ILPB2/415-184/09-5/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2009 r. (data wpływu 23 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest:

* w części dotyczącej określenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości - prawidłowe,

* w części dotyczącej zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu ww. sprzedaży - nieprawidłowe.

W dniu 23 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w październiku 2007 r. nabył nieruchomość o powierzchni 0,2327 ha (brak MPZP - w studium pod zabudowę). W maju 2008 r. Zainteresowany otrzymał decyzję o warunkach zabudowy działki, polegającej na budowie 3 domów jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Z umowy wstępnej z firmą X wynika, że należy wydzielić działkę pod stację trafo. Zainteresowany zamierza wystąpić o pozwolenie na budowę 3 domów i stacji trafo, a następnie dokonać podziału geodezyjnego na 4 działki: 3 działki - z przeznaczeniem pod zabudowę domami jednorodzinnymi i działkę dla firmy X - pod budowę stacji transformatorowej.

Wnioskodawca, po otrzymaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, zamierza sprzedać dwie działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i działkę pod budowę trafostacji. Otrzymane pieniądze Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę własnego domu jednorodzinnego na pozostałej działce.

Zainteresowany nadmienia, iż jest osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem podatku VAT.

Powierzchnie działek przeznaczonych do sprzedaży:

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 11 maja 2009 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP1/443-241/09-5/MK.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania pierwszego - przychód ze zbycia nieruchomości dotyczy (dwóch działek pod zabudowę i jednej działki pod trafo) o pow. ok. 0,1535 ha.

Kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia są:

* cena nabycia gruntu o powierzchni ok. 0,1535 ha (cena z aktu notarialnego nabycia nieruchomości przypadająca na część przeznaczoną do sprzedaży),

* koszty związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę (mapy geodezyjne, dokumentacja architektoniczna),

* koszty podziału geodezyjnego.

Dochód z odpłatnego zbycia = przychód - koszty.

Dochody wolne od podatku = koszt budowy domu jednorodzinnego/przychód z odpłatnego zbycia x dochód z odpłatnego zbycia.

W opinii Zainteresowanego, jeżeli udokumentowane wydatki poniesione na budowę domu własnego domu będą równe lub przekroczą przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych to podatek nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

* w części dotyczącej określenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości - za prawidłowe,

* w części dotyczącej zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu ww. sprzedaży - za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 przywołanej ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowanew ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Mając na uwadze uregulowania prawne, należy stwierdzić, że w przypadku odpłatnego zbycia działek gruntu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - od uzyskanego w roku podatkowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należny podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Wspomniany dochód ustala się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży gruntu a kosztami jego uzyskania. Zatem w części dotyczącej określenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do wydatków poniesionych na budowę własnego domu w sytuacji, gdy będą one równe bądź wyższe niż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej, tut. organ wskazuje, iż nie ma podstaw prawnych do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.