ILPB2/415-851/12-2/WS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2012 r. (data wpływu 6 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 25 listopada 2003 r. aktem notarialnym Wnioskodawca przyjął od rodziców niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) o obszarze 0.97.87 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

W dniu nabycia obdarowany przedmiotową nieruchomość włączył do prowadzonego gospodarstwa rolnego. Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 18 września 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w rejonie ulic..... ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w rejonie ww. ulic.

Wnioskodawca w dniu 6 sierpnia 2010 r. złożył wniosek o pozwolenie na budowę obiektu - jednorodzinnego budynku mieszkalnego z dwoma lokalami mieszkalnymi kategorii I wraz ze zbiornikami bezodpływowymi kategorii VIII, w rejonie ulicy (...).

Na mocy decyzji z dnia 18 sierpnia 2010 r. Starosta zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę wyżej opisanego obiektu.

W dniu 11 sierpnia 2011 r. w ww. nieruchomości wyodrębniając dwa lokale, nadając kolejno numerację porządkową, zaś w dniu 22 sierpnia 2011 r. Wnioskodawcy wysłano zawiadomienie, iż lokal mieszkalny nr 2 znajdujący się w budynku mieszkalnym jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Aktem notarialnym z dnia 22 września 2011 r. Wnioskodawca ustanowił odrębną własność samodzielnych lokali mieszkalnych nr 1 i nr 2 w budynku nr 1.

Następnie Zainteresowany w dniu 25 listopada 2011 r. zawarł z osobami obcymi umowę przedwstępną sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr 2 wraz ze związanym z nim udziałem wynoszącym 1/2 części we współwłasności gruntu i częściach wspólnych. Tytułem zadatku w dniu 11 października 2011 r. Wnioskodawca otrzymał zadatek w kwocie 5.000 zł oraz w dniu umowy przedwstępnej w kwocie 52.500 zł. Dnia 6 marca 2012 r. doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży ww. nieruchomości.

Kwotę 170.000 zł. Zainteresowany otrzymał w terminie 7 dni od zawarcia umowy. Zbycie ww. lokalu nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, środki zostały, są i będą przeznaczone na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie w 2012 r. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności gruntu spowodowało powstanie obowiązku podatkowego wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania sprzedaży tego lokalu istotne znaczenie ma więc ustalenie daty jego nabycia. Problematyczne jest w tym stanie faktycznym, czy początkową datę liczy się od momentu nabycia własności gruntu czy od momentu wybudowania budynku czy od momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W przedmiotowej sprawie w sytuacji kiedy nastąpiło nabycie nieruchomości, za datę nabycia nieruchomości, od której liczy się bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać datę nabycia w formie darowizny nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanego za datę nabycia lokalu, od której upływa 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., nie można uznać dnia wybudowania budynku jak również dnia ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jaki znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta wprawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 k.c.

Zatem istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Wnioskodawca nabył grunt w formie darowizny w roku 2003.

Odrębna własność lokalu stanowi natomiast nieruchomość lokalową, która po wyodrębnieniu z dotychczasowej zabudowanej nieruchomości macierzystej stanowi odrębny przedmiot własności.

Zasadniczym stosunkiem prawnym, z którego wywodzi się odrębna własność lokalu jest stosunek współwłasności. Zawsze więc odrębnej własności lokali wewnątrz budynku towarzyszy przymusowa współwłasność nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że zbywając odrębną własność lokalu mieszkalnego Wnioskodawca zbył jednocześnie odpowiedni udział w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony był budynek, w skład którego wchodził przedmiotowy lokal. Stanowił on bowiem, zgodnie z teorią prawa cywilnego, część składową gruntu, na której znajdował się ten budynek.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przynależnego do tego lokalu mieszkalnego gruntu jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do tego lokalu gruntem, należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą zawarcia umowy darowizny w 2003.

Zatem w przedstawionym stanie faktycznym ustanowienie odrębnej własności w 2011 r. w istocie było tylko przekształceniem formy prawnej władania rzeczą, a nie nowym nabyciem. Za datę nabycia lokalu, od której liczony jest 5- letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę nabycia darowizny - 2003 r.

Zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela gruntu od budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku (jego części) jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu (jego części) oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku (jego części).

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego z przynależnym mu udziałem w gruncie nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca 2003 r. - nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.