IBPP3/443-895/11/AM - Możliwość opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntów na rzecz ich użytkowników wieczystych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2011 r. (data wpływu 12 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2011 r. (data wpływu 25 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego - jest prawidłowe.

W dniu 12 sierpnia 2011 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 18 października 2011 r. (data wpływu 25 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina X. jest czynnym podatnikiem VAT. Jako właściciel licznych gruntów na terenie miasta, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 107, poz. 651 z późnym.) grunty te zostały przez Gminę oddane w użytkowanie wieczyste.

Spółka z o.o. z siedzibą w X., zwróciła się do urzędu z wnioskiem o sprzedaż prawa własności nieruchomości, składającej się z działek ozn. nr a i b o łącznej pow. 0,4685ha, położonej w X., stanowiącej własność Gminy X., a będącej w użytkowaniu wieczystym tejże spółki. Przedmiotowe działki, zgodnie z księgą wieczystą..., zabudowane są dwoma budynkami magazynowymi, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności użytkowników wieczystych (działka a - zabudowana budynkiem o funkcji: Inne niemieszkalne "i", działka b - zabudowana budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy, magazyny "s", wg ewidencji budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w X.). Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych działek spółka z o.o. nabyła aktem notarialnym w dniu 30 grudnia 2003 r., Rep. A nr... od Przedsiębiorstwa z siedzibą w X., a które to przedsiębiorstwo decyzją Zarządu Miejskiego w X. z dnia 23 sierpnia 1993 r. nr..., nabyło od Gminy X. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu.

Rada Miejska Uchwałą Nr... z dnia 12 kwietnia 2011 r. wyraziła zgodę, zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) na sprzedaż działek ozn. nr a o pow. 0,1321 ha i nr b o pow. 0,3364 ha, położonych w X. na rzecz ich dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w maju 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wartość prawa własności nieruchomości została określona na kwotę 360 600,00 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 209 330,00 zł. Podane w operacie ww. wartości stanowią kwoty netto (nie obejmują podatku VAT). Co do zasady nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zgodnie z powyższym dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego do ceny sprzedaży należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy, taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT, gdyż dostawą towarów jest oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT.). W związku z powyższym skoro oddanie gruntów w użytkowanie stanowi dostawę towarów (a więc przeniesienie praw do rozporządzania gruntem jak właściciel), sprzedaż tych gruntów nie może stanowić dostawy towarów. Dlatego też sprzedaż powyższej nieruchomości będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkownika w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, ponieważ nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na "władztwo do rzeczy", które zostało uzyskane w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego.

Gmina stoi na stanowisku, że dokonując sprzedaży prawa własności nieruchomości w trybie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawą towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT było ustanowienie w dniu 30 grudnia 2003 r. (aktem notarialnym) użytkowania wieczystego wymienionej nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników. Z tą bowiem chwilą użytkownicy otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby byli jej właścicielami. Zatem, sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W ocenie Gminy opisana sytuacja nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże aby w przedstawionych okolicznościach w sposób prawidłowy określić przedmiot dostawy i stawkę podatku od towarów i usług należy przywołać uregulowania ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 235 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zatem budynki będące własnością wieczystego użytkownika położone na gruncie obciążonym prawem wieczystego użytkowania, stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z uwagi na fakt, iż budynki posadowione na gruncie stanowiącym przedmiot dostawy stanowią własność użytkownika wieczystego, na rzecz którego dokonywana jest sprzedaż gruntu, przedmiotem dostawy dokonanej pomiędzy Wnioskodawcą a użytkownikiem wieczystym gruntu, który nabył to prawo aktem notarialnym 30 grudnia 2003 r. jest w istocie jedynie grunt. Dlatego też w niniejszej sprawie zastosowania nie znajdą przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina X. jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka z o.o. z siedzibą w X., zwróciła się do urzędu z wnioskiem o sprzedaż prawa własności nieruchomości, składającej się z działek ozn. nr a i b o łącznej pow. 0,4685ha, położonej w X., stanowiącej własność Gminy X., a będącej w użytkowaniu wieczystym tejże spółki. Przedmiotowe działki, zgodnie z księgą wieczystą..., zabudowane są dwoma budynkami magazynowymi, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności użytkowników wieczystych (działka nr a - zabudowana budynkiem o funkcji: Inne niemieszkalne "i", działka nr b - zabudowana budynkiem o funkcji: zbiornik), silosy, magazyny "s", wg ewidencji budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w X.). Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych działek spółka z o.o. nabyła aktem notarialnym w dniu 30 grudnia 2003 r., Rep. A nr... od Przedsiębiorstwa z siedzibą w X., a które to przedsiębiorstwo decyzją Zarządu Miejskiego w X. z dnia 23 sierpnia 1993 r. nr..., nabyło od Gminy X. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu.

Rada Miejska Uchwałą Nr... z dnia 12 kwietnia 2011 r. wyraziła zgodę, zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) na sprzedaż ww. działek na rzecz ich dotychczasowego użytkownika wieczystego.

W związku z powyższym przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt, gdyż budynki znajdujące się na tym gruncie stanowią odrębny przedmiot własności i są własnością użytkownika wieczystego.

Biorąc pod uwagę powyższe należy zauważyć, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości - Przedsiębiorstwa. Obecny użytkownik wieczysty (Sp. z o.o.) przedmiotowej nieruchomości nabył prawo do dysponowania gruntem jak właściciel 30 grudnia 2003 r., a więc przed dniem 1 maja 2004 r.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, a więc 23 sierpnia 1993 r., następnie nabytego przez Spółkę w dniu 30 grudnia 2003 r. Przy czym do dnia 1 maja 2004 r., czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie może być zatem traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy.

Bez znaczenia w analizowanej sytuacji pozostaje fakt, iż obecny wieczysty użytkownik nabył prawo wieczystego użytkowania od poprzedniego użytkownika, bowiem sprzedaż nieruchomości gruntowej obecnemu wieczystemu użytkownikowi stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.