ILPB2/415-1068/10-2/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2010 r. (data wpływu 20 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest:

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do lokali mieszkalnych,

* nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do części wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

W dniu 20 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania:

* przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz

* przychodu ze sprzedaży wyposażenia dotyczącego działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 listopada 1994 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili od firmy X (akt notarialny):

W dniu 2 września 1999 r. na podstawie decyzji Starostwa Powiatowego prawo wieczystego użytkowania do nieruchomości 1) zabudowanej budynkami i urządzeniami zostało przekształcone w prawo własności.

W dniu 30 września 2003 r. na podstawie umowy darowizny 1/10 udziałów we wszystkich nieruchomościach małżonkowie przekazali córce, pozostałe 9/10 udziałów pozostało dla Wnioskodawczyni i małżonka.

W dniu 25 stycznia 1995 r., tj. dwa miesiące od zakupu nieruchomości, rozpoczęli oni działalność gospodarczą polegającą na: wynajmie pokoi oraz sprzedaży posiłków turystom indywidualnym i grupom zorganizowanym (wycieczki, obozy, kolonie). Część tzw. budynku wypoczynkowego przeznaczona była na dwa lokale mieszkalne, a część o powierzchni 420 m² wykorzystywana była do działalności gospodarczej.

Zakupione nieruchomości jak i budynki nigdy nie były wprowadzone do działalności gospodarczej jako środki trwałe. Koszty działalności gospodarczej obciążane były amortyzacją, ustalaną na podstawie art. 22g ust. 10, w każdym roku podatkowym - stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą (przyjętą do celów podatku od nieruchomości) i kwoty 988 zł - w pierwszym roku działalności była to powierzchnia 650 m^2, a w ostatnim roku 420 m².

W dniu 30 lipca 2010 r. Zainteresowana wraz z małżonkiem podpisali z przyszłym nabywcą - warunkową umowę sprzedaży nieruchomości wraz z zabudowaniami to jest:

* nieruchomość zabudowaną budynkami i urządzeniami 1) oraz

* nieruchomość ze studnią głębinową 2) kupionymi od firmy X.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż w warunkowej umowie sprzedaży dodatkowo małżonkowie sprzedają niezabudowaną nieruchomość zakupioną od Gminy w dniu 24 września 1999 r., na poszerzenie działki siedliskowej - nieruchomość ta stanowi Jej i małżonka własność i nie była przeznaczona na działalność gospodarczą.

W warunkowej umowie sprzedaży małżonkowie ustalili wartość sprzedawanych nieruchomości z budynkami i wyposażeniem na łączna kwotę 1 000 000 zł. Jednocześnie ustalili oni, że wartość poszczególnych nieruchomości wynosi:

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży wyposażenia dotyczącego działalności gospodarczej zostało wydane w dniu 20 grudnia 2010 r. odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-1068/10-3/ES.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odpłatne zbycie udziału w nieruchomościach objętych warunkową umową, nabytych przed 2006 r., a następujące po upływie 5 lat od dnia nabycia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ od dnia zakupu sprzedawanych nieruchomości i zabudowań upłynęło już 15 lat to uzyskane przychody ze sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu i niepotrzebne jest składanie oświadczenia o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkaniowe. Faktycznie i tak Wnioskodawczyni będzie musiała dokonać zakupu mieszkania ponieważ swoje sprzedaje.

Również Zainteresowana uważa, że nie można przyjąć, iż odpłatne zbycie tych nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zakupiona nieruchomość miała zabezpieczyć Jej rodzinie warunki mieszkaniowe a dodatkowo pozwolić na prowadzenie działalności gospodarczej. Do dnia zakupu sprzedawanych nieruchomości nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określono, że przychodem z działalności gospodarczej jest również sprzedaż składników majątku będącego środkami trwałymi ujętymi w ewidencji środków trwałych czy wyposażenia. Zatem zbycia zakupionego w 1994 r., tzw. budynku wypoczynkowego, który nigdy nie został wprowadzony jako środek trwały do rozpoczętej w 1995 r. działalności gospodarczej - nie można traktować jako przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast przychodem z działalności gospodarczej jest sprzedaż wyposażenia wyceniona na kwotę 30 000 zł brutto.

Pomieszczenia w zakupionym budynku wypoczynkowym nie mogły być tak zaadaptowane by można było wyodrębnić dwa mieszkania z odrębnymi wejściami i innymi pomieszczeniami gospodarczymi, np.: piwnice, kotłownia, kuchnia, strych itp., a ponadto całkowicie zamknąć część przeznaczoną na działalność gospodarczą. Od dnia zakupu zbywanych nieruchomości Wnioskodawczyni nie posiadała żadnego innego mieszkania czy domu mieszkalnego.

W wyniku sprzedaży nieruchomości nie następuje całkowita likwidacja działalności gospodarczej jest ona tylko zmniejszona o świadczone usługi noclegowe oraz sprzedaż posiłków turystom indywidualnym jak i grupom zorganizowanym. Pozostała działalność, której małżonkowie nie likwidują - to obsługa trasy turystycznej.

Reasumując Zainteresowana uważa, że odpłatne zbycie Jej udziału w nieruchomościach z zabudowaniami o łącznej wartości 970 000 zł nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do lokali mieszkalnych,

* nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do części wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Biorąc pod uwagę informacje zawarte we wniosku stwierdzić należy, że w przedmiotowej sytuacji nabycie nieruchomości nastąpiło w 1994 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie jednakże wyłącznie w odniesieniu do lokali mieszkalnych zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Skoro planowana sprzedaż nieruchomości dotycząca lokali mieszkalnych zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to z tytułu jej sprzedaży nie powstanie u Wnioskodawczyni źródło przychodu, który mógłby być ewentualnie opodatkowany.

W konsekwencji, planowana sprzedaż lokali mieszkalnych nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem Zainteresowana nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży części mieszkalnej przedmiotowej nieruchomości.

Z kolei w odniesieniu do pozostałych części nieruchomości, czyli wykorzystywanych w działalności gospodarczej, jednakże nie wprowadzonych do ewidencji środków trwałych (nie amortyzowanych) - tut. Organ stwierdza co następuje.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c (dotyczącego odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym oraz praw związanych z takimi nieruchomościami).

Przepis art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności, nawet nie wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W przypadku składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej przychód z działalności gospodarczej nie powstaje, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli, w 1994 r.:

* nieruchomość zabudowaną budynkami i urządzeniami w skład których wchodziły: budynek wypoczynkowy, budynek garażowy, budynek stacji paliw, ulice i place (basen), oświetlenie terenu, ogrodzenie terenu, kanalizacja sanitarna - osadnik ścieków, agregat prądotwórczy oraz

* nieruchomość, na której znajduje się studnia głębinowa, nieruchomość ta od początku była własnością X.

Ponadto Zainteresowana wyjaśniła, że w styczniu 1995 r., Ona wraz z małżonkiem rozpoczęli działalność gospodarczą polegającą na: wynajmie pokoi oraz sprzedaży posiłków turystom indywidualnym i grupom zorganizowanym (wycieczki, obozy, kolonie). Część tzw. budynku wypoczynkowego przeznaczona była na dwa lokale mieszkalne, a część o powierzchni 420 m² wykorzystywana była do działalności gospodarczej.

Zakupione nieruchomości jak i budynki nigdy nie były wprowadzone do działalności gospodarczej jako środki trwałe. Koszty działalności gospodarczej obciążane były amortyzacją, ustalaną na podstawie art. 22g ust. 10, w każdym roku podatkowym - stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą (przyjętą do celów podatku od nieruchomości) i kwoty 988 zł - w pierwszym roku działalności była to powierzchnia 650 m^2, a w ostatnim roku 420 m².

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przychód uzyskany tytułem sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do części wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej - pomimo, iż nie została ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych jako majątek firmy.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli tych nieruchomości zaznacza się, iż przedmiotowa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. małżonka Zainteresowanej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.