ILPB2/415-798/08-2/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2008 r. (data wpływu 16 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 16 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 1 czerwca 2006 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z deweloperem na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Do dnia 28 czerwca 2007 r. nastąpiła całkowita zapłata wynikająca z powyższej umowy. Tego samego dnia Zainteresowana protokolarnie odebrała mieszkanie celem prowadzenia prac wykończeniowych. Od dnia 3 października 2006 r. do dnia 20 sierpnia 2008 r. ponosiła udokumentowane wydatki na materiały i usługi remontowe mieszkania, co spowodowało zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Z przyczyn leżących po stronie dewelopera akt notarialny został podpisany dnia 15 września 2008 r. W dniu 18 listopada 2008 r. powyższa nieruchomość została sprzedana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy są kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) koszty poniesione przed podpisaniem aktu notarialnego w związku z czynnościami związanymi z budową, nadzorem nad tą budową, tj. m.in. koszty nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu i koszty materiałów wykończeniowych, koszty opłaty notarialnej, sądowej i skarbowej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie koszty wymienione w zapytaniu należy uznać za koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wszystkie nakłady zostały poniesione w czasie posiadania przez Zainteresowaną przedmiotowej nieruchomości. W opinii Wnioskodawczyni, definicję słowa "posiadanie" zawarto w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zainteresowana twierdzi, iż zgodnie z ww. artykułem posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r..

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowana nabyła w dniu 15 września 2008 r., w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe

* opłata skarbowa.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni od dnia 3 października 2006 r. do dnia 20 sierpnia 2008 r., tj. przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego prawo własności mieszkania, ponosiła także wydatki na materiały i usługi remontowe, co spowodowało zwiększenie wartości przedmiotowego lokalu.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r. wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W cytowanym wyżej przepisie art. 22 ust. 6c, ustawodawca odniósł się do nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje słowa "posiadanie". Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)., zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudza rzeczy (posiadacz zależny).

Jak wskazano w powołanym art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowią koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, a poczynione zostały w czasie ich posiadania. Stosownie do podanej w tym przepisie chronologii zdarzeń poniesiony nakład stanowiący koszt uzyskania przychodu, powoduje wzrost wartości nabytej nieruchomości. Zatem, aby nakład zwiększył wartość nabytej nieruchomości winien być poniesiony tylko w okresie posiadania nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że do nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy, Zainteresowana może zaliczyć m.in.:

* koszt nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu,

* koszt zakupu materiałów wykończeniowych.

Jednakże, jak wcześniej wskazano, kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie nieruchomości, jak i poczynione w czasie jej posiadania nakłady, które zwiększyły jej wartość, powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci faktur VAT.

Reasumując, należy stwierdzić, iż wszystkie wskazane przez Wnioskodawczynię w zapytaniu koszty, które poniosła w czasie posiadania lokalu mieszkalnego, należy uznać za koszty uzyskania przychodu z tytułu opłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.