ILPB2/415-163/09-2/TR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 10 sierpnia 2006 r. zawarła ze Sp. z o.o. umowę sprzedaży oraz umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji. Umowy te zawarte były w jednym akcie notarialnym. Na podstawie umowy sprzedaży Zainteresowana nabyła od Sp. z o.o. udział wynoszący 86/10.000 części w nieruchomości położonej w (...) za kwotę brutto X zł. Natomiast przedmiotem umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią (określaną w umowie jako "Inwestor") i Sp. z o.o. (określaną w umowie jako "Inwestor zastępczy") było wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości w (...) budynku wielomieszkaniowego. Inwestor zastępczy zobowiązywał się wybudować budynek i następnie oddać go do eksploatacji najpóźniej do dnia 28 lutego 2007 r. Zainteresowana natomiast zobowiązała się zapłacić Sp. z o.o. kwotę brutto X zł, stanowiącą część kosztów pobudowania budynku, a odpowiadającą udziałowi Wnioskodawczyni w zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji. Zapłata tej kwoty miała nastąpić w częściach na podstawie faktur VAT wystawianych przez inwestora zastępczego. W budynku Wnioskodawczyni miała posiadać lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 32 m kw., położony na parterze budynku. Jednocześnie strony ustaliły w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, że współwłaściciele po zakończeniu inwestycji - w terminie najpóźniej 90 dni - ustanowią w przedmiotowym budynku odrębną własność lokali. Strony postanowiły w umowie, że Zainteresowana nabędzie na własność lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 32 m kw. wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem we własności gruntu i częściach wspólnych budynku. W dniu 7 maja 2007 r. Wnioskodawczyni na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego odebrała przedmiotowy lokal mieszkalny od inwestora zastępczego. W dniu odbioru nie posiadała pozwolenia na użytkowanie, które uzyskane zostało w sierpniu 2007 r. W dniu 6 marca 2008 r. zawarta została pomiędzy współwłaścicielami umowa zniesienia współwłasności nieruchomości oraz ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. W wyniku nadbudowy (która miała miejsce jeszcze na etapie realizacji inwestycji) i nowych ostatecznych pomiarów zmieniła się powierzchnia lokali mieszkalnych, jak również nastąpiła zmiana numeracji lokali (tj. lokali numer (...)), i w związku z tym dostosowana została wielkość udziałów współwłaścicieli we współwłasności nieruchomości położonej w (...) w ten sposób, że odpowiadać one będą stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie czyniąc żadnych spłat ani dopłat pomiędzy współwłaścicielami. W wyniku zniesienia współwłasności w ramach posiadanych udziałów Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność posiadany lokal mieszkalny o nr (...) i powierzchni 32,84 m kw. wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku wynoszącym 3284/413.629 (trzy tysiące dwieście osiemdziesiąt cztery/czterysta trzynaście tysięcy sześćset dwadzieścia dziewięć) części. Współwłaściciele z tytułu dokonanej czynności zniesienia współwłasności oświadczyli, że nie mają wobec siebie żadnych roszczeń, a wartość nabytych lokali nie przekracza wartości posiadanych przez nich dotychczas udziałów w nieruchomości. Zainteresowana jest zameldowana na pobyt stały w lokalu od 20 marca 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jakie zasady opodatkowania będą miały zastosowanie w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku po dniu 21 marca 2009 r....

Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód powstały w przypadku sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku będzie opodatkowany zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Nabyty przez Wnioskodawczynię w dniu 6 marca 2008 r. w wyniku zniesienia współwłasności lokal mieszkalny wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku nie jest tożsamy z udziałem w nieruchomości, który Zainteresowana nabyła w dniu 10 sierpnia 2006 r. Zatem do przychodu powstałego w wyniku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynków należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w chwili nabycia odrębnej własności lokalu.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawczyni, będzie mogła Ona skorzystać ze zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia:

Przedmiotowe zwolnienie znajduje zastosowanie do wymienionych w tym punkcie nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni jest zameldowana w przedmiotowym lokalu mieszkalnym na pobyt stały od dnia 20 marca 2008 r., w przypadku jego sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W momencie sprzedaży Wnioskodawczyni spełni bowiem warunki określone w powyższym przepisie, gdyż będzie zameldowana w przedmiotowym lokalu mieszkalnym na pobyt stały przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W konsekwencji przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach budynku będzie wolny od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.d.o.f., jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r..

Natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) u.p.d.o.f., nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r..

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2006 r. nabyła udział w nieruchomości oraz podpisała umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu na tym gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Następnie w 2008 r., w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność jeden z wyodrębnionych w wyżej wymienionym budynku lokali.

Stosownie do przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 tejże ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli nabyty w jego wyniku udział mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z informacji przedstawionych przez Wnioskodawczynię wynika, iż pierwotnie w 2006 r. nabyła Ona 86/10.000 udziału w przedmiotowej nieruchomości, natomiast po zniesieniu współwłasności w 2008 r., pomimo zwiększenia powierzchni nieruchomości, Jej udział w tej nieruchomości się nie zmienił. Zainteresowana wyraźnie wskazała, że z tytułu dokonania zniesienia współwłasności współwłaściciele oświadczyli, iż nie mają wobec siebie żadnych roszczeń, a wartość nabytych lokali nie przekracza wartości posiadanych przez nich dotychczas udziałów w nieruchomości.

Tak więc w wyniku dokonania przedmiotowego zniesienia współwłasności nie wystąpiło po stronie Wnioskodawczyni przysporzenie ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, co oznacza, iż do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło w 2006 r.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia uregulowanego przepisami art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotowe zwolnienie znajduje zastosowanie wyłącznie do przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., co w przedmiotowym przypadku nie miało miejsca.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.