ILPB2/415-262/14-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2014 r. (data wpływu 3 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 29 czerwca 2011 r., w drodze darowizny od matki, Wnioskodawczyni otrzymała działkę budowlaną. Na ww. działce, w 2011 r. Zainteresowana wraz z mężem rozpoczęła budowę domu jednorodzinnego o pow. około 120 m² (pozwolenie na budowę wydane na małżonków 6 września 2011 r.). Budowa tego domu do chwili obecnej nie została zakończona. Na budowę domu małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 zł (umowa kredytowa z 14 października 2011 r.). W 2014 r. a więc przed upływem 5 lat od dnia darowizny małżonkowie chcieliby sprzedać tę działkę budowlaną wraz z niezakończoną budową (nakładami inwestycyjnymi).

W 2012 r. Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem do urzędu skarbowego o zwrot podatku VAT (VZM), od zakupu materiałów budowlanych - brutto 48 530 zł, w tym 9 070 zł VAT.

Przychód ze sprzedaży przedmiotowej działki małżonkowie planują przeznaczyć m.in. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego, w 2011 r. na budowę domu położonego na tej działce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy, jeżeli Wnioskodawczyni sprzeda działkę budowlaną otrzymaną w drodze darowizny 29 czerwca 2011 r. wraz z niedokończoną budową przed upływem 5 lat, tj. w 2014 r., to otrzymany przychód Zainteresowana będzie mogła pomniejszyć o koszt zaciągniętego kredytu na budowę domu. Kredyt w wysokości 300 000 zł spłaciłaby zaraz po sprzedaży ww. nieruchomości, tzn. w 2014 r.

2. Czy cały kredyt hipoteczny może być kosztem i czy może Wnioskodawczyni umniejszyć o faktury kosztowe dotyczące zakupu materiałów budowlanych, które rozliczyła (uwzględniła) w deklaracji VZM.

3. W jaki sposób Zainteresowana zobowiązana jest do wyliczenia dochodu ze sprzedaży ww. nieruchomości, na podstawie art. 30e i art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z zaistniałą sytuacją - gdy z otrzymanego przychodu Wnioskodawczyni zamierza spłacić zaciągnięty kredyt hipoteczny, a pozostałą część przychodu ze sprzedaży przeznaczyć w okresie dwóch lat na remont.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1 - przychód ze sprzedaży, w 2014 r. przedmiotowej nieruchomości może umniejszyć o koszt zaciągniętego kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 zł, o ile go spłaci zaraz po sprzedaży w 2014 r.

Natomiast, w odniesieniu do pytania nr 2 - Zainteresowana uważa, że koszty kredytu w wysokości 300 000 zł ma obowiązek pomniejszyć o faktury kosztowe dotyczące zakupu materiałów, które zostały rozliczone w deklaracji VZM w wysokości brutto, w tym VAT - 9 070 zł.

Z kolei - w odniesieniu do pytania nr 3 - zdaniem Wnioskodawczyni powinna umniejszyć przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości o koszty spłaconego kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu.

Zainteresowana wyraziła pogląd, że kredyt hipoteczny musi być spłacony zaraz po sprzedaży nieruchomości. Natomiast koszt kredytu należy pomniejszyć o rozliczone faktury dotyczące zakupu materiałów budowlanych, które były rozliczone w deklaracji VZM-1/C z 2014 r., a od pozostałej kwoty należy zapłacić podatek dochodowy, jeżeli nie zostanie przeznaczona ta kwota w przeciągu dwóch lat na budowę lub remont.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

#8210; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś z art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadą prawa superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi) odnoszącą się do związania własności budynku wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy trwale złączone z tą nieruchomością.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości/działki budowlanej przez Wnioskodawczynię nastąpiło w drodze darowizny w 2011 r. to do dnia jej sprzedaży nie upłynie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ małżonkowie zamierzają zbyć tą nieruchomość (działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego) w 2014 r.

Wobec tego dochód uzyskany z tej transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wyżej wymieniony przepis wyraźne wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem kosztów uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości. I tak do owych kosztów można wyłącznie zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych (wartość nieruchomości) - w rozpatrywanej sprawie poczynione nakłady na budowę domu jednorodzinnego w czasie posiadania działki budowlanej - oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęto do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nie ma zatem żadnych podstaw by można uznać spłatę kredytu hipotecznego (w wysokości 300 000 zł) w ramach kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia otrzymanej w darowiźnie nieruchomości, wraz z nakładami w postaci niedokończonej budowy domu jednorodzinnego.

Wobec tego należy stwierdzić, że otrzymany przychód ze sprzedaży rzeczonej nieruchomości Wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć wyłącznie o poniesione i udokumentowane fakturami VAT nakłady na budowę domu jednorodzinnego w czasie posiadania tej nieruchomości gruntowej, ponieważ mieszczą się one w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie natomiast - jak tego chce Zainteresowana - o spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu.

Z kolei - odnosząc się do stanowiska Wnioskodawczyni dotyczącego pytania nr 2 - stwierdzić należy, że jak już wyżej wskazano, spłata kredytu hipotecznego nie może być kosztem uzyskania przychodu, mogą być natomiast nim udokumentowane nakłady poniesione na zwiększenie wartości nieruchomości (w rozpatrywanej sprawie na budowę domu).

Zainteresowana poniosła wydatki z tytułu zakupu materiałów budowlanych i jednocześnie złożyła wniosek do urzędu skarbowego, o zwrot podatku od towarów i usług odnoszącego się do faktur dotyczących tych materiałów.

Zatem za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawczyni, że w ramach ustalania kosztów uzyskania przychodu, od kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 zł należy odliczyć faktury dotyczące zakupu materiałów budowlanych, które uwzględniła we wniosku VZM.

Prawidłowe bowiem wyliczenie kosztów uzyskania przychodu powinno nastąpić w ten sposób, że od wartości udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości Zainteresowana powinna odjąć nie kwoty z faktur rozliczonych we wniosku VZM a jedynie kwotę dokonanego przez urząd skarbowy zwrotu różnicy w podatku VAT.

Ustosunkowując się natomiast do pytania nr 3 wskazać należy, że dochód na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyliczyć jako przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości pomniejszony o koszty jego uzyskania ustalone w sposób wskazany powyżej, nie natomiast w sposób zaprezentowany przez Zainteresowaną, tj. przychód pomniejszony o wartość kredytu, od której to wartości należy odjąć kwoty wynikające z faktur VAT rozliczonych we wniosku VZM.

Ustalony w ten sposób dochód może podlegać zwolnieniu z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 25-30 ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Stosownie do art. 21 ust. 26 ustawy podatkowej, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Artykuł 21 ust. 29 tej ustawy stanowi natomiast, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny, w 2011 r. działkę budowlaną. Na tej działce Zainteresowana wraz z małżonkiem rozpoczęli budowę domu mieszkalnego, na budowę którego, w październiku 2011 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny (300 000 zł). W 2014 r. małżonkowie planują sprzedaż ww. nieruchomości (działki budowlanej z niezakończoną budową budynku jednorodzinnego). Jednocześnie Wnioskodawczyni wystąpiła do urzędu skarbowego (w 2012 r.) o zwrot podatku VAT od zakupu materiałów budowlanych na budowę budynku mieszkalnego.

Przychód ze sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości Zainteresowana zamierza przeznaczyć na spłatę zaciągniętego, w 2011 r. kredytu hipotecznego (i ową spłatę zaliczyć w koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości) a pozostała jego część przeznaczyć na remont.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że przeznaczenie pozostałej kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości na cele mieszkaniowe, np. w postaci wydatków na remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego będzie mogło być uznane za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniający do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, jeżeli nastąpi w terminie wskazanym w tym artykule.

Zwolnieniu będzie podlegał dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (remont) w przychodzie z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.