IBPP3/443-463/09/AB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2009 r. (data wpływu 4 czerwca 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie rozliczeń mediów między wspólnotą a najemcami lokali - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 czerwca 2009 r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczeń mediów między wspólnotą a najemcami lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest przez firmę zewnętrzną. Jeden z właścicieli wchodzących w skład wspólnoty ustalił ze swoimi najemcami w zakresie wynajmowanych im lokali stanowiących jego własność iż opłaty za najem będą regulować na jego rachunek natomiast opłaty za zużyte w wynajmowanych lokalach ciepło oraz wodę i odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości (koszty opłat za gaz od ogrzewania oraz ww. mediów) powinni regulować bezpośrednio na rzecz wspólnoty po podpisaniu z nią umów. Wspólnota jest w trakcie podpisania umowy z największym najemcą jednego z współwłaścicieli, jednakże z otrzymanej opinii podatkowej oraz analizy pism organów skarbowych wynika, iż działanie takie może doprowadzić do niepotrzebnego opodatkowania czynności refakturowania kosztów przez wspólnotę, które to czynności co do zasady powinien wykonywać Wynajmujący, gdyż to on jest stroną w relacjach ze swoimi najemcami a nie wspólnota.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wspólnota mieszkaniowa (w przypadku zawarcia przez jednego z właścicieli - członków wspólnoty - w umowach najmu z najemcami, postanowienia iż mają oni regulować opłaty za media bezpośrednio wobec wspólnoty i zawrzeć z nią umowy o regulowanie tych opłat oraz o dostawę mediów) w przypadku zawarcia umowy bezpośrednio z najemcami jednego z właścicieli, zobowiązana jest po przekroczeniu w stosunku do okresu prowadzenia działalności gospodarczej w roku podatkowym kwoty 50.000,00 zł do wystawiania faktur VAT z tytuły czynności refakturowania i potraktowania tych czynności jako podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zdaniem Wnioskodawcy, wspólnota w zakresie opłat otrzymywanych od swoich członków na pokrycie kosztów Zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie uzyskuje obrotu w rozumieniu ustawy VAT. Zgodnie z postanowieniami art. 2 pkt 22 ustawy VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali wspomniane zaliczki nie są wnoszone w związku ze świadczeniem jakichkolwiek usług przez wspólnotę na rzecz jej członków lecz wynikają z partycypacji w tych kosztach. Partycypacja w kosztach nie została wymieniona w art. 5 ustawy o VAT jako czynność podlegająca opodatkowaniu ani nie można do niej zastosować definicji sprzedaży. Oznacza to, iż tak długo jak wspólnota nie wykonuje czynności odpłatnych innych niż partycypacja w kosztach części wspólnych na rzecz podmiotów innych niż wchodzący w jej skład właściciele nie można mówić, iż wspólnota jest podatnikiem podatku VAT.

Wspólnota nie uzyskuje jakichkolwiek korzyści z tzw. części wspólnej a jedynie zajmuje się zarządzaniem tą częścią i zbieraniem niezbędnych dla tego środków. Obciążając właścicieli kosztami eksploatacji i ewentualnie mediów wspólnota jako nie podatnik z tytułu niewykonywania czynności objętych podatkiem VAT nie może wystawiać właścicielom faktury VAT gdyż wspomniane wykonywane czynności nie są objęte podatkiem VAT czyli ustawy VAT się do nich nie stosuje. Interpretacja taka jest zgodna z interpretacjami Izby Skarbowej w Katowicach (22 sierpnia 2008 IBPP3/443-395/08/BWo) czy Izby Skarbowej w Poznaniu z 4 sierpnia 2008 ILPP1/443-446/08-2/BD. Oznacza to, iż na potwierdzenie powyższych wydatków Wspólnota może wystawić jedynie dokument w postaci noty lub potwierdzenia wpłaty.

Konkludując jeżeli wspólnota pobiera tylko zaliczki od swoich członków i nie uzyskuje żadnych przychodów z nieruchomości wspólnej ani nie świadczy usług na rzecz osób trzecich (niebędących członkami wspólnoty) to nie jest podatnikiem podatku VAT a co za tym idzie nie wystawia faktur VAT.

Biorąc pod uwagę, iż jeden z właścicieli bez porozumienia ze wspólnotą zawarł w swoich umowach porozumienie z najemcami by oni indywidualnie rozliczali się z wspólnotą z tytułu opłat innych niż najem wspólnota może wyrazić zgodę na zawarcie indywidualnych umów z najemcami o dostawę mediów pod warunkiem, iż nie przysporzy jej to problemów natury podatkowej lub spowoduje iż najemcy będą bezzasadnie żądać od niej wystawiania faktur VAT na ich rzecz. W sytuacji gdy stroną "transakcji" obciążenia kosztami stanie się osoba trzecią czyli najemca jednego z właścicieli można by uznać takie świadczenie jako czynności podlegające podatkowi VAT, co po przekroczeniu wartości określonej w art. 113 ustawy o VAT w wysokości 50.000,00 zł liczonej proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności spowoduje niezamierzone i niepotrzebne z punktu widzenia wspólnoty opodatkowanie czynności podatkiem VAT.

Nawet biorąc pod uwagę, iż wspólnota w ramach porozumienia trójstronnego wyraziłaby zgodę na takie działanie nie powstanie wtedy możliwość potraktowania takiego działania jako swoistego rodzaju pośrednictwo w płatnościach gdyż stroną transakcji zapłaty za media nie może być wspólnota gdyż ona powinna obciążać kosztami zarządzania nieruchomością wspólną właścicieli a nie ich najemców, którzy de facto nie są stroną w tej transakcji.

Wszelkie opłaty wynikające z faktu pozostawania członkiem wspólnoty, w tym partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali (pobieranych na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali), powinny być wnoszone na rzecz wspólnoty wyłącznie przez członków. Natomiast opłaty dokonywane z tytułu zawartych przez tych członków umów najmu z najemcami dotyczące czy to czynszu najmu czy opłat muszą być ponoszone na rzecz Wynajmujących.

Z kolei Wynajmujący opłatą za media i ogrzewanie powinien obciążyć najemcę. Może powstać pytanie czy w takiej sytuacji najemca powinien dostać od Wynajmującego fakturę odrębnie za czynsz najmu i odrębnie za media. Zgodnie z interpretacją Izby Skarbowej w Katowicach z 20 sierpnia 2008 r. (IBPP1/443-865/08/PK "u wynajmującego obrotem będzie cała wartość świadczenia (czynsz plus opłaty) jaka pobiera od najemców. Tym samym Wynajmujący winien ww. czynności udokumentować jedną fakturą VAT i opodatkować jako jedna usługę najmu ze stawką 22%". Oznacza to iż zdaniem Izby Skarbowej wspólnota obciąża właścicieli kosztami mediów a ci uznając je jako element kosztów swojego najmu obciążają najemców ale nie jest to zdaniem Izby refakturowanie.

Z poglądem co do zasady należy się zgodzić jednakże w kwestii czy jest to refakturowanie czy nie i czy Wynajmujący ma obciążyć media zawsze 22% stawką VAT nie można się zgodzić tym bardziej, iż w roku 2009 dokonano zmiany w art. 30 ust. 3 ustawy VAT z której to zmiany wynika iż instytucja refakturowania jeżeli wynika to z umowy pomiędzy wynajmującym i najemcą co do osobnego rozliczenia z tytułu mediów polega na działaniu Wynajmującego w zakresie mediów tak jakby sam te media dostarczał czyli tak jakby sam wykonywał te usługę. Oznacza to, że od 1 grudnia 2008 r. po zmianie ustawy Wynajmujący ma prawo refakturować koszty mediów na Najemców. Nie zmienia to natomiast faktu iż do tych działań nie należy "mieszać" wspólnoty gdyż dla niej stronami są wyłącznie właściciele lokali - członkowie wspólnoty. Konkluzja jest więc taka iż Wspólnota nawet obciążając Najemców niebędących członkami wspólnoty z tytułu mediów nie będzie wystawiać faktur VAT i nie będzie musiała uznawać takiego obrotu jako podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przez działalność gospodarcza, należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 6 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Cyt. przepis nie daje wspólnotom przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Wspólnota mieszkaniowa stanowi więc pewną strukturę organizacyjną, której członkami są właściciele lokali tworzących ww. wspólnotę. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości, wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w jego nieruchomości, zgodnie z art. 17 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokalów mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnota, (a tym samym jej członkowie) jest nabywcą mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Należy podkreślić, iż wspólnota, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków.

Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (zarówno w odniesieniu do wyodrębnionych lokali a także części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tyt. opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, wywóz nieczystości i odprowadzanie ścieków, co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. W tej sytuacji brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnota a jej członkami.

Należy jednak stwierdzić, że w pewnych przypadkach wspólnota mieszkaniowa stosownie do cyt. wyżej art. 15 ww. ustawy przy uwzględnieniu art. 113 ustawy określającego zagadnienia podmiotowe, może być podatnikiem VAT czynnym, obowiązanym do wystawiania faktur VAT (refakturowanie kosztów mediów). Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz osób trzecich (nie będących członkami wspólnoty mieszkaniowej).

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym u Wnioskodawcy wystąpią czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, z tyt. których Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, jeżeli Wnioskodawca zawrze umowy z najemcami lokali w zakresie dostawy ciepła, wody, odprowadzania ścieków oraz wywóz nieczystości.

W tej sytuacji opłaty za ww. czynności pobierane od najemców lokali przez Wspólnotę mieszkaniową, na podstawie zawartej umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a najemcami nie stanowią partycypacji w kosztach jednostki organizacyjnej jaką jest wspólnota mieszkaniowa przez jej członków. Opłaty te stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług tj. kwotę należną od nabywcy z tyt. dokonywanych dostaw towarów i świadczonych usług, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę, zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.