ILPB2/415-333/10-2/AJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2010 r. (data wpływu 5 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowany od dnia 30 sierpnia 1989 r. wraz z rodzicami jest współwłaścicielem nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Nabycie udziału Wnioskodawcy we współwłasności nieruchomości nastąpiło w drodze notarialnej umowy przekazania gospodarstwa rolnego przez Jego dziadków w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.

Obecnie Zainteresowany oraz pozostali właściciele nieruchomości są w trakcie realizacji inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynku usługowo - handlowo - gastronomicznego wraz z infrastrukturą techniczną, dróg obsługujących planowaną zabudowę oraz skrzyżowania z drogą publiczną.

W Urzędzie Miasta został złożony plan podziału nieruchomości na odrębne działki w ilości odpowiadającej ilości planowanych do wybudowania budynków mieszkalnych i budynku usługowego tak, aby stanowiły one odrębne nieruchomości.

W dniu 18 maja 2009 r. Prezydent Miasta wydał inwestorom, w tym Wnioskodawcy, decyzję o warunkach zabudowy, która stała się ostateczna z dniem 12 czerwca 2009 r. Koleiną decyzją z dnia 26 stycznia 2010 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z instalacjami i urządzeniami budowlanymi wraz ze zjazdem publicznym.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Działalność ta obejmuje produkcję materiałów budowlanych, nie obejmuje natomiast obrotu nieruchomościami. Po wybudowaniu planowanych budynków, zgodnie z pozwoleniem na budowę, Zainteresowany wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza zbyć w drodze umów kupna - sprzedaży powstałe nieruchomości wraz z naniesieniami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę wraz pozostałymi współwłaścicielami kolejnych wydzielonych nieruchomości Zainteresowany będzie zobowiązany opłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od umów sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż współwłaścicielem nieruchomości, na której jest realizowana planowana inwestycja stał się w dniu 30 sierpnia 1989 r.

Artykuł 10 oraz 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują specyfikację źródeł przychodów podatnika podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest nim także odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W omawianej ustawie brak definicji nieruchomości, a zatem zastosowanie w tym zakresie ma art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny. Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, co oznacza, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie. z kolei art. 191 Kodeksu cywilnego statuuje zasadę, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zatem budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W ocenie Wnioskodawcy, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero potem wybudowany zostaje budynek, istotnym i decydującym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu (w stanie sprawy rok 1989). w sytuacji sprzedaży wydzielonych na skutek podziału geodezyjnego nieruchomości z naniesieniami w postaci planowanych budynków sprzedaż ta nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co powinno oznaczać, że czynności te nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż działek gruntu wraz z naniesieniami po ich podziale przez Gminę nie nosi znamion działalności gospodarczej, gdyż stanowi zbycie majątku osobistego podatnika i nie spełnia kryteriów definicji legalnej działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie planowanych nieruchomości nie będzie następowało w ramach działalności gospodarczej oraz nie będzie wykraczało poza czynności konieczne do zbycia majątku osobistego Wnioskodawcy, niezależnie od ilości podlegających sprzedaży działek gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

Z analizy cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy - Kodeks cywilny jest, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe nieruchomości gruntowej nabytej na własność. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Sprzedaż nieruchomości obejmuje więc zbycie gruntu wraz ze znajdującymi się na nim trwale z nim związanymi budynkami. w związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego na własność) oraz sprzedaży wybudowanych na nim obiektów.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 30 sierpnia 1989 r. nabył, w drodze notarialnej umowy, udział we współwłasności nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Należy zatem stwierdzić, że upłynął już pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto z uwagi na okoliczność, że powyższy przepis nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową, należy stwierdzić, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na nim budynku. Zatem za początek biegu pięcioletniego terminu o jakim mowa ww. przepisie należy uznać koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej na własność. Stąd też data wybudowania budynku w tym przypadku nie ma znaczenia.

Jednakże, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą być spełnione obie przesłanki, tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca doprecyzował definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1 ,2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca oraz pozostali właściciele nieruchomości są w trakcie realizacji inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynku usługowo - handlowo - gastronomicznego wraz z infrastrukturą techniczną, dróg obsługujących planowaną zabudowę oraz skrzyżowania z drogą publiczną. Po wybudowaniu planowanych budynków, zgodnie z pozwoleniem na budowę, Zainteresowany wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza dokonać sprzedaży powstałych nieruchomości wraz z naniesieniami.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność budowlana podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Wskazać także należy, iż realizując wszystkie wyżej wymienione czynności włącznie z budową budynków mieszkalnych Wnioskodawca będzie ponosił odpowiedzialność względem nabywcy budynku i osób trzecich, budowa będzie prowadzona w miejscu i czasie przez Niego ustalonym, jak również będzie On ponosił ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością.

Zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. w konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Jednocześnie, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciele nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.