ILPB2/4511-1-201/16-2/MKI - PIT w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 15 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w miesiącu lipcu 2011 dokonał - jako osoba fizyczna - nabycia lokalu mieszkalnego. Cena nabycia wynosiła 65.000,00 PLN.

Nabyty przez Zainteresowanego lokal nie nadawał się do zamieszkania; wymagał kapitalnego remontu, co zgodnie poświadczyły strony umowy sprzedaży w akcie notarialnym. Po nabyciu tego lokalu Wnioskodawca przystąpił do prac remontowych w celu przywrócenia mu statusu lokalu zdatnego do zamieszkania.

Zainteresowany poniósł nakłady na to mieszkanie o łącznej wartości 40.000,00 PLN; nakłady te podniosły wartość mieszkania. Wnioskodawca nie posiada faktur VAT dokumentujących poniesione wydatki na to mieszkanie.

Znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt, że w stosunku do Wnioskodawcy - w związku z nabyciem lokalu za cenę 65.000,00 PLN - Naczelnik Urzędu Skarbowego wszczął postępowanie podatkowe w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej przedmiotu transakcji uznając, że zadeklarowana przez strony wartość przedmiotu umowy (tekst jedn.: 65.000,00 PLN) nie odpowiada wartości rynkowej. Postępowanie zakończyło się wydaniem w dniu 27 kwietnia 2015 r. decyzji, w której - określając ostatecznie wartość nabytej nieruchomości na 100.000,00 PLN - organ podatkowy przyjął oświadczenie, że Wnioskodawca na remont lokalu mieszkalnego nr 3 o pow. użytkowej 48,10 m² wydał 40.000,00 PLN, co zostało wprost ujęte w uzasadnieniu powoływanej decyzji.

Podkreślić w tym miejscu należy, że organ podatkowy w postępowaniu dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych nie żądał faktur VAT dokumentujących nakłady remontowe; organ uznał fakt ich poniesienia na podstawie oświadczenia Wnioskodawcy i zdjęć dokumentujących stan lokalu po jego nabyciu.

W miesiącu wrześniu 2011 r. Zainteresowany dokonał sprzedaży mieszkania po kapitalnym remoncie za cenę 139.000,00 PLN. W akcie notarialnym potwierdzającym sprzedaż nie ma żadnych uwag o stanie mieszkania (oświadczeń o nadawaniu się / bądź nie do remontu).

W stosownym terminie Wnioskodawca złożył zeznanie podatkowe PIT-39 za rok podatkowy 2011, w którym wykazał kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w kwocie 139.000,00 PLN.

Wykazując uzyskanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zadeklarował, że kwota ta zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, co pozwoli skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca błędnie uznawał, że za wydatki na cele mieszkaniowe można uznać wydatek w kwocie 135.000,00 PLN, który poniósł na nabycie nieruchomości położonej (którą darował swojej córce).

W konsekwencji, biorąc pod uwagę koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (m.in. opłaty notarialne) Wnioskodawca uznał, że dochód do opodatkowania w tej sytuacji nie wystąpi.

Jednakże w wyniku podjętych przez organ podatkowy czynności sprawdzających, biorąc pod uwagę katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe, określony wyczerpująco przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca uznał, że poniesiony wydatek na zakup nieruchomości nie spełnia definicji wydatku na cele mieszkaniowe, nie mieści się w katalogu określonym przez ustawodawcę. Wnioskodawca nie poniósł też w stosownym terminie innych wydatków na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego Zainteresowany dokonał korekty zeznania podatkowego PIT 39 za 2011 rok, w którym zadeklarował dochód do opodatkowania wyliczony przy uwzględnieniu poniesionych kosztów uzyskania przychodów w postaci wydatków na nakłady w wysokości 40.000,00 PLN, które zwiększyły wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na nakłady podwyższające wartość lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży stanowiły koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat w świetle art. 22 ust. 6c oraz 6e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione wydatki na nakłady podwyższające wartość lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży stanowiły koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat w świetle art. 22 ust. 6c oraz 6e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustała się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Literalne brzmienie dyspozycji powołanych wyżej przepisów pozwała wywieść tezę, iż tylko wydatki remontowe udokumentowane fakturami VAT będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości, jednakże Wnioskodawca uważa, że w sytuacji opisanej w stanie faktycznym sprawy dowodem pozwalającym uwzględnić wartość 40.000,00 PLN w obliczaniu dochodu - podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości - będzie decyzja organu podatkowego podjęta w sprawie ustalenia wartości rynkowej nabytej nieruchomości oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Decyzja ta jest decyzją ostateczną. Ustalając wartość rynkową organ podatkowy jednocześnie powziął ustalenia w odniesieniu do poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków. Ustalił ich wartość na kwotę 40.000,00 PLN na podstawie oświadczenia i przedłożonych zdjęć. Skoro organ podatkowy uznał wydatki na remont w określonej wysokości w jednym postępowaniu to Wnioskodawca uważa, że może zaliczyć tę samą wartość (jako poniesioną, choć nieudokumentowną fakturami VAT) dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych. Sprawa dotyczy bowiem tej samej kategorii - wydatków na remont.

Odmienne stanowisko naruszyłoby zdaniem Wnioskodawcy podstawowe zasady obowiązujące w postępowaniach podatkowych, między innymi zasadę zaufania oraz zasadę prawdy obiektywnej. Skoro w rozstrzygnięciu z zakresu podatku od czynności cywilnoprawnych orzeczono o poniesieniu przez Zainteresowanego wydatków na remont w wysokości 40.000,00 PLN to taka sama wartość, na podstawie decyzji organu podatkowego winna być uwzględniania w ustalaniu wartości kosztów uzyskania przychodów dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych. Przecież - przykładowo - organy podatkowe tę samą wartość sprzedaży przyjmują dla celów podatku dochodowego i dla celów VAT. Zdaniem Wnioskodawcy decyzji tej przypisać można niejako przymiot powagi rzeczy osądzonej. Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanego należy uznać za zasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w tym przepisie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca uzyskał dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem wyżej wymienionego pięcioletniego okresu.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł na podstawie art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa we wcześniej cytowanym art. 19 ustawy nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związane z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie należy zastosować przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, który stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa wyżej ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego podstawę obliczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowi dla Wnioskodawcy dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości - wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia - a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wypada wspomnieć, że wszelkie przepisy wprowadzające odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, która to zasada ma swe źródło w art. 84 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) należy interpretować ściśle; niedopuszczalna jest ich interpretacja rozszerzająca.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszelkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych dyspozycji lub przesłanek od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania lub skorzystania z prawa - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich praw, ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Podkreślenia wymaga także fakt, że korzystanie z preferencji podatkowej, w tym zaliczenia do podatkowych kosztów uzyskania przychodów, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie dyspozycje, przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Jeśli chodzi o sposób dokumentowania poniesionych wydatków zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów, należy podkreślić, że obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Z koniecznością wykazania wydatków w toku ewentualnego postępowania podatkowego winien liczyć się podatnik, skoro wydatki zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych fakt wydatkowania środków zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów na ww. cel w określonym czasie. W związku tym to podatnik winien zadbać o posiadanie dokumentów, które mogą potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków.

Zatem, aby możliwe było skorzystanie z prawa do zaliczenia określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koniecznym jest wypełnienie dyspozycji art. 22 ust. 6e ustawy tj. ustalenia ich na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia lokalu mieszkalnego wydatków (nakładów) na jego remont. Wskazać bowiem należy, że Zainteresowany nie posiada faktur VAT dokumentujących poniesienie wydatków a decyzja organu podatkowego w sprawie ustalenia wartości rynkowej nabytej nieruchomości oraz podatku od czynności cywilnoprawnych nie stanowi faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług ani dokumentu stwierdzającego poniesienie opłat administracyjnych, o których mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zaliczenie określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów może nastąpić wyłącznie w oparciu o wskazane w tym przepisie środki dowodowe.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.