ILPB1-2/4511-1-147/16-2/TR - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2016 r. (data wpływu 26 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 września 2016 r. (data wpływu 29 września 2016 r.) oraz pismem z dnia 6 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej uprzednio w księdze wieczystej Sądu Rejonowego, stanowiącej działki nr 2103 i 92/9 o łącznej powierzchni 5.2844 ha na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 10 kwietnia 2007 r.

Działka nr 2103 uległa podziałowi na działkę nr 2103/1 i działkę nr 2013/2.

Zainteresowany (wraz z małżonką) zbył prawo użytkowania wieczystego działki nr 2103/1 na podstawie umowy sprzedaży z 26 lutego 2013 r. na rzecz Pana A. i Pani B.

Starosta na podstawie decyzji z 29 stycznia 2015 r. orzekł o przekształceniu na rzecz małżonki Wnioskodawcy i Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości Skarbu Państwa, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako:

* działka nr 2103/2 o pow. 1.8146 ha;

* działka nr 92/9 o pow. 2.9700 ha,

zapisanych obecnie w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Jednocześnie organ ustalił opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 32.764,00 zł. Opłata ta została w decyzji rozłożona na 20 równych rat.

Wskazana decyzja została wydana na podstawie art. 1 ust. 1 i 3, art. 3 ust. 1 pkt 1 art. 4 ust. 1, 2, 3, 5 i 6 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Wnioskodawca i jego małżonka, będący współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej.

Zainteresowany i jego małżonka podjęli decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca dokonując w 2016 r. sprzedaży swego udziału w nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej będzie miał obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą?

2. Jeżeli odpowiedź pytanie nr 1 będzie nakładać na Wnioskodawcę obowiązek zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, to co będzie stanowiło podstawę do obliczenia podatku w świetle tego, że od nabycia przez niego prawa użytkowania wieczystego wspomnianej nieruchomości minęło 5 lat, zaś od jej przekształcenia we własność za opłatą nie minęło 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku dokonania sprzedaży jego udziału w nieruchomości w 2016 r., nie będzie on miał obowiązku uiszczania podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą. Istotnym dla obliczenia terminu 5 lat, po którym ustaje obowiązek zapłaty podatku jest moment nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie moment przekształcenia tego prawa w prawo własności. Brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje na "nabycie", nieprecyzujące o jakie nabycie chodzi. Wykładnia wskazanego przepisu zmierzająca do wniosku, iż dotyczy to wyłącznie prawa własności byłaby zbyt wąska. Decyzja administracyjna, na podstawie której doszło do przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej władania nieruchomością. Takie stanowisko prezentowane jest w doktrynie: A. Bartosiewicz, R. Kubacki - komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy wskazać, że takie stanowisko znalazło się w piśmie z 21 kwietnia 1999 r. podsekretarza stanu MF do Izb Skarbowych, Urzędów Kontroli Skarbowej (Biul. Skarb 1999 Nr 3, str. 12).

Do nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości doszło w 2007 r., tym samym minął już okres 5 lat. Natomiast przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie ma znaczenia dla ustalenia obowiązku podatkowego Wnioskodawcy związanego z planowaną sprzedażą nieruchomości.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2016 r. nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamiarem sprzedaży w roku 2016 jest objęty udział w prawie własności do nieruchomości, które to prawo własności powstało z kolei w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości powstałej w wyniku podziału większej nieruchomości, do której prawo użytkowania wieczystego nabył na podstawie postanowienia sądowego z 10 kwietnia 2007 r.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.), do rozważanego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin, określony w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania, czyli w analizowanej sprawie w roku 2007.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego sprzedaż w roku 2016 przedmiotowego udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Tym samym, z rzeczonego tytułu na Zainteresowanym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy.

W konsekwencji, odpowiedź na drugie z zadanych we wniosku pytań jest bezprzedmiotowa, gdyż nie zaistniał warunek, od którego uzależniono jego zadanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie, informuje się również, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę i stanowiskiem Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.