ILPB1/415-586/10-6/AG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2010 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.), uzupełnionym w dniach 2 sierpnia 2010 r. oraz 23 sierpnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przepisów mających zastosowanie w przypadku:

* zbycia nieruchomości - jest prawidłowe,

* zniesienia współwłasności nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przepisów mających zastosowanie w przypadku zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismami z dnia 13 lipca 2010 r. znak ILPB1/415-586/10-2/AG, ILPP2/443-698/10-2/AD oraz z dnia 9 sierpnia 2010 r. znak ILPB1/415-586/10-4/AG, ILPP2/443-698/10-4/AD, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwania skutecznie doręczono w dniu 21 lipca 2010 r. oraz w dniu 12 sierpnia 2010 r., a w dniach 2 sierpnia 2010 r. oraz 23 sierpnia 2010 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 28 lipca 2010 r. oraz w dniu 19 sierpnia 2010 r).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006 r. Wnioskodawca, w drodze przetargu, kupił od Gminy dwa lokale użytkowe z zamiarem przekształcenia ich w lokale mieszkalne dla własnej rodziny. Zakup nieruchomości dokonany był w związku z faktem, że Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą polegająca na prowadzeniu piekarni w innej miejscowości niż zamieszkiwał. Ze względu na charakter wykonywanej działalności (wczesne godziny pracy) korzystniej by było, zamieszkiwać w pobliżu miejsca pracy. Niestety po otwarciu sklepów wielkotowarowych, prowadzenie małej piekarni zaczęło przynosić straty, skutkiem czego było jej zamknięcie dnia 31 grudnia 2007 r.

W związku z powyższym przeznaczenie zakupionych lokali na cele osobiste przestało być racjonalne, a tym samym Wnioskodawca zmuszony został do ich zbycia. W wyniku przebudowy przedmiotowe nieruchomości uzyskały status odrębnych i albo nadawały się do wielopokoleniowego zamieszkania lub dla kilku odrębnych rodzin. W związku ze zmianą sytuacji życiowej, Wnioskodawca dokonał zbycia przedmiotowej nieruchomości uprzednio przeznaczonej do majątku rodzinnego.

W lipcu 2007 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na roboty budowlane oraz zmianę sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek mieszkalny wielorodzinny z wydzieleniem czterech samodzielnych lokali mieszkalnych. Po jakimś czasie postanowił zamiast czterech lokali mieszkalnych utworzyć trzy nieruchomości gruntowe zabudowane (zabudowa szeregowa) oraz jeden lokal mieszkalny (z części lokalu użytkowego nr 2 oraz klatki schodowej nabytych w 2006 r.).

W maju 2008 r. Burmistrz Miasta zatwierdził projekt podziału działki na cztery nieruchomości gruntowe zabudowane, natomiast w czerwcu Wnioskodawca za pomocą aktu notarialnego ("Umowa zniesienia odrębnej własności lokali, umowa częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej"), stał się właścicielem trzech nieruchomości gruntowych zabudowanych i jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego (wszystko z udziałem wspólnoty mieszkaniowej). W sierpniu 2008 r. Wnioskodawca, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, sprzedał jedną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W grudniu 2008 r. zakończył się proces budowlany i Wnioskodawca decyzją Starosty otrzymał pozwolenie na użytkowanie trzech nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej i jednego lokalu mieszkalnego. W tym samym miesiącu sprzedał druga nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, a w październiku 2009 r. zamienił trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny.

Poza ww. obiektami Wnioskodawca nie dokonywał zbycia nieruchomości na dwadzieścia lat przed wzmiankowanymi transakcjami aż do dnia dzisiejszego. Sprzedaż nieruchomości nie jest związana z rodzajem prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości (1 nieruchomość) zakupione w 2006 r. nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności.

Wykaz nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem oraz data nabycia:

Wnioskodawca nie wykorzystywał opisanych we wniosku nieruchomości w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.),a także nie udostępniał innym osobom na podstawie umowy dzierżawy (najmu) przedmiotowe nieruchomości. Z ewidencji działalności gospodarczej nie wynika, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. handel nieruchomościami.

W roku 2008 Wnioskodawca sprzedał 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 r. oraz 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 r. a w 2009 r. - zamienił 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 r. (to nie jest sprzedaż). Obecnie jest właścicielem następujących nieruchomości nabytych w:

Ze względu na sytuację rodzinną, w przyszłości Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać lokali mieszkalnych. Ma drugą córkę, która niebawem będzie pełnoletnia i matkę, która nie posiada własnego mieszkania.

W uzupełnieniu wniosku podano, iż:

Wnioskodawca zamienił:

* w październiku 2009 r. trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

* Sprzedaż w sierpniu 2008 r. jednej nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

* Sprzedaż w grudniu 2008 r. drugiej nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

* Zamiana w październiku 2009 r. trzeciej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

* w sierpniu 2008 r. - jedna nieruchomość gruntowa, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

* w grudniu 2008 r. - druga nieruchomość gruntowa, zabudowana budynkiem mieszkalnym, (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

Zamieniono:

* w październiku 2009 r. - trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 r.

W drugim uzupełnieniu wniosku doprecyzowano, że nabycia lokali użytkowych Wnioskodawca dokonał w 2006 r. jako osoba fizyczna w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w ramach działalności gospodarczej i przez dwa lata ponosił nakłady również jako osoba fizyczna (bez żadnych odliczeń VAT), więc nabycie nieruchomości w sensie fizycznym nastąpiło w 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy zbycie ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wg przepisów obowiązujących w dniu nabycia nieruchomości, czy też w momencie dokonania procedur związanych z przekształceniem współwłasności na odrębne własności oraz zakończeniem inwestycji budowlanych z tym związanych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie podatku dochodowego, za właściwe należy uznać stanowisko, że jako moment wyboru obowiązujących przepisów należy uznać te funkcjonujące w momencie nabycia, czyli w roku 2006.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się w zakresie określenia przepisów mających zastosowanie w przypadku:

* zbycia nieruchomości - za prawidłowe,

* zniesienia współwłasności nieruchomości - za nieprawidłowe.

W art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) ustawodawca wśród źródeł przychodów wymienia m.in.:

* w pkt 3 - pozarolniczą działalność gospodarczą,

* w pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

W myśl art. 5a pkt 6 powołanej ustawy o podatku dochodowym, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Opis stanu faktycznego wskazuje, iż w niniejszym przypadku nie będziemy mieli do czynienia ze źródłem przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Celem bowiem przedsięwzięcia Wnioskodawcy było przeznaczenie lokali mieszkalnych na potrzeby własnej rodziny.

Z przedstawionych informacji wynika bowiem, iż w listopadzie 2006 r. Wnioskodawca, w drodze przetargu, kupił od Gminy dwa lokale użytkowe z zamiarem przekształcenia ich w lokale mieszkalne dla własnej rodziny. Zakup nieruchomości dokonany był w związku z faktem, że Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą polegająca na prowadzeniu piekarni w innej miejscowości niż zamieszkiwał. Po otwarciu sklepów wielkotowarowych, prowadzenie małej piekarni zaczęło przynosić straty, skutkiem czego było jej zamknięcie, a w związku z powyższym przeznaczenie zakupionych lokali na cele osobiste przestało być racjonalne. Tym samym Wnioskodawca zmuszony został do ich zbycia. Wnioskodawca wskazał ponadto, iż poza ww. obiektami nie dokonywał zbycia nieruchomości na dwadzieścia lat przed wzmiankowanymi transakcjami. Sprzedaż nieruchomości nie jest związana z rodzajem prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, a nieruchomość zakupiona w 2006 r. nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności.

W przedmiotowej sprawie, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia działki będzie moment jej nabycia przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

W przypadku, kiedy wartość nieruchomości otrzymanych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia w 2008 r. współwłasności nieruchomości stanowi nadwyżkę ponad nabyte w 2006 r. udziały, wówczas należy uznać, iż nabycie o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tej części nieruchomości miało miejsce w roku 2008. Dlatego też przy sprzedaży tej części nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące w roku 2008. Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Natomiast przy sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych przez Wnioskodawcę w 2006 r., zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. - zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Stanowisko Wnioskodawcy jest więc w tym przedmiocie prawidłowe.

Zgodnie z tym przepisem do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na dzień 31 grudnia 2006 r.).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. organ informuje, że w zakresie problematyki dotyczącej podatku od towarów i usług wniosek zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.