkiem VAT obowiązany jest dokonać rejestracji we właściwym urzędzie skarbowym jako podatnik VAT czynny.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie mieszczą się jednak w katalogu usług z art. 113 ust. 13 ustawy, to jest katalogu usług, w stosunku do których świadczący je podatnik nie ma prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do określonej wysokości sprzedaży.

Kwestie związane z rejestracją podatników reguluje art. 96 ustawy. Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W świetle art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako "podatnika VAT czynnego" lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego" (art. 96 ust. 4 ustawy).

Z powyższego przepisów wynika, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do alternatywnego wyboru, zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, bądź pozostania podatnikiem VAT zwolnionym. Powyższy wybór jest dobrowolną decyzją każdego podatnika, którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła określonego ustawowo limitu kwoty. Istnieją jednak pewne przesłanki negatywne, które uniemożliwiają podatnikowi skorzystania z tego prawa.

Natomiast jak stanowi art. 96 ust. 5 pkt 4 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminie: przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9.

Jak już wcześniej wskazano, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do dobrowolności rejestracji jako podatnik VAT czynny, jest niezaistnienie przesłanek negatywnych z przepisu art. 113 ust. 13 ustawy oraz nieprzekroczenie określonego ustawowo limitu kwoty sprzedaży opodatkowanej.

Z treści wniosku wynika, iż Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o ustawę o własności lokali, która to ustawa określa prawa i obowiązki właścicieli lokali. Wspólnota pobiera z góry od właścicieli lokali zaliczki i wpłaty na pokrycie tych kosztów za dany miesiąc do 20-go dnia tego miesiąca.

Do dnia 21 czerwca 2011 r. (dzień wydania interpretacji ogólnej Ministra Finansów sygnatura PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571) Wspólnota - zgodnie z obowiązującym wówczas stanowiskiem Ministra Finansów - nie była podatnikiem VAT czynnym.

Do dnia ukazania się powołanej wyżej interpretacji ogólnej - Wspólnota w zakresie pobierania od właścicieli lokali zarówno zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie była podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Zatem w rozliczeniach wewnątrz Wspólnoty nie występował obrót.

W związku z tym obroty osiągane dotychczas przez Wspólnotę w zakresie pobierania od właścicieli lokali wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali - nie były sprzedażą opodatkowaną, od której zależałaby utrata prawa do zwolnienia. Wnioskodawca nadmienia dodatkowo, że Wspólnota dokonywała w roku 2010 oraz dokonuje nadal w ramach swojej działalności, czynności na rzecz osób trzecich (np. wynajmowanie pomieszczeń, dzierżawa gruntu), ale obroty z tego tytułu w roku 2010 oraz w bieżącym roku do dnia 21 czerwca 2011 r. nie przekroczyły limitu, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należy wskazać, że o ile Wnioskodawca nie przekroczył kwoty obrotu określonej w art. 113 ust. 1 ustawy ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności opodatkowanych podatkiem VAT, Wnioskodawca zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż jeśli wartość sprzedaży opodatkowanej Wnioskodawcy, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, nie przekroczy kwoty określonej w art. 113 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca nie ma obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny.

W analizowanej sprawie należy wskazać, iż prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

* związane z nieruchomością wspólną,

* związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

* wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

* opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

* ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

* wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

* wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak wynika z art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną - na ich porycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków).

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej - m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest - jako odrębny od jej członków podmiot prawa - wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w przypadku gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą okresu od jakiego należy liczyć wartość sprzedaży opodatkowanej z tytułu wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, celem zastosowania zwolnienia podmiotowego w roku 2011.

W dzienniku Urzędowym Ministra Finansów z dnia 2 sierpnia 2011 r. Nr 6, pod poz. 27 została opublikowana interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011 r., w kwestii wyżej przedstawionych rozliczeń podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe. W przedmiotowej interpretacji powołano się na orzeczenia NSA rozstrzygające ww. zagadnienie. Jednocześnie zaznaczyć przy tym należy, iż orzecznictwo sądów administracyjnych w zakresie rozliczeń czynności wykonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe oparte jest m.in. o tezy wynikające z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził w ww. uchwale, iż "Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku", jednocześnie nadając tej uchwale moc zasady prawnej.

Wobec powyższego biorąc pod uwagę, że dokonana przez Ministra Finansów wykładnia prawa podatkowego nie wywołuje konsekwencji wobec wcześniej dokonanych rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali, należy przyjąć, że przy obliczaniu wartości sprzedaży opodatkowanej celem zastosowania zwolnienia podmiotowego z podatku VAT Wspólnota Mieszkaniowa winna uwzględnić obroty dokonane od dnia 2 sierpnia 2011 r., tj. od daty opublikowania interpretacji ogólnej Ministra Finansów w sprawie wspólnot mieszkaniowych.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14i Ordynacji podatkowej, interpretacje ogólne są publikowane bez zbędnej zwłoki, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów oraz zamieszczane w Biuletynie Informacji Publicznej.

W tym przypadku należy uwzględnić ogólną zasadę, że akty zamieszczane w dziennikach urzędowych wchodzą w życie po ich ogłoszeniu. W rezultacie należy przyjąć, że o interpretacji ogólnej Ministra Finansów, ze wszystkimi tego konsekwencjami, można mówić dopiero od momentu jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym.

Zaznacza się, iż od dnia 1 stycznia 2011 r. limit obrotu uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku wynosi 150 000 zł (bez kwoty podatku) i dotyczy podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym tej kwoty.

Do wartości tej nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Nie należy również w wartości tej uwzględniać obrotu z tytułu dokonanej przed 2 sierpnia 2011 r. (data opublikowania interpretacji ogólnej) odsprzedaży właścicielom lokali towarów i usług nabywanych przez wspólnotę celem zaopatrzenia poszczególnych lokali. Ponadto z momentem przekroczenia kwoty 150 000 zł traci moc zwolnienie podmiotowe od podatku, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

W świetle powyższego biorąc pod uwagę, że dokonana przez Ministra Finansów wykładnia prawa podatkowego nie wywołuje konsekwencji wobec wcześniej dokonanych rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali, należy przyjąć, że przy obliczaniu wartości sprzedaży opodatkowanej celem zastosowania zwolnienia podmiotowego od podatku VAT Wspólnota mieszkaniowa winna uwzględnić obroty z tytułu wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali dokonane od dnia 2 sierpnia 2011 r., tj. od daty opublikowania interpretacji ogólnej Ministra Finansów w sprawie wspólnot mieszkaniowych.

Dodatkowo należy zaznaczyć, iż Minister Finansów wydał w dniu 20 września 2011 r. rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, które zostało opublikowane w Dzienniku Ustaw Nr 198, poz. 1174.

Zgodnie z § 1 pkt 5 lit. a) ww. rozporządzenia wprowadzone zostało zwolnienie od podatku:

* czynności związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę (§ 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.) oraz

* czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 i z 2011 r. Dz. U. Nr 22, poz. 114), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe (§ 13 ust. 1 pkt 16b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r.).

Na podstawie § 3 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011 r. wskazane zwolnienia od podatku mogą być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011 r., tj. od dnia opublikowania w ww. Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów powyższej interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011 r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że od dnia 2 sierpnia 2011 r. ze zwolnienia od podatku VAT korzystają czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, natomiast nie korzystają czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe oraz czynności związane z utrzymaniem lokali użytkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.