IIUSpblA/1/415-84/310a/96/05/B - Otrzymana przedpłata z tytułu umowy najmu.

"(...) Zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 1 ustawy podatkowej, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

(...) W myśl art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym:

1) wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe lub

2) wykonano usługę, w tym częściowo wykonano usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty, lub

3) otrzymano zapłatę za wykonanie świadczenia - w pozostałych przypadkach.

W ust. 1e art. 14 ustawy podatkowej ustawodawca określił szczególny moment powstania przychodów z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. I tak, za przychody z tytułu ww. umów uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Stosownie do postanowień art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Z brzmienia art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl postanowień art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Powyższe oznacza, że otrzymane pieniądze nie są przychodami w rozumieniu ustawy podatkowej, jeżeli nie stanowią zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie zadatek, przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń. Użyte w przytoczonym przepisie sformułowanie "które zostaną wykonane" oznacza, że pobrana wpłata (przedpłata) np. za usługi, które mają być wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, staje się przychodem z działalności gospodarczej dopiero po wykonaniu usługi.

W przedstawionym stanie faktycznym, budowa budynku z lokalami na wynajem nie została jeszcze zakończona, w związku z tym nie nastąpiło też jeszcze przekazanie lokalu najemcy do używania. W świetle powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przedmiotowej sprawie, kwota przedpłaty nie stanowi przychodu dla celów podatku dochodowego w momencie jej otrzymania i nie ma tu znaczenia, że otrzymanie określonej kwoty przedpłaty wiąże się z obowiązkiem wystawienia faktury VAT. W przedmiotowej sprawie za datę powstania przychodu należy uznać dzień, w którym należności wynikające z umowy najmu (po przekazaniu lokalu najemcy) stają się wymagalne. Należność wynikająca z umowy staje się wymagalna w dniu oznaczonym przez strony jako termin zapłaty czynszu. (...)"