IBPP3/443-577/09/IK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2009 r. (data wpływu 3 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2009 r. (data wpływu 29 września 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali kosztami za tzw. media - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 sierpnia 2009 r. wpłynął ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 23 września 2009 r. (29 września 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali kosztami za tzw. media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca administruje lokalami komunalnymi (pełni rolę wynajmującego), których właścicielem jest Gmina. Gmina będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, za pośrednictwem Wnioskodawcy, wnosi na rachunek bankowy wspólnoty zaliczki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki za wodę, kanalizację i inne opłaty niezależne od właściciela (media) dostarczane do poszczególnych lokali będących własnością Gminy.

Jednocześnie Wnioskodawca obciąża najemców tychże lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wspólnot czynszem oraz opłatami za media (opłaty niezależne od właściciela) dostarczanymi bezpośrednio do tych lokali.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) regulują sposób ponoszenia przez wspólnotę mieszkaniową kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali. Zgodnie więc z art. 6 ustawy o własności lokali - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. W celu należytego utrzymania nieruchomości jej właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i poszczególnych lokali. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remont i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki, itd. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Stroną umowy o dostawę wody, odprowadzenie ścieków oraz dostawę energii cieplnej do budynku jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali należy stwierdzić, że wspólnota, a więc jej członkowie poprzez zapłatę zaliczek związanych z utrzymaniem własnych lokali, nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani odpłatnego świadczenia usług na rzecz poszczególnych członków swojej wspólnoty. Gmina zatem będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie zakupuje od niej usług dostarczania mediów na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie może więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

Podatnik ma wątpliwości, czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) obciążanie za media najemców lokali będących własnością Gminy znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest sprzedażą (stanowi dostawę towarów i usług). W przyjętym rozwiązaniu, kiedy stroną umów o dostawę mediów jest wspólnota mieszkaniowa, opłaty za media stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej koszt. W kosztach tych partycypują właściciele wyodrębnionych lokali. Zatem w przypadku wynajmu wyodrębnionego lokalu przez właściciela - członka wspólnoty, przy umownym zastrzeżeniu co do odrębnego sposobu rozliczania opłat z tytułu mediów, nie można mówić o odsprzedaży mediów, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w świetle art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W rozliczeniach wewnątrz wspólnoty (będącej stroną umów o dostawę mediów) nie występuje obrót (sprzedaż), tym samym nie można mówić o odsprzedaży mediów i konieczności fakturowania tej czynności fakturami VAT na rzecz osób trzecich, np. najemców lokali komunalnych.

Gmina będąc członkiem wspólnoty nie zakupuje od wspólnoty usług dostarczania mediów wykonywanych na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie może więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) obciążanie za media najemców lokali będących własnością Gminy, znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest sprzedażą (stanowi dostawę towarów i usług), a zatem czy istnieje konieczność fakturowania tej czynności na najemców.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali należy stwierdzić, że wspólnota a więc jej członkowie poprzez zapłatę zaliczek związanych z utrzymaniem własnych lokali nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług na rzecz poszczególnych członków swojej wspólnoty. Gmina zatem będąc członkiem wspólnoty nie zakupuje od niej usług dostarczania mediów wykonywanych na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie można więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Kierując się brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług (...) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Zarząd Budynków Komunalnych administruje lokalami komunalnymi (pełni rolę wynajmującego), których właścicielem jest Gmina (członek wspólnoty mieszkaniowej). Stroną umowy o dostawę wody, odprowadzanie ścieków oraz dostawę energii cieplnej do budynku jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Gmina będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, za pośrednictwem Wnioskodawcy wnosi na rachunek bankowy wspólnoty zaliczki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki za wodę, kanalizację i inne opłaty niezależne od właściciela (media) dostarczane do poszczególnych lokali będących własnością Gminy. Jednocześnie Wnioskodawca obciąża najemców tychże lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wspólnot czynszem oraz opłatami za media (opłaty niezależne od właściciela) dostarczanymi bezpośrednio do tych lokali.

W świetle powyższego wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali gminnych. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów.

Zatem, gdy Wnioskodawca występuje w imieniu Gminy będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (w przypadku gdy umowy o dostawę mediów ma zawarte Wspólnota) ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych.

Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Gminę usług najmu winny być udokumentowane fakturą VAT oraz będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj.:

* w przypadku najmu lokalu użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,

* w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę, zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.