ILPB1/415-28/11-4/AMN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2011 r. (data wpływu 7 stycznia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 11 kwietnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 7 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych z przeznaczeniem na wynajem.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 22 marca 2011 r. znak ILPB1/415-28/11-2/AMN, ILPP2/443-46/11-2/BA na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 6 kwietnia 2011 r., wniosek uzupełniono w dniu 11 kwietnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej sfinansował budowę budynku mieszkalnego z mieszkaniami na wynajem. W 2000 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego składającego się z 75 lokali mieszkalnych. Działka gruntu, na której Zainteresowany wybudował przedmiotowy budynek została nabyta przez Wnioskodawcę i Jego żonę do majątku wspólnego w latach 1996-1997, od osób prywatnych.

Ani grunt ani wybudowany budynek me stanowiły nigdy środka trwałego działalności, przez cały okres pozostawały majątkiem osobistym małżonków niezwiązanym z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. Wnioskodawca w związku z budową nie dokonywał całkowitego ani częściowego odliczania podatku od towarów i usług. Nie posiadali z małżonką statusu podatnika podatku VAT, dlatego też nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego w zawiązku z budową domu.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Zainteresowany zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku, wynajmowane począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie, aż do dnia dzisiejszego. Przychody z najmu nie stanowią przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zainteresowany planuje sprzedaż w roku 2011 lokali znajdujących się w budynku.

Budynek został zasiedlony w 2000-2001 r. - zamieszkały w nim osoby, które wynajęły lokale w budynku.

Wydatki na budowę budynku mieszkalnego zostały odliczone od dochodu zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r.

W umowach najmu zawarta została opcja zakupu przez najemców wynajmowanych lokali, po 31 grudnia 2010 r. oraz został określony sposób ustalenia ceny sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że nigdy a tym bardziej przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzje o pozwoleniu na użytkowanie nie wynajęto budynku ani lokalu mieszkalnego osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby jednego z współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokali z mieszkalnego (mieszkalnych) na użytkowy, nie przeznaczono budynku ani lokali ma potrzeby właściciela lub współwłaściciela.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 r. lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 r. z przeznaczeniem na wynajem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też będzie zwolniony z opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność prawna polegająca na sprzedaży w 2011 r. lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 r. z przeznaczeniem na wynajem będzie podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a contrario).

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że tylko zbycie budynku lub jego części (lokali) przez upływem 10 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie, powoduje opodatkowanie uzyskanego przychodu, zgodnie z art. 28 ustawy czyli przychód uzyskany po upływie lat 10 wolny jest od opodatkowania.

Niezależnie od powyższego, dochód uzyskany z tego tytułu dodatkowo będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 10 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło 5 lat od wybudowania domu.

W związku z tym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychód uzyskany z tego tytułu będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych i Zainteresowany nie będzie miał obowiązku składania żadnych deklaracji z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy, który stanowił, iż jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

Z dniem 1 stycznia 2004 r. art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104) otrzymał nowe brzmienie. Zmiana została wprowadzona przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956).

W myśl tego przepisu podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

W wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956), ustawodawca w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zrezygnował z sankcji polegającej na powiększeniu zwrotu o 10% za każdy rok brakujący do upływu dziesięcioletniego okresu.

Na mocy art. 7 ust. 14a ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

Z treści ww. przepisów prawa wynika, iż obowiązek doliczenia do dochodu kwot uprzednio odliczonych powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń.

W myśl art. 26 ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r., przy obliczaniu liczby lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiły zdarzenia wymienione w ust. 10 pkt 1-3.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy zmieniającej jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego działkę gruntu, na której Zainteresowany wybudował budynek wielorodzinny składający się z 75 lokali mieszkalnych.

W 2000 r. Zainteresowany uzyskał pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Wnioskodawca zawarł umowy najmu na 71 lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku były wynajmowane począwszy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie, aż do dnia dzisiejszego. Przychody z najmu nie stanowią przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nigdy, a tym bardziej przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzje o pozwoleniu na użytkowanie nie wynajęto budynku ani lokalu mieszkalnego osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby jednego z współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokali z mieszkalnego (mieszkalnych) na użytkowy, nie przeznaczono budynku ani lokali ma potrzeby właściciela lub współwłaściciela.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 r. lokali mieszkalnych wybudowanych w 2000 r. z przeznaczeniem na wynajem nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnym pismem w późniejszym terminie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.