ILPB2/4511-1-137/16-4/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 marca 2016 r. (data wpływu 15 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu sposobu do liczenia dwuletniego okresu, w ciągu którego należy wydatkować środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W dniu 1 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14b § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 26 lutego 2016 r. nr ILPB2/4511-1-137/16-2/PS Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia - w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania - braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Ponadto, wskazano, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie w tej części podania bez rozpatrzenia, natomiast do pozostałego zakresu wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Wezwanie wysłano w dniu 26 lutego 2016 r., skutecznie doręczono w dniu 7 marca 2016 r., zaś w dniu 15 marca 2016 r. (data nadania 11 marca 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył mieszkanie od Gminy z bonifikatą. Zgodnie z aktem notarialnym ma możliwość sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat bez zwrotu bonifikaty, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na zakup innej nieruchomości mieszkalnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Jakie zobowiązania podatkowe wobec US ciążą na Wnioskodawcy, gdyby chciał sprzedać nabyte od gminy mieszkanie przed upływem 5 lat a środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyć na:

* zakup mieszkania,

* zakup domu,

* budowę domu.

2. Jakie są zobowiązania podatkowe wobec US ciążą na Wnioskodawcy, gdyby Zainteresowany chciał zakupić nową nieruchomość mieszkalną (mieszkanie, dom, budowa domu) za połączone środki finansowe pochodzące ze sprzedaży ww. mieszkania (przed upływem 5 lat) oraz ze sprzedaży innego mieszkania należącego do matki Wnioskodawcy, która nabyła je w wyniku darowizny od męża. W przypadku mieszkania matki Wnioskodawcy sprzedaż również nastąpiłaby przed upływem 5 lat.

3. Jakie warunki musi spełnić Wnioskodawca i Jego matka, by zostać zwolnionym z podatku dochodowego w przypadku sprzedaży mieszkań przed upływem 5 lat od ich nabycia.

4. Jakie warunki musi spełnić oraz jakie dokumenty musi przedstawić Zainteresowany, aby zostać zwolnionym z podatku przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat np:

* czy musi uzasadniać powód sprzedaży (np. konieczność zmiany mieszkania na większe mniejsze wynikająca z powiększenia rodziny/ śmierci małżonka itp.), oraz

* czy musi być zameldowany bądź zamieszkiwać mieszkanie, które chcę sprzedać.

5. Jak jest liczony okres 2 lat, w ciągu których za środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat Wnioskodawca zobligowany jest nabyć inną nieruchomość mieszkalną, by być zwolnionym z podatku.

6. Jak jest liczony okres 2 lat oraz jakie dokumenty w tym czasie Zainteresowany musi przedstawić, by być zwolnionym z podatku w przypadku zakupu nowego mieszkania z rynku pierwotnego.

Zdaniem Wnioskodawcy jeśli sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, a środki uzyskane z tej sprzedaży przeznaczy w okresie 2 lat na zakup innej nieruchomości mieszkalnej wówczas będzie zwolniony z podatku dochodowego od nieruchomości.

Ad 1. Sprzedając mieszkanie nabyte od gminy przed upływem 5 lat Wnioskodawca będzie zwolniony z podatku od dochodu, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży w ciągu 1 roku w całej wysokości Zainteresowany przeznaczy na zakup innego lokalu mieszkalnego, domu czy budowę domu.

Przy budowie domu Zainteresowany te środki przeznaczyć na zakup gruntu pod zabudowę.

Ad. 2. Wnioskodawca i Jego matka będą zwolnieni z podatku od dochodu jeśli wspólnie środki uzyskane ze sprzedaży wykorzystają na zakup innego lokalu, domu czy budowy domu.

Zakup ten musi nastąpić w ciągu roku, bo takim okresem Zainteresowany jest zobligowany. Natomiast w akcie notarialnym będą wyszczególnione udziały uwzględniające wysokości kwot uzyskanych ze sprzedaży poszczególnych mieszkań.

Ad 3 i 4. Warunkiem zwolnienia z podatku od dochodu jest przekazanie środków w wymaganym okresie (Zainteresowany 1 rok, matka 2 lata) na zakup innych lokali mieszkalnych niekoniecznie w celach własnych. Wnioskodawca oraz matka Zainteresowanego nie muszą uzasadniać przyczyny sprzedaży czy też potwierdzać zameldowania i zamieszkiwania w mieszkaniach, które sprzedają.

Poza wymaganym okresem (Zainteresowany 1 rok, matka 2 lata) nie muszą spełniać innych warunków, aby być zwolnionymi z podatku dochodowego od sprzedaży tych lokali.

Ad. 5. Okres 2 lat liczony jest od daty sprzedaży zawartej w akcie notarialnym do daty kupna (akt notarialny).

Ad. 6. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego okres będzie liczony od daty sprzedaży (akt notarialny) do daty wpłaty pełnej kwoty u dewelopera.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do sposobu liczenia dwuletniego okresu, w ciągu którego należy wydatkować środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Zatem z powyższego wynika, że sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 ustawy podatkowej, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 - jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

#8722; przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Reasumując stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę, przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Jednakże, przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości na zakup mieszkania, zakup domu bądź wybudowanie nowego domu może zostać uznane za wydatek na cele mieszkaniowe, tym samym dochód może korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Jednakże należy zwrócić uwagę, że termin, o którym mowa w przywołanym przepisie, dotyczy wydatkowania środków w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Zatem w sytuacji nabycia nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym datą graniczną mówiącą o nabyciu mienia jest data przeniesienia własności zawarta w akcie notarialnym, a nie data dokonania zapłaty.

Ponadto należy zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. nie wskazują obowiązku uzasadniania powodu sprzedaży zbywanej nieruchomości, ani konieczności zameldowania, czy też zamieszkiwania.

Końcowo zaznaczyć również należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Ze wskazanej wyżej regulacji wynika, że z wnioskiem może wystąpić osoba, u której wystąpił lub może wystąpić określony stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), który może rodzić określone konsekwencje w sferze prawa podatkowego. Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie.

Z wnikliwej analizy przedmiotowego wniosku wynika, że w części dotyczy on obowiązków podatkowych osoby innej niż Wnioskodawca, tj. obowiązków podatkowych matki Wnioskodawcy.

Skoro zatem przedmiotem wniosku złożonego przez Zainteresowanego w części nie są obowiązki bądź prawa podatkowe Wnioskodawcy - w konsekwencji czego Wnioskodawca nie posiada statusu Zainteresowanego (Strony) w postępowaniu interpretacyjnym - w tejże części Organ nie ma podstaw prawnych do rozpatrywania.

Matka Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.