ILPB2/415-55/11-4/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2011 r. (data wpływu: 12 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 kwietnia 2011 r. (data wpływu: 14 kwietnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 31 marca 2011 r., nr ILPB2/415-55/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 31 marca 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 5 kwietnia 2011 r.), zaś w dniu 14 kwietnia 2011 r. (data nadania: 11 kwietnia 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest zainteresowana kwestią podatku dochodowego od kwoty uzyskanej z planowanej sprzedaży mieszkania. Sprzedaż mieszkania jest konieczna, aby spłacić byłego męża, zgodnie z wyrokiem sądu.

Mieszkanie Zainteresowana nabyła 22 grudnia 2009 r. i od tego momentu jest głównym najemcą. Jak podała Wnioskodawczyni, we właściwym urzędzie skarbowym, około lutego 2010 r. powiedziano Jej, iż wystarczy, gdy będzie miała wyrok sądu i przyjdzie z nim w odpowiednim czasie po sprzedaży mieszkania. W momencie, gdy Zainteresowana otrzymała księgę wieczystą, udała się do urzędu skarbowego, aby potwierdzić tę uzyskaną wcześniej informację. Powiedziano Jej wtedy, że jednoznacznie nie mogą na to pytanie odpowiedzieć. Zainteresowana zwróciła się z prośbą, co z podatkiem od sumy byłego męża.

W dniu 10 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła z byłym mężem ugodę sądową, iż lokatorskie prawo do lokalu wraz z wkładem mieszkaniowym, który był wcześniej w połowie Jej, a w połowie byłego męża, zostaje przepisane na Zainteresowaną. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu małżonkowie otrzymali 16 lutego 2005 r. Ta data jest też datą przepisania na Wnioskodawczynię 1/2 wkładu mieszkaniowego.

Podatek od spadku za mieszkanie po babci zapłaciła Zainteresowana. Jak zaznaczyła Wnioskodawczyni, po rozwodzie, utrzymanie mieszkania małżonkowie powinni dzielić na pół, jednak byłego męża nigdy nie interesowały wydatki związane z mieszkaniem.

W spółdzielni mieszkaniowej narósł dług, który uiściła też Wnioskodawczyni. Zgodziła się Ona na ugodę sadową, ponieważ nie miała gdzie zamieszkać z dziećmi. Dlatego też, to Zainteresowana musi spłacić byłego męża, a nie odwrotnie. Były mąż Zainteresowanej miał gdzie zamieszkać, bo wyprowadził się do kobiety, z którą do tej pory mieszka.

Uzupełniając przedmiotowy wniosek Zainteresowana podała co następuje.

Sprzedaż mieszkania nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W dniu 22 grudnia 2009 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia prawa własności między Wnioskodawczynią a spółdzielnią mieszkaniową.

16 lutego 2005 r. to data, kiedy Zainteresowana miała z byłym mężem (wtedy jeszcze obecnym) po 1/2 wkładu mieszkaniowego. Od tego momentu małżonkowie mieli razem prawo do spółdzielczego lokatorskiego lokalu mieszkalnego.

10 grudnia 2009 r. to data, kiedy zostało przepisane w wyniku ugody sądowej na Wnioskodawczynię spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ze spłatą na rzecz byłego męża. Dlatego, Zainteresowana ze sprzedaży mieszkania będzie miała tylko część tych pieniędzy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jakiej wysokości będzie należało odprowadzić podatek dochodowy od części Wnioskodawczyni i Jej byłego męża.

Jednakże uzupełniając wniosek, Zainteresowana wskazała, iż przedmiotowe pytanie powinno brzmieć następująco.

Czy konieczne jest, aby Wnioskodawczyni odprowadzała podatek ze sprzedaży mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznacza Ona na własne cele mieszkaniowe, chciałaby kupić małe mieszkanie, aby zamieszkać w nim z dwoma córkami. Wnioskodawczyni nie wie natomiast na co będzie przeznaczona suma, którą otrzyma Jej były mąż.

Uzupełniając przedmiotowy wniosek Zainteresowana wskazała, że powinna być zwolniona z podatku ze sprzedaży mieszkania. Podkreśliła, iż z tej sprzedaży nie będzie miała żadnych zysków, a wręcz przeciwnie - ledwo może wystarczy Jej środków na jeden pokój z kuchnią, gdzie będzie mieszkała z dwoma córkami. Według Wnioskodawczyni, podatek należałoby odprowadzić od wzbogacenia się, a Ona nie będzie miała wolnych środków, które należałoby opodatkować.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W myśl powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z uwagi na to, iż objęte zamiarem sprzedaży mieszkanie zostało nabyte przez Wnioskodawczynię w dniu 22 grudnia 2009 r. - na skutek zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia Jego własności na Zainteresowaną - w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r..

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tak więc, aby skorzystać z powyższego zwolnienia, wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe powinno nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 28 cyt. ustawy wskazuje, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Ponadto, w myśl art. 21 ust. 29 ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, że w dniu 10 grudnia 2009 r. zostało przepisane w wyniku ugody sądowej na Wnioskodawczynię spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ze spłatą na rzecz byłego męża. W spółdzielni mieszkaniowej narósł dług, który uiściła też Wnioskodawczyni. Z kolei w dniu 22 grudnia 2009 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia prawa własności między Wnioskodawczynią a spółdzielnią mieszkaniową.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

Tak więc osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy - w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji, kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku - bądź o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź o przeniesienie własności lokalu.

Wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego, są więc bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Podobnie, bezpośredni związek z nabyciem lokalu mają opłaty związane z wykupem mieszkania na własność. Są to wydatki, których poniesienie warunkuje nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże, aby mogły one stanowić koszty uzyskania przychodu muszą być udokumentowane.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu oraz opłaty związane z wykupem mieszkania, a więc wydatki poniesione w związku z przekształceniem mieszkania lokatorskiego w odrębną własność mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. lokalu Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków związanych ze spłatą zadłużenia czynszowego, bowiem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje takiej możliwości.

Spłata dokonana przez Zainteresowaną na rzecz byłego męża jest zaś wydatkiem Zainteresowanej dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego mieszkania. Zatem, powyższa spłata nie stanowi kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Ponadto, jeśli Wnioskodawczyni - w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - wydatkuje uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stwierdzić należy, iż u Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, co do zasady powstanie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rozliczeniu w zeznaniu rocznym o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty). Jednakże, jeżeli - po rozliczeniu wskazanych kosztów oraz przy spełnieniu wszystkich przedstawionych wyżej warunków - osiągnięty z tegoż źródła przychodu dochód w całości będzie korzystał z ww. zwolnienia z opodatkowania, to na Zainteresowanej nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej transakcji zbycia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.