ILPB2/4511-1-622/16-3/TR - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 kwietnia 2016 r. (data wpływu 5 maja 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcy będący małżonkami - w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, nabyli około 9 lat temu, tj. 29 czerwca 2007 r. udział w prawie własności nieruchomości budynkowej wraz z przynależnym gruntem (dalej: nieruchomość).

Nieruchomość nabyto od osób prywatnych, z ich prywatnego majątku. Transakcja zakupu nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została wybudowana przed wielu laty, kiedyś była użytkowana przez uprzednich właścicieli, jednak od wielu lat nie jest już użytkowana z uwagi na zły stan techniczny. Jeden z Wnioskodawców prowadzi co prawda działalność gospodarczą, niemniej nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i stanowi wspólny majątek małżonków w ramach majątkowej wspólności małżeńskiej. Przedmiotowa nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Pozostały udział w prawie własności nieruchomości nabyło powiązane rodzinnie z Wnioskodawcami małżeństwo, także do swojego wspólnego majątku prywatnego.

Nieruchomość od czasu nabycia przez Zainteresowanych nie była nigdy wykorzystywana w żaden sposób dla celów działalności gospodarczej jednego z Wnioskodawców, nie była także wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajmu, dzierżawy, etc.).

Przy zakupie nieruchomości Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, pobrano natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, tzn. pobrał go Notariusz będący płatnikiem.

Nieruchomość nie była ulepszana, nie przeprowadzono w niej remontów, rozbudowy, przebudowy, adaptacji, etc.

Wnioskodawcy obecnie zamierzają sprzedać nieruchomość podmiotowi gospodarczemu (Spółce).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że nieruchomość została zakupiona za tzw. wolne środki (oszczędności) Wnioskodawców wespół z rodziną (drugie małżeństwo), które akurat posiadali w 2007 r. Cena zaproponowana przez sprzedających była konkurencyjna, więc małżeństwa postanowiły przeznaczyć ww. oszczędności na nieruchomość. Cel zakupu nieruchomości nie był sprecyzowany (zamieszkanie, sprzedaż, etc.), od momentu zakupu jej stan jest niedostateczny, wymaga gruntownego remontu i modernizacji, by można było w nieruchomości zamieszkać lub w inny sposób ją wykorzystać. Nieruchomość stanowi tzw. pustostan, który wymaga podjęcia działań naprawczych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy małżonkowie będą opodatkowani z tytułu sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz czy powstanie z tego tytułu zobowiązanie podatkowe.

Zdaniem Wnioskodawców, ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości przewiduje opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego tytułu. Dochód ten stanowi w uproszczeniu różnicę między uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości przychodem (cena ze sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji), a kosztami uzyskania tego przychodu (koszty uprzedniego nabycia nieruchomości).

Wnioskodawcy wskazują, że ustawodawca przewiduje jednak w pewnych przypadkach zwolnienie z podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zainteresowani wskazują, że z powyższego przepisu wynika, że opodatkowanie podatkiem dochodowym ma miejsce jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości:

* nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

* zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega więc sprzedaż prywatnego majątku nieruchomego przed upływem wspomnianych 5 lat, a gdy już upłynie ten czas, to z tytułu ewentualnie uzyskanego dochodu podatek nie jest wymagany.

W analizowanym jednak przypadku Wnioskodawcy nabyli nieruchomość w 2007 r. od prywatnych osób do swojego wspólnego małżeńskiego majątku prywatnego i nie była ona dotychczas wykorzystywana w jakikolwiek sposób dla celów działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była też wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż nieruchomości (tzn. ewentualny dochód) nie będzie więc opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazują Wnioskodawcy, stanowisko ich potwierdza także orzecznictwo sądów administracyjnych.

Przykładowo z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2014 r. (II FPS 8/13) jednoznacznie wynika, że "w stanie prawnym od 1 stycznia 2004 r. nie jest przychodem z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości (ich części) czy udziału w nich, wykorzystywanych na potrzeby z nią związane, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy. Z uchwały wynika, że wykładnia językowa art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje, że do uznania przychodu ze sprzedaży za przychód z działalności gospodarczej niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek. Sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego. I musi to dotyczyć składnika ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych".

Zdaniem Wnioskodawców przy sprzedaży nieruchomości nie powstanie zatem zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego - w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie, jak również nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, jak również fakt, że odpłatne zbycie tychże udziałów nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z analizowanego wniosku wynika, że Zainteresowani zamierzają sprzedać udział w prawie własności nieruchomości budynkowej, nabyty w dniu 29 czerwca 2007 r., jak również, że zbycie przedmiotowego udziału nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia ww. udziału w prawie własności nieruchomości budynkowej w roku 2007 oraz brak przesłanki podlegania opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tj. sprzedaży w wykonaniu działalności gospodarczej.

Reasumując: należy stwierdzić, że zamierzona sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości nabytego przez Wnioskodawców w roku 2007 nie będzie stanowiła dla Zainteresowanych źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie oraz przewidywana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na Wnioskodawcach nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Jednocześnie informuje się, że w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.