ILPB2/415-139/08-5/JK - Zasady zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu mieszkania wydatków poniesionych na remont i ulepszenie tego mieszkania przed zawarciem umowy z najemcą.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2008 r. (data wpływu 18 lutego 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 kwietnia 2008 r. (data wpływu 28 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych z tytułu wynajmu lokalu - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych z tytułu wynajmu lokalu.

Z uwagi na braki formalne Wnioskodawczyni została wezwana pismem z dnia 15 kwietnia 2008 r. Nr ILPB2/415-139/08-3/JK do uzupełnienia braków formalnych złożonego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego oraz uzupełnienie brakującej opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 16 kwietnia 2008 r., zaś w dniu 28 kwietnia 2008 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni doprecyzowała stan faktyczny przedstawiony we wniosku ORD-IN, poinformowała o wpłacie brakującej kwoty na konto Izby Skarbowej w Poznaniu. Zainteresowana nie przedstawiła natomiast własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w odniesieniu do drugiego pytania zawartego we wniosku ORD-IN.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni na mocy testamentu notarialnego została powołana do spadku po zmarłej w 2005 r. matce. W skład spadku wchodziło między innymi mieszkanie. Znajdowało się ono w nie najlepszym stanie.

W związku z powyższym Zainteresowana wraz z mężem postanowiła odremontować przedmiotowe mieszkanie i podpisać stosowną umowę najmu z potencjalnym najemcą.

Wnioskodawczyni przystąpiła do remontu w 2006 r.

Wiele z prac przebiegało systemem gospodarczym (rekonstrukcja sanitariatu i przedpokoju, połączenie pokoju z kuchnią, cyklinowanie podłóg, malowanie itp.).

Ponadto wymieniono okno (na PCV), zamontowano drzwi antywłamaniowe, zainstalowano piec gazowy X do ogrzewania wody i mieszkania (pierwotnie był piec kaflowy oraz grzejnik olejowy drogi w eksploatacji). Prace zostały zakończone z końcem roku 2006.

1 lutego 2007 r. mieszkanie zostało wynajęte.

Mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość.

Dochody z najmu w 2007 r. były opodatkowane na zasadach ogólnych, a od 1 stycznia 2008 r. opodatkowane są w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5 %.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z przygotowaniem odrębnego lokalu pod wynajem, poniesione w 2006 r. koszty remontu, na które posiada rachunki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w 2007 r. W związku z faktem, iż faktura z dnia 28 grudnia 2006 r. za instalację dwufunkcyjnego pieca gazowego na kwotę 11.500 zł, wydatek ten może być w całości uznany za koszt uzyskania przychodu w 2007 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.d.o.f., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Artykuł 22 ust. 4 stanowi natomiast, że koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Omawiany przepis zawierający ogólną definicję kosztów uzyskania przychodów ma również zastosowanie do przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu mieszkania.

Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, te wydatki, które nie mogą się przyczynić do osiągnięcia przychodu z danego źródła.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik może zaliczyć tylko te wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

Warunkiem zakwalifikowania określonego wydatku do kosztu uzyskania przychodu jest logiczny związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem, a źródłem przychodu. Brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków nie wyklucza ich zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów z najmu, o ile nakłady miały na celu osiągnięcie przychodu. Podatnik poza faktem poniesienia wydatku musi wykazać, że celem wydatku było osiągnięcie przychodu z najmu, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych. Poniesienie wydatków w celu przygotowania lokalu do wynajęcia ma niewątpliwie wpływ na osiągnięcie przychodu z najmu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wydatki związane z przystosowaniem przedmiotowego lokalu pod wynajem poniosła w 2006 r., natomiast przychody z najmu osiągnęła dopiero w 2007 r.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów związanych z najmem mieszkania w 2006 r. wydatki poniesione w tym roku na remont mieszkania i wykazać je w zeznaniu rocznym za ten rok (PIT-36). W zeznaniu tym zostanie więc wykazana strata z najmu, o ile Zainteresowana nie uzyskała w tym roku innego dochodu z tego źródła przychodów. O wysokość tej straty Wnioskodawczyni może pomniejszyć dochód uzyskany z tego źródła w latach następnych, zgodnie z zasadami określonymi w art. 9 ust. 3 u.p.d.o.f.

Odnosząc się do powyższego należy jednak mieć na uwadze, że przy kwalifikowaniu wydatków do kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajduje art. 22 ust. 8 u.p.d.o.f., który stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Artykuł 22g ust. 17 u.p.d.o.f., stanowi natomiast, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższe oznacza, iż w sytuacji gdy, wydatki na ulepszenie danego środka trwałego przekroczą w ciągu roku podatkowego 3.500 zł. nie są one zaliczane do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz powiększają wartość początkową danego środka.

Istotnym w przedmiotowej sprawie jest więc ustalenie czy środki wydatkowane przez Wnioskodawczynię związane z przystosowaniem mieszkania do wynajmu spowodowały remont czy ulepszenie tego mieszkania.

Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3.500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.

Natomiast wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nieistniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych, z wyjątkiem wydatków nieprzekraczających w roku podatkowym kwoty 3.500 zł, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne, przy spełnieniu określonych warunków. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy wartość początkowa zostanie ustalona, w sposób uproszczony na podstawie art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., wówczas również wydatki ponoszone na ulepszenie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując Wnioskodawczyni może do kosztów uzyskania przychodów w roku 2006 zaliczyć wydatki przeznaczone na remont mieszkania poniesione w celu uzyskania przychodów z najmu, nawet jeśli w tym roku nie została zawarta umowa najmu mieszkania.

Natomiast wydatki przeznaczone na zakup i instalację dwufunkcyjnego pieca gazowego (przekraczające jednorazowo 3.500 zł) należy potraktować jako wydatki przeznaczone na ulepszenie mieszkania, w związku z czym Zainteresowana nie może tych wydatków zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu. Wydatki te mogą powiększyć wartość początkową wynajmowanego mieszkania, w związku z czym ich wartość będzie doliczana do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z zasadami określonymi w art. 22a-22o u.p.d.o.f. Jednakże, gdy wartość początkowa środka trwałego zostanie ustalona metodą uproszczoną, o której mowa w art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., wydatki ponoszone na ulepszenie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że z uwagi na nieuzupełnienie przez Wnioskodawczynię wniosku w określonym terminie o własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w odniesieniu do pytania nr 2) zawartego we wniosku ORD-IN dotyczącego amortyzacji mieszkania nie ustosunkował się w interpretacji do kwestii przedstawionej w tym pytaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.