IBPP3/443-321/10/PK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2010 r. (data wpływu 10 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania i udokumentowania usług wynajmu lokali - jest prawidłowe.

W dniu 10 maja 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania i udokumentowania usług wynajmu lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. wynajem nieruchomości własnych. W celu realizacji tej części działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił w 2008 r. nieruchomość gruntową zabudowaną kamienicą, w której znajdują się lokale wykorzystywane na cele niemieszkalne.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości, lokale znajdujące się w kamienicy były wynajęte. Umowy najmu zostały podpisane w imieniu poprzednich właścicieli nieruchomości przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Początkowo Wnioskodawca kontynuował przedmiotowe umowy najmu i wystawiał najemcom co miesiąc faktury VAT za wynajem lokali użytkowych opodatkowując czynsz podatkiem VAT liczonym według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług.

W 2009 r. ujawnione zostały okoliczności prawne i faktyczne, z których, zdaniem Wnioskodawcy, wynika że przedmiotowe umowy najmu są nieważne (ze skutkiem ex tunc, czyli od momentu ich podpisania). W związku z powyższym Wnioskodawca zażądał od najemców zwrotu wynajmowanych lokali z uwagi na nieważność zawartych umów najmu wyznaczając najemcom termin na opuszczenie zajmowanych lokali. Najemcy nie zaakceptowali stanowiska Wnioskodawcy, odmówili zwrotu lokali i twierdzą, że umowy najmu są ważne. Najemcy do chwili obecnej zajmują przedmiotowe lokale. W okresie od wezwania najemców do opuszczenia lokali do upływu terminu wyznaczonego najemcom na opuszczenie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług.

W związku z zaistniałym sporem prawnym co do ważności umów najmu i odmową opuszczenia lokali przez najemców, Wnioskodawca wystąpił przeciwko najemcom na drogę sądową z powództwami o wydanie lokali (pozwy eksmisyjne).

W okresie od upływu terminu wyznaczonego najemcom do wydania lokali a dniem doręczenia pozwanym pozwów o wydanie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. Z chwilą doręczenia przedmiotowych pozwów pozwanym, Wnioskodawca zaprzestał wystawiania pozwanym faktur VAT i co miesiąc z dołu wystawiał im noty obciążeniowe za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Kwot wykazanych w notach obciążeniowych Wnioskodawca nie obciążał podatkiem VAT, nie ujmował not w ewidencji sprzedaży VAT, nie wykazywał obrotów w deklaracjach na podatek od towarów i usług. Kwoty wykazywane w notach obciążeniowych są równe czynszowi najmu za wynajem takich lokali bez podatku VAT. Ostatnie noty obciążeniowe Wnioskodawca wystawił za miesiąc marzec 2010 r. W czerwcu 2009 r. Wnioskodawca wystąpił do tut. Organu o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w sprawie podatku od towarów i usług pytając o kwestie wystawiania faktur VAT i not obciążeniowych przez właściciela nieruchomości w przypadku zaistnienia sporu sądowego pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą, odnoszącego się do opróżnienia wynajmowanych lokali z uwagi na nieważność umów najmu.

W odpowiedzi na przedmiotowy wniosek, w dniu 4 września 2009 r. została wydana przez tut. Organ interpretacja indywidualna (znak: IBPP2/443-436/09/ASz) uznająca stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe, w której tut. Organ podkreślił, że przedmiotowa interpretacja traci " (...) swą aktualność w sytuacji zmiany jakiegokolwiek elementu stanu faktycznego (w szczególności dokonania przez właściwy w sprawie sąd cywilny odmiennej oceny prawnej niż Wnioskodawca) i prawnego". W interpretacji tej tut. Organ wskazał także, iż " (...) w momencie powzięcia wiadomości przez lokatorów o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie lokalu Wnioskodawca zaprzestał świadczenia usług i może wystawiać najemcom noty obciążeniowe". Cytowana indywidualna interpretacja został utrzymana w mocy odpowiedzią tut. Organu na wezwanie do usuniecie naruszenia prawa z dnia 7 października 2009 r. (znak: IBPP2/443W-59/09/ASz)

Internet nie została przez Wnioskodawcę zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

W chwili otrzymania przez Wniosk

odawcę przedmiotowej interpretacji, pozwy eksmisyjne były już doręczone najemcom, wobec czego Wnioskodawca nadal wystawiał pozwanym (dotychczasowym najemcom) noty obciążeniowe na wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresach miesięcznych, z dołu.

W dniu 20 kwietnia 2010 r. Sąd Okręgowy Wydział IX Gospodarczy wydał wyrok oddalający powództwa Wnioskodawcy o wydanie lokali. Przedmiotowy wyrok nie jest jeszcze prawomocny, Wnioskodawca wniósł bowiem o sporządzenie jego uzasadnienia i oczekuje na jego doręczenie. Wnioskodawca zamierza wnieść apelację od przedmiotowego wyroku, albowiem nie podziela stanowiska sądu wyrażonego w ustnych motywach rozstrzygnięcia przedstawionych po ogłoszeniu wyroku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z interpretacją indywidualną wydaną dnia 4 września 2009 r. (znak: IBPP2/443-436/09/ASz) przez tut. Organ, Wnioskodawca uważa, że na skutek wyroku Sądu Okręgowego doszło do zmiany stanu faktycznego w niniejszej sprawie.

Ad. 1 i 2) Zdaniem Wnioskodawcy konsekwencją ww. interpretacji indywidualnej jest przyjęcie, że w świetle przepisów podatkowych Wnioskodawca świadczył i świadczy usługi na rzecz najemców. Ich istotą jest korzystanie przez najemców z lokali niemieszkalnych w okresach miesięcznych. W ocenie Wnioskodawcy, w świetle prawa cywilnego, kwestionowane umowy najmu są obarczone wadą nieważności, a zatem pomiędzy stronami nie doszło i nie dochodzi do świadczenia usługi najmu w ujęciu cywilnym. Niemniej w świetle art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) oraz wobec treści rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, faktyczne korzystanie przez najemców z lokali stanowiących własność Wnioskodawcy może być poczytane za świadczenie usług wynajmu lokali w ujęciu podatkowym.

Ad. 3)

Wnioskodawca winien zaprzestać wystawiania not obciążeniowych i w chwili obecnej powinien wystawiać najemcom faktury VAT. Faktury VAT winny być przez Wnioskodawcę wystawiane co najmniej do chwili rozpoznania apelacji od ww. wyroku.

Ad. 4)

Wnioskodawca winien uznać, że świadczy usługi w rozumieniu ustawy już od miesiąca doręczenia pozwów eksmisyjnych najemcom i wystawić faktury VAT także w odniesieniu do wcześniejszych okresów rozliczeniowych, tzn. odnoszące się do okresu od miesiąca doręczenia pozwów eksmisyjnych poszczególnym najemcom do marca 2010 r. włącznie.

Ad. 5)

Wnioskodawca winien również dokonać korekty deklaracji VAT składanych za okres od miesiąca doręczenia pozwów najemcom do miesiąca marca 2010 r. włącznie uwzględniając w nich podatek należny zawarty w fakturach VAT wystawionych obecnie lecz odnoszących się do usług świadczonych w poprzednich okresach rozliczeniowych.

Ad. 6)

Wnioskodawca winien zamieścić na ww. fakturach opis usługi: "Wynajem lokalu w miesiącu..." uzupełniając ten opis o wskazanie nazwy miesiąca którego dotyczy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. wynajem nieruchomości własnych. W celu realizacji tej części działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił w 2008 r. nieruchomość gruntową zabudowaną kamienicą, w której znajdują się lokale wykorzystywane na cele niemieszkalne.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości, lokale znajdujące się w kamienicy były wynajęte. Umowy najmu zostały podpisane w imieniu poprzednich właścicieli nieruchomości przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę. Początkowo Wnioskodawca kontynuował przedmiotowe umowy najmu i wystawiał najemcom co miesiąc faktury VAT za wynajem lokali użytkowych opodatkowując czynsz podatkiem VAT liczonym według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. W 2009 r. ujawnione zostały okoliczności prawne i faktyczne, z których, zdaniem Wnioskodawcy, wynika że przedmiotowe umowy najmu są nieważne (ze skutkiem ex tunc, czyli od momentu ich podpisania). W związku z powyższym Wnioskodawca zażądał od najemców zwrotu wynajmowanych lokali z uwagi na nieważność zawartych umów najmu wyznaczając najemcom termin na opuszczenie zajmowanych lokali. Najemcy nie zaakceptowali stanowiska Wnioskodawcy, odmówili zwrotu lokali i twierdzą, że umowy najmu są ważne. Najemcy do chwili obecnej zajmują przedmiotowe lokale. W okresie od wezwania najemców do opuszczenia lokali do upływu terminu wyznaczonego najemcom na opuszczenie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. W związku z zaistniałym sporem prawnym co do ważności umów najmu i odmową opuszczenia lokali przez najemców, Wnioskodawca wystąpił przeciwko najemcom na drogę sądową z powództwami o wydanie lokali.

Z chwilą doręczenia przedmiotowych pozwów pozwanym, Wnioskodawca zaprzestał wystawiania pozwanym faktur VAT i co miesiąc z dołu wystawiał im noty obciążeniowe za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Kwot wykazanych w notach obciążeniowych Wnioskodawca nie obciążał podatkiem VAT, nie ujmował not w ewidencji sprzedaży VAT, nie wykazywał obrotów w deklaracjach na podatek od towarów i usług. W dniu 20 kwietnia 2010 r. Sąd okręgowy oddalił powództwo Wnioskodawcy.

Mając powyższe na uwadze, a w szczególności uznanie przez Sąd ważności zawartych umów, należy stwierdzić, że Wnioskodawca świadczy na rzecz najemców usługi najmu. Zważywszy, że usługi te są świadczone odpłatnie należy uznać, iż stosowne do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT będą podlegały opodatkowaniu. W świetle postanowienia sądu należy uznać, że usługa najmu była świadczona przez Wnioskodawcę w sposób nieprzerwany od dnia nabycia nieruchomości.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Gdzie przez sprzedaż, stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak zauważono powyżej przedmiotowy najem należy uznać za świadczenie usługi na gruncie podatku VAT, a tym samym usługa ta winna być dokumentowana fakturą VAT, a nie notami obciążeniowymi.

W konsekwencji fakturami winno być również udokumentowane świadczenie usług najmu za okres od momentu doręczenia pozwów eksmisyjnych do marca 2010 r.

Ogólne regulacje dotyczące danych, jakie powinny zawierać faktury zostały określone na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 106 ust. 8 ustawy, treścią rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Stosownie do regulacji § 4 ust. 1 rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Elementy, jakie co najmniej powinna zawierać faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży, zostały określone w § 5 ust. 1 rozporządzenia i są to:

Z przytoczonych przepisów wynika, jakie wymagania musi spełniać faktura VAT. Jednym z nich jest wymóg zawarcia na tym dokumencie nazwy towaru lub usługi. Sprzedawca zobowiązany jest więc do wskazania nazwy towaru lub usługi tak, aby możliwe było przyporządkowanie temu towarowi lub usłudze odpowiedniej stawki podatku VAT.

Wprawdzie przepisy prawa podatkowego nie definiują pojęcia "nazwa towaru/usługi" oraz nie określają źródła stosowania tych nazw, jednakże przez nazwę towaru lub usługi należy rozumieć, zgodnie ze "Słownikiem Języka Polskiego" (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005) nazwę jednostkową, tj. nazwę mającą tylko jeden desygnat. Oznacza to, że stosowana na fakturze nazwa winna być przypisana sprzedawanemu towarowi lub świadczonej usłudze i jednoznacznie ją identyfikować. Nazwa towaru lub usługi na fakturze powinna być tak skonstruowana, aby można było na jej podstawie dokładnie określić indywidualnie zakupiony towar lub usługę.

Natomiast używanie nazw grup usług zamiast jednoznacznie definiującej towar lub usługę nazwy indywidualnej jest naruszeniem obowiązujących przepisów.

Jednocześnie nazwa usługi (towaru) na fakturze musi być tak skonstruowana, aby można było na tej podstawie w połączeniu z ceną dokładnie określić jaki został sprzedany towar czy usługa a użyta nazwa była, co do istoty, zgodna z przedmiotem obrotu.

Mając na uwadze, że przedmiotem świadczenia jest usługa najmu to na fakturze winna być uwidoczniona właśnie ta usługa, w tym jak najbardziej poprawne jest sformułowanie zaproponowane przez Wnioskodawcę "wynajem lokalu w miesiącu..." uzupełnione o dany miesiąc.

Powyższy, obowiązek wystawienia faktur za okres od momentu doręczenia pozwów eksmisyjnych do marca 2010 r. będzie pociągał za sobą konieczność korekty deklaracji podatkowych za ww. okres.

Stosownie do art. 99 ust. 1 podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133. W myśl art. 103 ust. 1 ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 2-4 i art. 33 i 33b

Zgodnie z art. 81 § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą skorygować uprzednio złożoną deklarację. Skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie korygującej deklaracji wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty.

Stosownie do ww. przepisów skorygowanie deklaracji ma na celu poprawienie błędu, który został popełniany w uprzednio złożonej deklaracji. Czynności tej dokonuje się poprzez złożenie deklaracji korygującej wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty. Korekta może dotyczyć każdej pozycji deklaracji, np. określenia wysokości zobowiązania podatkowego, wysokości kwoty zwrotu podatku oraz innych danych zawartych w treści deklaracji (np. adresu, numeru NIP i danych liczbowych, które nie powodują zmiany wielkości podatku lub zwrotu itp.). W ramach korygowania deklaracji podatkowej podatnik ma zatem możliwość poprawienia każdego błędu w deklaracji.

W przedmiotowej sytuacji dojdzie do korekty wysokości wartości sprzedaży za ww. okres. Korekcie zatem będzie podlegała zarówno podstawa opodatkowania, jak też podatek należny wykazany w złożonych deklaracjach poprzez uwidocznienie tych wartości w deklaracjach korygujących.

Reasumując:

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, tj. przy założeniu, że faktycznie przedmiotowe umowy najmu są ważne. Tym samym traci ona swą aktualność w sytuacji zmiany jakiegokolwiek elementu stanu faktycznego (w szczególności dokonania odmiennej, niż sąd okręgowy, interpretacji ważności umów najmu przez sąd drugiej instancji) i prawnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.