ILPB2/415-354/14-2/AJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2014 r. (data wpływu 19 marca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 1,

* prawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 2.

W dniu 19 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 31 lipca 2012 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie "A" o wartości 152.534,15 zł, z czego 122.775,12 zł finansowane było z kredytu hipotecznego udzielonego Zainteresowanej dnia 27 maja 2011 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt będąc stanu wolnego i mieszkanie "A" była wyłącznie Jej własnością.

Dnia 7 października 2013 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie "A" za cenę 185.000 zł.

W akcie notarialnym cenę sprzedaży, tj. 185.000 zł podzielono w następujący sposób:

* 122.426, 22 zł zostało zapłacone przez kupującego przelewem na wskazany przez bank (który udzielił Wnioskodawczyni kredytu) rachunek, celem spłaty wierzytelności tego banku wynikającej z umowy kredytowej z dnia 27 maja 2011 r. i wypisaniu banku z hipoteki w księdze wieczystej,

* 63.573, 78 zł zostało zapłacone przez kupującego przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanej.

Wnioskodawczyni otrzymała zatem wyłącznie 62.573, 78 zł, ponieważ pozostała kwota ze sprzedaży mieszkania "A" nie trafiła na konto Zainteresowanej, lecz bezpośrednio na rachunek banku - celem spłaty kredytu hipotecznego.

Dnia 3 lutego 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni kupiła wraz z narzeczonym mieszkanie "B" (współwłasność) o wartości 224.143 zł. Mieszkanie "B" Zainteresowana kupiła będąc nadal stanu wolnego. Udziały w mieszkaniu "B" wynoszą:

* 6/10 dla Wnioskodawczyni (tekst jedn.: udział o wartości 134.485, 80 zł),

* 4/10 dla narzeczonego (tekst jedn.: udział o wartości 89.657,20 zł).

Ponadto, w akcie notarialnym zaznaczono, że to Wnioskodawczyni wpłaciła część ceny mieszkania w kwocie 49.417 zł na poczet własnych potrzeb mieszkaniowych. Napisano także, że ww. pieniądze pochodzą ze sprzedaży mieszkania "A".

Pozostała część ceny całkowitej została sfinansowana zaciągniętym wspólnie przez Zainteresowaną i Jej narzeczonego kredytem hipotecznym. Kredyt został udzielony 20 grudnia 2013 r. na okres 30 lat. Kwota kredytu wynosi 180.482,22 zł.

Z broszury jaką Wnioskodawczyni otrzymała w urzędzie skarbowym pt. "opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości" oraz ze strony www.finanse.mf.gov.pl Zainteresowana dowiedziała się, że może być całkowicie lub częściowo zwolniona z podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości Zainteresowana wydatkuje na własne cele mieszkaniowe.

Dochód częściowo zwolniony liczy się tak:

Dochód x wydatki na własne cele mieszkaniowe

Przychód

W broszurze na stronie www.finanse.mf.gov.pl napisane jest, co rozumiane jest przez "własne cele mieszkaniowe". Wymieniono wśród nich m.in. spłatę kredytu.

Cyt. "Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, przy czym nie ma znaczenia czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe czy też inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Warunkiem jest by kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia".

Mieszkanie "B" służy potrzebom mieszkaniowym Zainteresowanej. Wnioskodawczyni jest w nim zameldowana - mieszka w nim, a ww. kwota pochodzi ze sprzedaży mieszkania "A".

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy do wydatków na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 27 maja 2011 r. w wysokości 122.775, 12 zł... (czyli spłata kredytu zbywanej nieruchomości)

2. Czy do wydatków na własne cele mieszkaniowe Zainteresowana może także zaliczyć kwotę 49.417 zł, którą wpłaciła na poczet nowego mieszkania "B".

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1, zgodnie z zacytowanym wyżej fragmentem broszury dotyczącym rozumienia pojęcia "wydatków na własne cele mieszkaniowe" kwotę 122.775, 12 zł - czyli spłatę kredytu hipotecznego zbywanej nieruchomości "A" może uznać jako wydatek na własny cel mieszkaniowy: kwota ta bowiem została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość "A", która służyła własnym potrzebom mieszkaniowym.

Zainteresowana była zameldowana w mieszkaniu "A" i mieszkała w nim od momentu zakupu do sprzedaży. Ponadto kredyt ten został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Według Zainteresowanej spełnione są wszystkie warunki pozwalające uznać spłatę kredytu w wysokości 122.775,12 zł za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast w odniesieniu do pytania nr 2 kwotę 49.417 zł, którą Wnioskodawczyni wpłaciła na poczet mieszkania "B" może uznać jako wydatek na własny cel mieszkaniowy ponieważ:

* mieszkanie "B" którego jest współwłaścicielem w udziale 6/10 służy potrzebom mieszkaniowym Zainteresowanej. Wnioskodawczyni jest w nim zameldowana i mieszka w nim,

* pieniądze w kwocie 49.417 zł, która wpłaciła na poczet mieszkania "B" pochodzą ze sprzedaży mieszkania "A" - co potwierdzone jest zapisem w akcie notarialnym z dnia 3 lutego 2014 r.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawczyni zarówno spłatę kredytu w kwocie 122.775,12 zł, jak i kwotę 49.417 zł wpłaconą na poczet mieszkania "B" (czyli łącznie 172.192,12 zł) może uznać jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Czyli:

* cena zakupu mieszkania "A" - 152.534,15 zł,

* przychód ze sprzedaży mieszkania "A" -185.000 zł,

* dochód ze sprzedaży mieszkania "A" - 32.465, 85 zł (185.000 zł - 152.534, 15 zł)

* wydatki na własne cele mieszkaniowe - 172.192, 12 zł.

32.465,85 zł x172.192,12 zł

Dochód zwolniony = 185.000 zł #8776; 30.218,18 zł

Dochód podlegający opodatkowaniu:

32.465,85 - 30.218,18 = 2.247,67

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 1,

* prawidłowe - w odniesieniu do pytania nr 2.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

#8210; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2013 r. mieszkania "A" nabytego przez Wnioskodawczynię w dniu 31 lipca 2012 r. stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wg zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesiony np. na zakup lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

W związku z tym, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, podatnik ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty. Kosztem tym będzie wydatek na nabycie mieszkania sfinansowany w części kredytem hipotecznym. Tak więc, wydatki na spłatę tej części kredytu, która została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości (np. w cenie nabycia zbywanej nieruchomości) nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni zakupiła - w 2012 r. - mieszkanie, na zakup którego zaciągnęła kredyt hipoteczny. Mieszkanie zostało sprzedane w 2013 r. Część środków ze sprzedaży mieszkania zostało przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a pozostała część na zakup - wspólnie z narzeczonym - nowego mieszkania.

W konsekwencji, wydatki na spłatę kredytu, którym została sfinansowana ww. cena nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego uwzględniona jako koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu nie mogą być w takiej części uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wydatki uprawniające do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Odnosząc się natomiast do możliwości zaliczenia do wydatków na cele mieszkaniowe wpłaconej przez Wnioskodawczynię kwoty na poczet zakupu nowego mieszkania "B", należy stwierdzić, co następuje.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne, w związku z tym tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

W ww. artykule pod lit. a wymieniono nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z wniosku wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania "A" Zainteresowana przeznaczyła również na zakup - wspólnie z narzeczonym - lokalu mieszkalnego "B". Udziały w mieszkaniu "B" wynoszą:

* 6/10 dla Wnioskodawczyni (tekst jedn.: udział o wartości 134.485, 80 zł),

* 4/10 dla narzeczonego (tekst jedn.: udział o wartości 89.657,20 zł).

W związku z tym należy stwierdzić, że Zainteresowana ma prawo zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe wpłaconą kwotę na poczet nowego mieszkania "B".

W tym miejscu należy zaznaczyć, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) kwoty dochodu zwolnionego przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanej sprzedaży, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu - zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.