ILPB2/415-524/10-4/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2010 r. (data wpływu 21 kwietnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 lipca 2010 r. (data wpływu 6 lipca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 5b i 5c,

* prawidłowe - w odniesieniu do pozostałych pytań.

W dniu 21 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 2 lipca 2010 r. nr ILPB2/415-524/10-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia - w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania - braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 2 lipca 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 6 lipca 2010 r.), zaś w dniu 6 lipca 2010 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek w siedzibie tut. Organu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni podaje, iż na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu z listopada 2009 r. nabyła w spadku działkę z domem. Następnie w maju 2010 r. Zainteresowana zawarła umowę przedwstępną sprzedaży tej nieruchomości. Za uzyskany dochód ma zamiar budować dom jednorodzinny.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż dniem śmierci spadkodawcy jest 23 maja 2009 r. Dom, który Wnioskodawczyni zamierza budować położony będzie w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Przedmiotowy dom zostanie wybudowany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, a nie na cele rekreacyjne. Ponadto, Zainteresowana podaje, iż w sprzedanym budynku mieszkalnym była zameldowana na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni - w odniesieniu do pytania nr 1 - okres dwóch lat należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Według powyższego, Zainteresowana wyraża pogląd, iż gdyby zbycie nastąpiło, np. 31 maja 2010 r. to ma Ona czas na rozliczenie do 31 grudnia 2012 r.

W odniesieniu do pytania nr 2, Wnioskodawczyni wskazuje, że zarówno faktury VAT, jak i rachunki wystawione przez wykonawców nie będących płatnikami podatku VAT dokumentują wydatki poniesione na cele mieszkaniowe.

W zakresie pytania nr 3, Zainteresowana stoi na stanowisku, iż prowizja zapłacona do biura pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości pomniejsza przychód uzyskany ze sprzedaży.

Ponadto, w opinii Wnioskodawczyni wszystkie wydatki wymienione w pytaniu nr 4, 5, 6 oraz 7 również są wydatkami mieszkaniowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 5b i 5c,

* prawidłowe - w odniesieniu do pozostałych pytań.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nbspnbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni, na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, nabyła w drodze spadkobrania działkę z domem. Spadkodawca zmarł dnia 23 maja 2009 r.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 926 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię otrzymanych w drodze spadku działki gruntu wraz posadowionym na niej domem jest data śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (30e ust. 2 ww. ustawy).

Z kolei, w myśl art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Ponadto, wskazać należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 4 tej ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Wskazać należy, iż za koszt zbycia należy uznać wszystkie wydatki, których poniesienie jest niezbędne w celu uzyskania przychodu. Kosztem taki są zatem wydatek w postaci prowizji uiszczonej na rzecz biura pośrednictwa nieruchomościami.

Z kolei, zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się:

Zatem dochód ze sprzedaży działki gruntu wraz domem nabytej w 2009 r. w drodze spadkobrania - wydatkowany przez Wnioskodawczynię na budowę domu jednorodzinnego lub nabycie mieszkania bądź domu na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w tym przepisie.

Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością ich wykazania winien liczyć się podatnik, skoro zgodnie z przepisami ze zwolnienia korzysta przychód w części wydatkowanej w określonym czasie, a on sam zamierza ze zwolnienia korzystać. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe.

W związku tym podatnik winien zadbać o posiadanie dokumentów, które mogą potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków.

Podatnik może zatem dowodzić faktu poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie wszelkimi dokumentami zasługującymi na wiarę. Jednakże podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Dodać należy, iż oceny dokumentów będących przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni można dokonać tylko w drodze ww. postępowania. Wskazać przy tym należy, iż tylko organy podatkowe przeprowadzające przedmiotowe postępowania są władne do oceny, czy dany dokument uprawnia do skorzystania przez Zainteresowaną ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana planuje dokonać sprzedaży nabytej w drodze spadkobrania działki wraz z domem. Środki uzyskane z tytułu ww. sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza przeznaczył na budowę domu jednorodzinnego. Ponadto, z wniosku wynika, że Zainteresowana sprzedając odziedziczoną w 2009 r. działkę gruntu wraz domem poniosła wydatek związany z korzystaniem przez Nią z usług biura pośrednictwa w tej sprzedaży.

Nadto, Zainteresowana wskazuje, iż uzyskane ze sprzedaży środki zamierza przeznaczyć również na zakup i montaż armatury łazienkowej, kuchni gazowej, elektrycznej, indukcyjnej oraz zlewozmywaka.

Reasumując, wskazać należy, iż dwuletni termin - o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dotyczy wydatkowania na własne cele mieszkaniowe w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zatem na gruncie analizowanej sprawy, w przypadku sprzedaży działki gruntu wraz domem w 2010 r., ww. termin upływa z dniem 31 grudnia 2012 r.

Tut. Organ informuje, iż dowodem poniesienia przedmiotowych wydatków jest każdy dokument, który może potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków. Zatem mogą to być zarówno faktury VAT, jak i rachunki uproszczone wystawiane przez wykonawców nie będących płatnikami podatku VAT.

Ponadto, wskazać należy, iż prowizja zapłacona przez Wnioskodawczynię do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa wyżej.

Wskazać również należy, iż kwota uzyskana ze sprzedaży działki gruntu wraz z posadowionym na niej domem - wydatkowana na cele mieszkaniowe, o których mowa w pytaniach nr 4, 5a i 6 - spełnia przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do pytania 5b i 5c, wskazać należy, iż wydatki tam wymienione nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa wyżej. Wskazać bowiem należy, iż wydatki te nie znajdują się w zamkniętym katalogu celów mieszkaniowych, określonym w art. 21 ust. 25 ustawy. Brak jest zatem podstaw do zwolnienia z opodatkowania części kwoty uzyskanej przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży działki z domem, odpowiadającej wydatkom związanym z zakupem i montażem armatury łazienkowej, kuchni gazowej, elektrycznej, indukcyjnej oraz zlewozmywaka.

Końcowo, tut. Organ wskazuje, iż w przepis konstytuujący zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie precyzuje, czy środki wydatkowane na cel mieszkaniowy dotyczą zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, czy też wtórnym. Zatem w tej kwestii wyboru rodzaju rynku, na którym podatnik dokonuje transakcji ustawodawca zostawił podatnikom swobodę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.