ILPB2/415-508/09-4/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2009 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie: 15 maja 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 lipca 2009 r. (data wpływu: 8 lipca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 kwietnia 2009 r. Pani Elżbieta P. złożyła do Ministerstwa Finansów wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 11 maja 2009 r., znak (...), Ministerstwo Finansów - działając na podstawie § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego - przekazało wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy - Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej, Minister Finansów upoważnił - w drodze ww. rozporządzenia - dyrektorów czterech izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest - w związku z § 6 ww. rozporządzenia - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 30 czerwca 2009 r., znak ILPB2/415-508/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków formalnych.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 30 czerwca 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 2 lipca 2009 r.), natomiast w dniu 8 lipca 2009 r. (data nadania: 6 lipca 2009 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni od 1985 r. jako członek spółdzielni mieszkaniowej posiada na podstawie przydziału mieszkanie 3-pokojowe, w którym jest zameldowana i zamieszkuje bez przerwy. Mieszkanie w chwili przydziału miało status lokatorskiego.

W 1990 r. Zainteresowana spłaciła kredyt, a w lutym 2008 r. nominalną kwotę umorzenia zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na mocy tej ustawy Wnioskodawczyni wystąpiła 1 sierpnia 2007 r. do spółdzielni mieszkaniowej z wnioskiem o zmianę statusu Jej mieszkania z lokatorskiego na oddzielną własność z udziałem w gruncie.

W lutym 2008 r. Zainteresowana podpisała ze spółdzielnią mieszkaniową umowę cywilnoprawną, która zmieniała status Jej mieszkania z lokatorskiego na własnościowe. Z treści tej umowy wynikało, że takie przekształcenie nastąpiło, jednak bez udziału w gruncie, co, jak wskazuje Wnioskodawczyni, spowodowało, że umowa ta okazała się mieć wadę prawną, a Zainteresowana nie mogła na Swoje mieszkanie otrzymać aktu notarialnego. Wnioskodawczyni wskazuje, że obowiązujące przepisy dopuszczają dokonanie takiego przekształcenia wyłącznie w odrębną własność, która dotyczy również udziału we własności gruntu.

Zainteresowana podaje, że spółdzielnia mieszkaniowa nie dokonała jeszcze wówczas wykupu gruntu od "miasta" (posiadała użytkowanie wieczyste) i w związku z tym posiadana przez Wnioskodawczynię umowa uniemożliwiała Jej otrzymanie aktu notarialnego własności na Jej mieszkanie oraz księgi wieczystej. Wobec tego sprzedaż mieszkania była niemożliwa.

Procedury wykupu gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową trwały kilkanaście miesięcy, aż do pierwszego kwartału 2009 r. Obecnie Zainteresowana posiada już akt notarialny i księgę wieczystą na mieszkanie, które ostatecznie zmieniło status na oddzielną własność z udziałem w gruncie. Akt notarialny Wnioskodawczyni podpisała 30 czerwca 2009 r.

Wykupienie gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową nastąpiło na początku bieżącego roku i spowodowało, że Wnioskodawczyni jest obciążona kwotą 4.000 zł do spłaty rozłożoną na 10 lat lub jednorazowo.

Zainteresowana w złożonym wniosku wskazała, iż nie interesują Jej już inne inwestycje mieszkaniowe, a potrzebuje jedynie opieki na resztę życia i pieniędzy na opłacenie tej opieki.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni podała natomiast, iż obecnie Jej plany życiowe uległy zmianie, to znaczy wyklucza Ona pobyt w placówce opiekuńczej; chciałaby sprzedać zbyt duże dla Niej mieszkanie, w którym mieszka i kupić tańszą w utrzymaniu kawalerkę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy zniesienie tzw. ulgi meldunkowej i nałożenie 20% podatku przy sprzedaży mieszkania, w którym się dotychczas zamieszkiwało dotyczy również mieszkań spółdzielczych lokatorskich, które zostały przekształcone w odrębną własność lokalu z udziałem w gruncie na mocy ustawy z czerwca 2007 r....

Czy w przypadku Zainteresowanej będzie Ona podlegać nowym przepisom podatkowym, czy też nie będzie ponosić "kary" za nieprzestrzeganie prawa przez instytucje państwowe i przy sprzedaży mieszkania podatku nie będzie musiała płacić.

Jakie ewentualnie zobowiązania podatkowe będą ciążyć na Wnioskodawczyni, gdyby sprzedała dotychczas zajmowane mieszkanie i zakupiła mniejsze, i tańsze.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym przypadku Jej mieszkanie nie może być potraktowane jako zakupione po dniu 1 stycznia 2009 r.

Zainteresowana uważa, że mimo, iż akt notarialny sporządzony został 30 czerwca 2009 r., wszystkie warunki faktycznego przeniesienia na Nią własności mieszkania zostały spełnione do końca 2008 r., według ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. Ustawa ta zaś, zdaniem Wnioskodawczyni, gwarantuje Jej przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność z udziałem w gruncie w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku w tej sprawie.

Zainteresowana wskazuje, że w Jej przypadku termin ustawowy nie został dotrzymany przez instytucje i podmioty prawne, które zobowiązane są przestrzegać obowiązującego w Polsce prawa. Dlatego też wykup ziemi dokonany przez spółdzielnię mieszkaniową od gminy, ciągnący się kilkanaście miesięcy, spowodował, że akt notarialny mógł być sporządzony na korzyść Wnioskodawczyni dopiero w czerwcu 2009 r.

Wnioskodawczyni podaje, że gdyby przepisy obowiązującego prawa były w Polsce respektowane, przekształcenie Jej mieszkania z lokatorskiego we własnościowe nastąpiłoby między 1 sierpnia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. i wówczas korzystałaby z tzw. ulgi meldunkowej przy jego sprzedaży, czyli nie płaciłaby podatku.

Zainteresowana wskazuje, że sytuacja w jakiej się obecnie znalazła krzywdzi Ja po raz drugi, w majestacie prawa, powoduje, że za nieprzestrzeganie prawa przez podmioty prawne istniej domniemanie, że musi z chwilą sprzedaży mieszkania zapłacić ok. 20% podatku, co zdaniem Wnioskodawczyni jest sprzeczne z Konstytucją, ponieważ dzieli obywateli na lepszych i gorszych.

Według Zainteresowanej, Ona wszystkich powinności wynikających z ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. dokonała prawidłowo i zgodnie z prawem, i nie może być "karana" za opieszałość procedur realizowanych przez właściwe w sprawie instytucje, które de facto łamiąc przepisy ustawy, zamiast w ciągu 3 miesięcy wykonują je w ciągu 2 lat.

Dlatego Wnioskodawczyni uważa, że termin nabycia Jej mieszkania powinien być określony jako - do 31 grudnia 2008 r. kiedy przy sprzedaży obowiązywała tzw. ulga meldunkowa, co powodowało, że przy sprzedaży mieszkania nie było się obciążonym podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zasady zawierania z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, umowy przeniesienia własności lokalu, określają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), w szczególności art. 12. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu - w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r. - na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

Umowę przeniesienia własności spółdzielnia mieszkaniowa zawiera w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Powołane powyżej przepisy dotyczące przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady powodujące, iż dotychczasowi członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nabywają własność zajmowanych lokali mieszkalnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni skutecznie nabyła przedmiotowe mieszkanie dopiero w dniu 30 czerwca 2009 r., gdyż wcześniejsza umowa zawarta przez Zainteresowaną ze spółdzielnią mieszkaniową w lutym 2008 r. była obarczona wadą prawną (spółdzielni nie przysługiwało prawo własności gruntu) i nie wywierała skutku prawnego.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r..

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na nabycie przedmiotowego mieszkania po dniu 31 grudnia 2008 r. (30 czerwca 2009 r.), zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W konsekwencji przy sprzedaży przedmiotowego mieszkania Wnioskodawczyni nie będzie mogła skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 126, gdyż w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. brak jest przepisów konstytuujących tą ulgę.

Przychód osiągnięty przez Zainteresowaną ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania będzie zatem podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z ww. art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Artykuł 22 ust. 6f stanowi, iż koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Artykuł 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się:

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż w przypadku, gdy Wnioskodawczyni przychód uzyskany z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ww. art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego uregulowanego w cyt. art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.