ILPB1/415-1225/09-3/AG - Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali użytkowych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 10 listopada 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 10 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 1997-1999 zostały oddane do użytkowania budynki z lokalami mieszkalnymi (w ramach ulgi budowlanej na wynajem) oraz lokalami użytkowymi. w związku z upływem 10 lat od oddania budynków do użytkowania, Wnioskodawca zamierza, po ustanowieniu odrębnej własności lokali, sprzedać jeden lub kilka lokali.

Powyższe budynki wraz ze znajdującymi się w nich lokalami stanowią współwłasność z osobą fizyczną. Do 2 marca 2005 r. przychody i koszty z tytułu wynajmowania tych lokali były rozliczane w ramach działalności gospodarczej każdego ze współwłaścicieli samodzielnie. Jednakże budynki te, ani poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe nie były składnikami majątku (nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych).

W dniu 3 marca 2005 r. wraz z drugim współwłaścicielem budynków Wnioskodawca zawiązał spółkę jawną na czas określony - 5 lat, do której wniesiony został wkład niepieniężny w postaci oddania spółce do nieodpłatnego używania między innymi przedmiotowe nieruchomości stanowiące własność Wnioskodawcy w #189; części. Spółka jawna nie była i nie jest właścicielem tych nieruchomości - nie posiada ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a co za tym idzie nie amortyzuje ich. Spółka uzyskuje przychody z tytułu wynajmowania lokali oraz ponosi wszelkie koszty związane z bieżącą eksploatacją budynków i lokali.

Każdy ze współwłaścicieli budynków w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Poza prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawca uzyskuje również przychody z tytułu wynajmowania nieruchomości stanowiących majątek osobisty. Przychody z tego tytułu opodatkowuje podatkiem od towarów i usług.

Obroty (przychody) z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych podlegały wcześniej podatkowi od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (wpis do ewidencji) i podlegają obecnie temu podatkowi w związku z prowadzoną aktualnie działalnością gospodarczą w formie spółki jawnej zawiązanej w dniu 3 marca 2005 r. Lokale mieszkalne - jako sprzedaż zwolniona od podatku od towarów i usług, najem wyposażenia w lokalach mieszkalnych, koszty eksploatacyjne lokali (media), lokale użytkowe - jako sprzedaż opodatkowana w podatku od towarów i usług.

Dostawa (sprzedaż) lokali mieszkalnych i użytkowych będzie dokonana po pierwszym zasiedleniu, ponieważ pierwsze zasiedlenie nastąpiło w latach 1997-1999 w formie oddania tych lokali w najem. Tym samym upłynął już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Zarówno przy budowie lokali mieszkalnych, jak i użytkowych Wnioskodawca nie dokonywał obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż budowa tych nieruchomości nie odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na niektóre lokale użytkowe Wnioskodawca ponosił wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże wydatki te nie przekraczały 30% wartości początkowej budynku, w którym znajdują się lokale użytkowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy w związku ze sprzedażą jednego, względnie kilku lokali użytkowych, z których Wnioskodawca uzyska przychód z tytułu działalności gospodarczej, kosztem uzyskania przychodów będzie cała kwota nakładów na wybudowanie tych lokali w proporcji powierzchni lokali do powierzchni całego budynku...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą jednego względnie kilku lokali użytkowych, z których Zainteresowany uzyska przychód z tytułu działalności gospodarczej (wpis do ewidencji), kosztem uzyskania przychodów ze sprzedaży tych lokali będzie cała kwota nakładów na wybudowanie lokali w proporcji powierzchni lokali do powierzchni całego budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 76 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. w takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

Obowiązkiem podatnika jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów, ze względu na kryterium celowości, leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych.

Wskazać przy tym należy, iż stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W przypadku gdy lokale użytkowe nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ale były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej dochód ze sprzedaży ustala się w oparciu o art. 14 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Z przedstawionych informacji wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać jeden bądź kilka lokali użytkowych, a więc tylko część inwestycji, na których budowę Wnioskodawca poniósł wydatki. Tak więc zasadnym jest uznanie za koszt uzyskania przychodów tej części poniesionych wydatków, które odnoszą się do sprzedawanej części majątku.

Reasumując, w związku ze sprzedażą jednego względnie kilku lokali użytkowych, z których Zainteresowany uzyska przychód z tytułu działalności gospodarczej, kosztem uzyskania przychodów ze sprzedaży tych lokali będzie cała kwota nakładów na wybudowanie lokali przypadająca na Wnioskodawcę, w proporcji powierzchni lokali do powierzchni całego budynku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w zakresie problematyki dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek zostanie rozstrzygnięty osobnym pismem, natomiast w zakresie problematyki dotyczącej podatku od towarów i usług wniosek rozstrzygnięto interpretacją indywidualną z dnia 2 lutego 2010 r., Nr ILPP1/443-1398/09-4/KG.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.