ILPB2/415-188/10-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2010 r. (data wpływu 2 lutego 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług w zakresie rozliczenia podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 7 marca 2003 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała w drodze darowizny od syna i synowej niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 1,9209 ha, przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Darowizna została przekazana i przyjęta przez Zainteresowaną i małżonka celem umożliwienia wybudowania siedliska rolniczego, osiedlenia się na wsi i prowadzenie dla własnych potrzeb produkcji rolnej oraz ogrodniczej.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż w dniu 13 października 2006 r. Wójt Gminy, w odpowiedzi na złożony wniosek wydał decyzję o warunkach zabudowy dla planowanej przez Nią i męża inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wolnostojącym budynkiem gospodarczo-garażowym w zabudowie zagrodowej. w oparciu o przywołane warunki zabudowy dla części będącej własnością Zainteresowanej i Jej męża działki, Starosta w dniu 4 kwietnia 2007 r. wydał decyzję zatwierdzająca złożony przez Nią i Jej męża projekt budowlany i udzielił pozwolenie na budowę siedliska rolniczego, w którego w skład wchodzą przywołany wyżej budynek mieszkalny jednorodzinny i obiekt gospodarczo-garażowy z przydomową oczyszczalnią ścieków.

Budowę przedmiotowego siedliska, w którym po zakończeniu inwestycji Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają zamieszkać, rozpoczęto w czerwcu 2007 r. w chwili obecnej budynek mieszkalny znajduje się w stanie surowym otwartym, natomiast gospodarczo-garażowy w stanie częściowo wykończonym.

W związku z budową budynku mieszkalnego, w oparciu o przepisy ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym, Wnioskodawczyni wraz z mężem korzystają ze zwrotu części podatku VAT zawartego w cenie materiałów budowlanych służących do jego budowy.

Pod koniec 2007 r. Wnioskodawczyni i mąż zmienili plany dotyczące zagospodarowania ich części działki i postanowili wystąpić do UGM o wydanie warunków zabudowy. Dnia 10 grudnia 2008 r. Wójt w odpowiedzi na wniosek wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych z garażami. w oparciu o niniejsze warunki zabudowy Starosta w dniach: 3 i 9 czerwca 2009 r. wydał cztery decyzje zatwierdzające projekt budowy i udzielił pozwolenia na budowę przywołanych czterech budynków mieszkalnych.

Wszystkie decyzję uprawomocniły się 26 czerwca 2009 r.

Cztery przedmiotowe budynki na wydzielonych działkach o powierzchni nie przekraczającej 0,1 ha w bliższej lub dalszej przyszłości Wnioskodawczyni i Jej mąż - w zależności od tego czy będą Oni dysponować środkami na ich wzniesienie - zamierzają sprzedać.

W związku z dotychczasowym orzecznictwem dotyczącym obowiązku podatkowego w zakresie VAT przy wykonywaniu przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej czynności w sposób częstotliwy (w przekonaniu Wnioskodawczyni planowana czterokrotna sprzedaż ma znamiona czynności częstotliwej), przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, w dniu 17 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym VAT-R. w nawiązaniu do wniosku Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 18 czerwca 2009 r. wydał Wnioskodawczyni VAT-5, czyli potwierdzenie zarejestrowania jako czynnego podatnika VAT. Ponadto Zainteresowana poinformowała, że dla potrzeb VAT prowadzi ewidencję, natomiast deklarację VAT-7 składa od lipca 2009 r.

W chwili obecnej jeden z budynków ma wylany strop, dwa kolejne znajdują się w stanie "0" (fundamenty i tzw. "chudy beton"), pod ostatni wylana została ława fundamentowa.

Pierwsza wątpliwość dotyczy obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przy planowanej sprzedaży kolejnych budynków mieszkalnych.

Druga wątpliwość dotyczy właściwości postępowania w zakresie obowiązku podatkowego VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż części nieruchomości w opisanej sytuacji rodzi powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z faktem, iż planowane w przyszłości sprzedaże, dotyczą majątku prywatnego właścicieli i nie następują w wykonaniu działalności gospodarczej, zarówno Wnioskodawczyni jak i Jej małżonka oraz ze względu na datę nabycia nieruchomości nie będzie wraz z mężem zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od przychodów z ich sprzedaży.

Własne stanowisko Zainteresowana opiera na analizie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówiącym, iż sprzedaż przez osobę fizyczną - nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to tylko wówczas stanowi źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdy transakcja została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi, iż źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

Z analizy cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy - Kodeks cywilny jest, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe nieruchomości gruntowej nabytej na własność. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Sprzedaż nieruchomości obejmuje więc zbycie gruntu wraz ze znajdującymi się na nim trwale z nim związanymi budynkami. w związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego na własność) oraz sprzedaży wybudowanych na nim obiektów.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli przedmiotową nieruchomość w 2003 r. w drodze darowizny, a zatem stwierdzić należy, że upłynął już pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto z uwagi, że powyższy przepis nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową, to należy stwierdzić, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na nim budynku. Zatem za początek biegu pięcioletniego terminu o jakim mowa ww. przepisie należy uznać koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej na własność. Stąd też data wybudowania budynku w tym przypadku nie ma znaczenia.

Jednakże, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą być spełnione obie przesłanki, tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca doprecyzował definicję działalności gospodarczej.

Według art. 5a pkt 6 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ww. ustawy za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

Z zawartego we wniosku ORD-IN opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni na wydzielonych czterech działkach planuje wybudować cztery budynki mieszkalne. Przy czym jak Zainteresowana wskazała, w bliższej lub dalszej przyszłości Ona i Jej mąż - w zależności od tego czy będą dysponować środkami na ich wzniesienie - zamierzają je sprzedać.

Reasumując, stwierdzić należy, że w świetle przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność budowlana podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Wskazać także należy, iż realizując wszystkie wyżej wymienione czynności włącznie z budową domów Wnioskodawczyni będzie ponosiła odpowiedzialność względem nabywcy budynku i osób trzecich, budowa będzie prowadzona w miejscu i czasie przez Nią ustalonym, jak również będzie Ona ponosiła ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością.

Zatem, w kontekście wyżej wymienionych definicji, przychody uzyskane przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, sklasyfikowanych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc sprzedaż przedmiotowych nieruchomości rodzi powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z ww. przepisem tej ustawy.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. małżonka Zainteresowanej.

Ponadto tut. Organ informuje, iż w odniesieniu do podatku od towarów i usług w zakresie rozliczenia podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości, w dniu 19 kwietnia 2010 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP2/443-159/09-2/SJ.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.