ILPB2/415-794/08-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2008 r. (data wpływu - 15 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 listopada 2008 r. aktem notarialnym za kwotę 2 025 000 zł. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym oraz wyposażenie znajdujące się w budynku.

Budowę budynku po zakupie ziemi Zainteresowany rozpoczął w czerwcu 2007 r. i po wybudowaniu i zagospodarowaniu całości terenu zgłosił do użytkowania w czerwcu 2008 r.

Wnioskodawca wyjaśnił, iż na wysokość uzyskanej ceny sprzedaży nie miał wpływu sam budynek mieszkalny lecz całość infrastruktury towarzyszącej budynkowi tj. ogrodzenie (płot kuty w części frontowej, w częściach bocznych i tylnej mur z klinkieru z wypełnieniami pełnymi i otynkowanymi), system nawadniania ze sterowaniem elektronicznym, podniesienie całości terenu o ponad 30 cm ze względu na niższe położenie względem otaczających gruntów (teren, na którym powstał budynek i jego okolice nie posiadają kanalizacji ani odprowadzenia wody deszczowej i brak podniesienia terenu spowodowałby masowy napływ wody z otaczających gruntów), utwardzenia w kostce granitowej, stałe oświetlenie całości posesji, mała architektura zieleni z nasadzeniem 150 drzewek ozdobnych oraz pełne wyposażenie budynku (meble, sprzęt AGD i RTV, ozdoby podnoszące znacząco standard budynku).

Całość kosztów poniesionych łącznie z zakupem ziemi, spłatą kredytu i udokumentowanymi fakturami wyniosła 1 069 630,40 zł.

Uzyskany kredyt na cele mieszkaniowe z przeznaczeniem na wykończenie budynku oraz całość infrastruktury towarzyszącej nie był wykorzystany na pokrycie należności za faktury, których daty wystawienia były wcześniejsze niż otrzymany kredyt, które to przedstawia do odliczenia z należnego podatku.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, iż nie posiada pełnej dokumentacji na wykonane prace i zakupione materiały, gdyż nie miał obowiązku do ich przechowywania, jak również większość prac była wykonana metodą gospodarczą przez Niego oraz ludzi Mu zaprzyjaźnionych, w związku z czym nie może przedstawić i rozliczyć rzeczywistych kosztów poniesionych w trakcie realizacji budowy. Zainteresowany nie sądził, że sytuacja osobista zmusi Go do sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jako podatnik na którym ciąży 19% obowiązek podatkowy od sprzedaży nieruchomości w dniu listopada 2008 r. Aktem notarialnym, zakupionej w dniu marca 2007 r. na podstawie aktu notarialnego ma prawo do odliczenia od kwoty sprzedaży nieruchomości:

Zdaniem Wnioskodawcy, zaciągnięty kredyt na cele mieszkaniowe dotyczące tej nieruchomości wraz z pozostałymi kosztami tj. zakup gruntu, fakturami na materiały budowlane wraz ze sprzętem AGD i RTV oraz meblami przedstawia pełen obraz wydatków poniesionych przez Niego w kwocie (...) zł.

W Jego ocenie, w przypadku braku kredytu oraz ekskluzywnego wyposażenia domu wraz z infrastrukturą towarzyszącą Zainteresowany nie osiągnąłby tak wysokiej ceny sprzedaży nieruchomości w kwocie (...) zł.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że słuszne jest przez Niego naliczenie podatku należnego w wysokości 19% od kwoty (...) zł, która jest różnicą pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a kosztami poniesionymi wraz ze spłatą kredytu.

W opinii Zainteresowanego, byłoby krzywdzące opodatkowanie podatkiem dochodowym w wysokości 19% od środków, których nie posiada, gdyż zostały one przekazane do banku celem spłaty kredytu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowany nabył w 2007 r. w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym po 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, iż w przypadku poniesienia na nieruchomość nakładów, które zwiększyły jej wartość, również wartość tych nakładów - pod warunkiem udokumentowania ich fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych - może stanowić koszty uzyskania przychodów.

Z zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż na przedmiotową nieruchomość poniósł On koszty m.in.: zakupu gruntu, towaru przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego, wyposażenia tegoż budynku (mebli, sprzętu RTV), kredytu udzielonego na zagospodarowanie terenu i wykończenia budynku.

Reasumując wydatki poniesione przez Zainteresowanego na:

* zakup gruntu,

* zakup towaru przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego posadowionego na tym gruncie udokumentowane fakturami VAT,

- mogą zostać zaliczone do kosztów, o których mowa w art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do kredytu udzielonego w końcowej fazie budowy przeznaczonego na zagospodarowanie terenu oraz wykończenia budynku, który to został spłacony ze środków pochodzących ze sprzedaży tej nieruchomości, przelewem w rozliczeniach pomiędzy Wnioskodawcą a kupującym i wydatków poniesionych na zakup wyposażenia budynku mieszkalnego stwierdzić należy, iż ww. nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wyłącznie koszty zakupu gruntu, towaru przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego posadowionego na tym gruncie udokumentowanych fakturami VAT.

Reasumując, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Zainteresowanego, bowiem uważa On, że naliczenie podatku należnego w wysokości 19% stanowi różnica pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a kosztami poniesionymi wraz ze spłatą kredytu, tj. kwota (...) zł.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.