IBPP3/443-224/10/IK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2011 r. (data wpływu 15 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia budynków mieszkalnych oraz korekty podatku - jest prawidłowe.

W dniu 15 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia budynków mieszkalnych oraz korekty podatku.

Ww. wniosek został ponadto uzupełniony pismem z dnia 13 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 2 maja 2011 r. znak IBPP3/443-224/11/IK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. W grudniu 2010 r. zakupiła nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomość została zakupiona bez podatku VAT (od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej).

Spółka planuje rozdzielić nieruchomość na dwa budynki mieszkalne w celu dalszej odsprzedaży. Ponieważ budynki przeznaczone są do remontu Spółka musi ponieść wydatki na remont. Następnie ulepszona i podzielona nieruchomość zostanie sprzedana jako budynki mieszkalne.

Pismem z dnia 13 maja 2011 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jeżeli wydatki na ulepszenie, w stosunku do których Spółka ma prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości czy Spółka może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (kwota netto) przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości czy Spółka powinna naliczyć 8% podatek VAT.

W związku ze sprzedażą nieruchomości na cele mieszkaniowe w przypadku gdy Spółka skorzysta ze zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości czy będzie musiała dokonać korekty podatku naliczonego związanego z wydatkami na remont nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli wydatki (kwota netto) na ulepszenie, w stosunku do których Spółka miała prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości i Spółka nie odliczała podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości przy sprzedaży tej nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Jeżeli wydatki przekroczą 30% wartości początkowej nieruchomości a spółka nieruchomość sprzeda na cele mieszkaniowe może zastosować 8% podatek VAT przy założeniu, że budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) ma powierzchnię użytkową nie większą niż 300m2. Jeżeli Spółka skorzysta ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości ma obowiązek skorygować VAT naliczony związany z zakupem dotyczącym ulepszenia (remontu) nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Natomiast stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Z powyższego wynika, że o możliwości zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 12 i 12a ustawy decyduje spełnienie przesłanek przewidzianych w tych przepisach.

Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zatem z powyższego wynika, że dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m², sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11 podlega opodatkowaniu preferencyjną stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Obok stawek obniżonych, ustawodawca dla dostawy budynków, budowli lub ich części przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku lub budowli albo ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek lub budowla lub ich części zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Mając powyższe na uwadze, aby nieruchomość mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy musi być spełniony podstawowy warunek tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca, zamierza zbyć dwa budynki mieszkalne. Przy nabyciu budynków w grudniu 2010 r. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, bowiem zostały one zakupione bez podatku VAT od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabył budynki aby je wyremontować i sprzedać. Wydatki na ulepszenie każdego z budynków nie przekroczą 30% ich wartości początkowej. Budynki nie będą użytkowane, zaraz po ich ulepszeniu zostaną sprzedane.

Analizując treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego uznać należy, iż sprzedaż przedmiotowych budynków mieszkalnych będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Jednakże w związku z faktem, że przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz wydatki na ulepszenie każdego z budynków, jak jednoznacznie wskazał Wnioskodawca, nie przekroczą 30% ich wartości początkowej dostawa przedmiotowych budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zobowiązuje do zastosowania zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części realizowanej poza pierwszym zasiedleniem a także dla dostawy realizowanej w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Z takiego zwolnienia podatnik może zrezygnować i na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, po spełnieniu określonych warunków.

Natomiast w przypadku realizacji dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo, kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata konsekwencją czego jest opodatkowanie takiej dostawy - wówczas podatnik korzysta ze zwolnienia z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy. Przepis ten z kolei zobowiązuje do zastosowania zwolnienia dla ww. dostawy, jeżeli podatnikowi dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego oraz jednocześnie podatnik nie ponosił wydatków na ulepszenie, a jeśli wydatki takie ponosił i posiadał prawo do odliczenia podatku naliczonego to zastosowanie zwolnienia jest możliwe, kiedy wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej obiektów.

Zatem w sytuacji przedstawionej we wniosku nie ma mowy o możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku lecz o obowiązku opodatkowania dostawy stawką zwolnioną. Wnioskodawca dokonując dostawy dwóch budynków mieszkalnych, nie może zrezygnować ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10, gdyż dostawa budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Natomiast w sytuacji, gdy Wnioskodawca poniesie wydatki na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczą 30% wartości początkowej tych budynków to sprzedaż tych budynków nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w cytowanych przepisach. Tym samym dostawa budynków mieszkalnych sklasyfikowanych jak wskazał Wnioskodawca o powierzchni użytkowej nie większej niż 300 m² w PKOB 1.11.111 będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Natomiast odnosząc się do kwestii korekty podatku VAT naliczonego związanego z ulepszeniami nieruchomości, wskazać należy w pierwszej kolejności czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy założeniu, jak wskazał w uzupełnieniu, iż wydatki na ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego nie przekroczą 30% wartości początkowej budynków.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Podstawowym kryterium decydującym o prawie podatnika podatku od towarów i usług do odliczenia podatku naliczonego, zawartego w towarach i usługach, które zostały przez niego zakupione, jest wystąpienie związku pomiędzy podatkiem naliczonym przy nabyciu towarów a podatkiem należnym z tytułu wykonywanej przez podatnika działalności opodatkowanej, przy czym związek ten powinien mieć charakter bezsporny oraz bezpośredni lub pośredni. Przedstawiona w art. 86 ust. 1 ustawy zasada wyłącza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych oraz nie podlegających opodatkowaniu.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył budynki mieszkalne (towar handlowy) w celu ich odsprzedaży. Zaraz po dokonaniu ulepszeń nieprzekraczających 30% wartości początkowej tych budynków zamierza je zbyć. Wnioskodawca przystępując do dokonywania ulepszeń budynków w rozumieniu przepisów w o podatku dochodowym, założył, że wydatki te nie przekroczą 30% ich wartości początkowej, zatem Wnioskodawca w momencie ich ponoszenia był w posiadaniu informacji o spełnieniu warunków do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy.

W związku z tym, iż zbycie przedmiotowych dwóch budynków mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT to nie wystąpił związek pomiędzy podatkiem naliczonym przy nabyciu towarów i usług związanych z ulepszeniem nieruchomości a podatkiem należnym z tytułu sprzedaży budynków mieszkalnych.

Tym samym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z ulepszeniami nieruchomości, przeznaczonych do odsprzedaży bowiem dostawa tych nieruchomości (dwóch budynków mieszkalnych) korzysta ze zwolnienia od podatku w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zatem Wnioskodawca jest zobowiązany do skorygowania podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z nabycia towarów i usług służących do ulepszeń budynków mieszkalnych.

Reasumując wskazać należy, że dostawa dwóch budynków mieszkalnych w sytuacji gdy przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki na ulepszenia nie przekroczą 30% ich wartości początkowej będzie korzystać z obligatoryjnego zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Wnioskodawca będzie zobowiązany do korekty podatku naliczonego, jednakże korekta podatku nie będzie związana ze zmianą przeznaczenia przedmiotowych budynków z działalności opodatkowanej na działalność zwolnioną lecz z faktem, iż poniesione wydatki na ulepszenie nie były związane ze sprzedażą opodatkowaną. Sprzedaż ww. budynków, w przypadku gdy nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczą 30% ich wartości początkowej będzie opodatkowana stawką podatku VAT 8%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.