ILPB2/415-1431/10-4/WS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2010 r. (data wpływu 23 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lutego 2011 r. (data wpływu 25 lutego 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do ustalenia terminu wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę byłego męża i zadłużenia czynszowego,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W dniu 23 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 oraz 14f § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 18 lutego 2011 r. nr ILPB2/415-1431/10 -2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 lutego 2011 r., skutecznie doręczono dnia 22 lutego 2011 r., zaś w dniu 25 lutego 2011 r. (data nadania 24 lutego 2011 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 21 kwietnia 2001 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński. Dnia 29 stycznia 2004 r. aktem notarialnym nastąpiło rozszerzenie wspólności ustawowej jaka powstała przez zawarcie związku małżeńskiego, na podstawie którego małżonkowie stali się właścicielami spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W dniu 15 listopada 2005 r. aktem notarialnym ustanowiono rozdzielność majątkową pomiędzy małżonkami. Dnia 17 sierpnia 2007 r. wyrokiem sądu orzeczono rozwód między małżonkami, a 26 maja 2010 r. podział majątku.

W powyższym postanowieniu sąd ustalił, że w skład majątku Wnioskodawczyni i Jej męża wchodzi wierzytelność w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej z tytułu wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej o wartości 182 643,48 zł. Ponadto sąd postanowił:

* przyznać w całości ww. wierzytelność Wnioskodawczyni,

* zasądzić od Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża tytułem spłaty kwotę 86 269,19 zł, płatną w 6 ratach:

* pierwsza rata w wysokości 16 269,19 zł płatna do 31 grudnia 2010 r.

* kolejnych 5 rat w wysokości po 14 000,00 zł każda, płatne na koniec roku kalendarzowego począwszy od roku 2011.

W okresie od maja 2005 r. do końca 2009 r. Wnioskodawczyni z majątku odrębnego wpłaciła na majątek wspólny z tytułu zadłużenia czynszowego 10 000,00 zł oraz w dniu 29 czerwca 2010 r. - 9 650,00 zł, na poczet spółdzielni mieszkaniowej (lokalu zajmowanego wówczas jedynie przez byłego męża).

W dniu 7 lipca 2010 r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Decyzją potwierdził, że jedynie Wnioskodawczyni przysługuje prawo do całości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym prawem wkładem mieszkaniowym.

W dniu 30 lipca 2010 r. Zainteresowana złożyła wniosek o ustanowienie odrębnej własności ww. lokalu i w związku z tym dokonała wpłaty na konto spółdzielni mieszkaniowej:

* 201,73 zł - tytułem nabycia udziału w prawie własności gruntu.

* 356,52 zł - tytułem spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu.

W dniu 23 sierpnia 2010 r. aktem notarialnym ustanowiono na rzecz Wnioskodawczyni odrębną własność lokalu mieszkalnego i ustanowiono księgę wieczystą dla tejże nieruchomości (rachunek za ww. czynności to kwota 880,98 zł).

Dnia 16 grudnia 2010 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie za kwotę 224 000 zł (4 480,00 zł to koszty poniesione przez Zainteresowaną na rzecz biura pośrednictwa nieruchomości).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota spłaty opisana w wyroku o podział majątku na rzecz byłego męża (86 269,19 zł), nie może być uważana jako Jej dochód, z uwagi na fakt, iż pieniądze te nie są przeznaczone na Jej cel mieszkaniowy według oceny sądu.

Kwota jaką Wnioskodawczyni powinna przeznaczyć na zakup innej nieruchomości powinna być wydana przez Nią w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania i powinna być:

Sumując powyższe punkty od 1 do 4:

224 000,00 zł - 86 269,19 zł - 4 480 zł - 9 650 zł - 10 000 zł - 201,73 zł - 356,52 zł - 880,98 zł = 112 161,58 zł.

Wobec powyższego - w ocenie Wnioskodawczyni - wyszczególnione przez Nią kwoty nie podlegają zaliczeniu do dochodu. Kwota 112 161,58 zł winna być przeznaczona przez Zainteresowaną na nową nieruchomość, także jako udział w zakupie nieruchomości wraz z inną osobą fizyczną i wydana w ciągu 2 lat zwolni Wnioskodawczynię z zapłacenia podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do ustalenia terminu wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę byłego męża i zadłużenia czynszowego,

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowy lokal w dniu 23 sierpnia 2010 r. na podstawie aktu notarialnego ustanawiającego na Jej rzecz odrębną własność lokalu. Sprzedaż ww. mieszkania nastąpiła w dniu 16 grudnia 2010 r., a więc przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie, do opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży ww. lokalu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określoną w umowie, zaliczyć można m.in. prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości oraz opłatę notarialną.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tak więc, aby skorzystać z powyższego zwolnienia, wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe powinno nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym kwota jaką Wnioskodawczyni powinna przeznaczyć na zakup innej nieruchomości powinna być wydana przez Nią w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania, należało uznać za nieprawidłowe.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 23 sierpnia 2010 r. aktem notarialnym ustanowiono na rzecz Wnioskodawczyni odrębną własność lokalu mieszkalnego i ustanowiono księgę wieczystą dla tejże nieruchomości. Wcześniej Zainteresowanej przysługiwało lokatorskie prawo do ww. lokalu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

Tak więc osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy - w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku - bądź o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź o przeniesienie własności lokalu.

Wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego, są więc bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Podobnie bezpośredni związek z nabyciem lokalu mają opłaty związane z wykupem mieszkania na własność. Są to wydatki, których poniesienie warunkuje nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże, aby mogły one stanowić koszty uzyskania przychodu muszą być udokumentowane.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu oraz opłaty związane z wykupem mieszkania, a więc wydatki poniesione w związku z przekształceniem mieszkania lokatorskiego w odrębną własność mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. lokalu Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków związanych ze spłatą zadłużenia czynszowego, bowiem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje takiej możliwości.

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku Wnioskodawczyni nie będą również kwoty spłaty dokonane na rzecz byłego małżonka, ponieważ spłaty te związane były z przyznaniem Wnioskodawczyni wierzytelności w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej z tytułu wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a nie z tytułu nabycia na wyłączną własność lokalu mieszkalnego, którego wcześniej Zainteresowana i Jej były mąż byli współwłaścicielami.

Natomiast poniesione przez Zainteresowaną koszty prowizji biura pośredniczącego w sprzedały mieszkania oraz opłatę notarialną należy uznać za koszty odpłatnego zbycia, które pomniejszają uzyskany z tytułu tej sprzedaży przychód.

Ponadto, jeśli Wnioskodawczyni - w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - wydatkuje uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego zwolnienia Wnioskodawczyni może skorzystać również w sytuacji zakupu nieruchomości wraz z inną osobą, a więc w sytuacji zakupu udziału w nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładów liczbowych przedstawionych przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy - Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.