IBPP2/4512-71/15/WN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 stycznia 2015 r. (data wpływu 28 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 9 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości opodatkowania dostawy prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 stycznia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości opodatkowania dostawy prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek ten został uzupełniony pismem z 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 9 kwietnia 2015 r), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 27 marca 2015 r. znak: IBPP2/4512-71/15/WN.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca (dalej również Gmina) przeznaczył do sprzedaży w drodze pisemnego przetargu nieograniczonego przysługujące mu prawo własności nieruchomości, oznaczonych geodezyjne jako działki nr 2802/2 oraz 2805/2 oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 2804/2, obręb 0012. Cena wywoławcza wynosiła: za prawo własności działek nr 2802/2 oraz 2805/5 - 50.500,00 zł.; za prawo użytkowania wieczystego działki nr 2804/2 - 115.500,00 zł.

Przedmiotowe nieruchomości były niezabudowane, ich teren nie był objęty zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wydano w stosunku do nich również decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym ich sprzedaż została zwolniona z podatku od towarów i usług jako terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) - zwaną dalej ustawą o VAT.

Pisemny przetarg nieograniczony przeprowadzony dnia 21 października 2013 r. został rozstrzygnięty na rzecz oferty złożonej przez osobę fizyczną, która w ustalonym terminie tj. do dnia 15 października 2013 r. złożyła pisemną ofertę, wpłaciła wadium w kwocie 17.000,00 i zaoferowała cenę wyższą od ceny wywoławczej tj. 52.150,00 zł. (za prawo własności działek nr 2802/2 oraz 2805/2) i 120.150,00 zł. (za prawo użytkowania wieczystego działki nr 2804/2). Z przeprowadzonego przetargu został sporządzony protokół, który zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) stanowi podstawę zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Następnie strony przystąpiły do ustalania terminu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek. Z uwagi na usprawiedliwione niestawiennictwo nowonabywcy, termin zawarcia aktu był kilkukrotnie przesuwany. Jeden z terminów zawarcia aktu notarialnego został wyznaczony na 20 marca 2014 r. W związku z tym, Gmina dokonała dnia 12 marca 2014 r. przeksięgowania wpłaconego wadium w kwocie 17.000,00 zł i dnia 17 marca 2014 r. - tj. na trzy dni przed planowanym zawarciem aktu notarialnego - wystawiła fakturę VAT na kwotę 17.000,00 zł zwolnioną z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nie doszło z powodów leżących po stronie nowonabywcy, które zostały uznane za usprawiedliwione niestawiennictwo przez Gminę. Strony w dalszym ciągu wyrażały wolę zawarcia umowy sprzedaży i prowadziły rozmowy w celu ustalenia nowego terminu zawarcia aktu notarialnego.

Nowy termin zawarcia umowy sprzedaży został wyznaczony na dzień 30 września 2014 r., a nowonabywca zobowiązany był do zapłaty pozostałej kwoty wynikającej ze sprzedaży tj. 155.300,00 zł - przed zawarciem aktu notarialnego. W międzyczasie ustalono, że dnia 18 czerwca 2014 r. w stosunku do przedmiotowych działek została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (nr 189/14/W) na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Tym samym dostawa przedmiotowych działek przestała korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ teren przedmiotowych działek wypełnił przesłanki terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku z tym, strony ustaliły, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego tj. właściwej dostawy towaru, o której mowa w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, powstanie obowiązek zapłaty należnego podatku VAT zgodnie z obowiązującą stawką 23%. Zgodnie z zaistniałym stanem faktycznym, nowonabywca dokonał zapłaty pozostałej kwoty za sprzedaż praw do przedmiotowych działek w dwóch zaliczkach. Pierwszej dnia 26 września 2014 r. wysokości 155.300,00 zł i drugiej dnia 7 października 2014 r. w wysokości 39.629,00 zł.

Ostatecznie do dostawy towaru tj. do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego - doszło dnia 7 października 2014 r. W jej następstwie sprzedająca Gmina wystawiła faktury na wpłacone przez nabywcę zaliczki, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%.

W piśmie uzupełniającym z 3 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy wyjaśniając, że:

1. Przed zawarciem aktu nie było żadnych ustaleń dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Gmina zamierzała sprzedać nieruchomość niezabudowaną, która korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.). W ogłoszeniu o przetargu była podana informacja o tym, że nieruchomość jest zwolniona z podatku VAT i nowonabywca o tym wiedział.

2. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła osoba trzecia nie związana z rozstrzygniętym przetargiem. Wniosek złożyła dnia 24 lutego 2014 r., na jego podstawie zostało wszczęte postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji "Budowa bezdotykowej ręcznej myjni samochodowej (do 5 stanowisk) z kontenerem technicznym do obsługi myjni, dwóch zbiorników podziemnych na gaz płynny wraz z infrastrukturą techniczną".

3. Oferta przetargowa określona w formie "Specyfikacji istotnych warunków pisemnego przetargu nieograniczonego (ofertowego)" zawierała zapisy, że oferent zobowiązany będzie do dokonania we własnym zakresie i na własny koszt niezbędnych uzgodnień związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

4. Nowonabywca nabył grunt z zamiarem budowy budynku biurowego trzykondygnacyjnego wraz z miejscami parkingowymi na samochody osobowe (taką złożył pisemną ofertę), na moment wpłaty zaliczki charakter gruntu nie uległ zmianie i dalej stanowił on nieruchomość niezabudowaną. Ww. decyzja o warunkach zabudowy, została wydana dopiero dnia 18 czerwca 2014 r. (ostateczność uzyskała dnia 9 lipca 2014 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w stosunku do dostawy prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, która utraciła prawo do zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w następstwie wydania decyzji o warunkach zabudowy - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego i dotyczy całej kwoty dostawy towaru (prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) w przypadku gdy przed dokonaniem dostawy otrzymano część zapłaty - zaliczkę, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, którą zwolniono od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

2. Czy też obowiązek podatkowy dotyczy jedynie kwoty dokonanej właściwej dostawy i tym samym należy pomniejszyć należny podatek o kwotę korzystającą ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru (sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Okoliczność utraty prawa do zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w następstwie wydania decyzji o warunkach zabudowy powoduje opodatkowanie jedynie części dostawy wykonanej po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym dostawca ma prawa zwolnić z podatku od towarów i usług część zapłaty (zaliczkę) otrzymaną przed właściwą dostawą towaru (tekst jedn.: sprzedażą prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Artykuł 29a ust. 1 ustawy, stanowi, że podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Ustęp 6 pkt 1 tego artykułu stanowi, że podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy zauważyć, że oprócz stawki podstawowej, o której mowa w ww. art. 41 ust. 1 ustawy, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zauważyć, że zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady opodatkowania każdej odpłatnej dostawy. Zatem powinny one być stosowane ściśle. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy. Stosownie do treści tego przepisu, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca przeznaczył do sprzedaży w drodze pisemnego przetargu nieograniczonego przysługujące jej prawo własności nieruchomości, oznaczonych geodezyjne jako działki nr 2802/2 oraz 2805/2 oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 2804/2. Cena wywoławcza wynosiła: za prawo własności działek nr 2802/2 oraz 2805/5 - 50.500,00 zł.; za prawo użytkowania wieczystego działki nr 2804/2 - 115.500,00 zł.

Przedmiotowe nieruchomości były niezabudowane, ich teren nie był objęty zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wydano w stosunku do nich również decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym ich sprzedaż została zwolniona z podatku od towarów i usług jako terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pisemny przetarg nieograniczony przeprowadzony dnia 21 października 2013 r. został rozstrzygnięty na rzecz oferty złożonej przez osobę fizyczną, która w ustalonym terminie tj. do dnia 15 października 2013 r. złożyła pisemną ofertę, wpłaciła wadium w kwocie 17.000,00 i zaoferowała cenę wyższą od ceny wywoławczej tj. 52.150,00 zł. (za prawo własności działek nr 2802/2 oraz 2805/2) i 120.150,00 zł. (za prawo użytkowania wieczystego działki nr 2804/2).

Następnie strony przystąpiły do ustalania terminu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek. Z uwagi na usprawiedliwione niestawiennictwo nowonabywcy, termin zawarcia aktu był kilkukrotnie przesuwany. Jeden z terminów zawarcia aktu notarialnego został wyznaczony na 20 marca 2014 r. W związku z tym, Gmina dokonała dnia 12 marca 2014 r. przeksięgowania wpłaconego wadium w kwocie 17.000,00 zł i dnia 17 marca 2014 r. - tj. na trzy dni przed planowanym zawarciem aktu notarialnego - wystawiła fakturę VAT na kwotę 17.000,00 zł zwolnioną z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nie doszło z powodów leżących po stronie nowonabywcy, które zostały uznane za usprawiedliwione niestawiennictwo przez Gminę. Strony w dalszym ciągu wyrażały wolę zawarcia umowy sprzedaży i prowadziły rozmowy w celu ustalenia nowego terminu zawarcia aktu notarialnego.

Nowy termin zawarcia umowy sprzedaży został wyznaczony na dzień 30 września 2014 r., a nowonabywca zobowiązany był do zapłaty pozostałej kwoty wynikającej ze sprzedaży tj. 155.300,00 zł - przed zawarciem aktu notarialnego. W międzyczasie ustalono, że dnia 18 czerwca 2014 r. w stosunku do przedmiotowych działek została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (nr 189/14/W) na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Tym samym dostawa przedmiotowych działek przestała korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ teren przedmiotowych działek wypełnił przesłanki terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku z tym, strony ustaliły, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego tj. właściwej dostawy towaru, o której mowa w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, powstanie obowiązek zapłaty należnego podatku VAT zgodnie z obowiązującą stawką 23%. Zgodnie z zaistniałym stanem faktycznym, nowonabywca dokonał zapłaty pozostałej kwoty za sprzedaż przedmiotowych działek w dwóch zaliczkach. Pierwszej dnia 26 września 2014 r. wysokości 155.300,00 zł i drugiej dnia 7 października 2014 r. w wysokości 39.629,00 zł.

Ostatecznie do dostawy towaru tj. do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego - doszło dnia 7 października 2014 r. W jej następstwie sprzedająca Gmina wystawiła faktury na wpłacone przez nabywcę zaliczki, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%.

Oferta przetargowa określona w formie "Specyfikacji istotnych warunków pisemnego przetargu nieograniczonego (ofertowego)" zawierała zapisy, że oferent zobowiązany będzie do dokonania we własnym zakresie i na własny koszt niezbędnych uzgodnień związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Nowonabywca nabył grunt z zamiarem budowy budynku biurowego trzykondygnacyjnego wraz z miejscami parkingowymi na samochody osobowe (taka złożył pisemną ofertę). Ww. decyzja o warunkach zabudowy, została wydana dopiero dnia 18 czerwca 2014 r. (ostateczność uzyskała dnia 9 lipca 2014 r.).

W odniesieniu do ww. okoliczności sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości czy w stosunku do dostawy własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, która utraciła prawo do zwolnenia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w następstwie wydania decyzji o warunkach zabudowy - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego i dotyczy całej kwoty dostawy towaru (prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) w przypadku gdy przed dokonaniem dostawy otrzymano część zapłaty - zaliczkę, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, którą zwolniono od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

W jego ocenie obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru (sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tym samym dostawca ma prawa zwolnić z podatku od towarów i usług część zapłaty (zaliczkę) otrzymaną przed właściwą dostawą towaru (tekst jedn.: sprzedażą prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości).

W odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego, zadanego pytania oraz stanowiska Wnioskodawcy, z uwagi na treść obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że otrzymane zaliczki podlegają opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku w wysokości 23%.

Z okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę wynika, że w dniu 7 października 2014 r. Wnioskodawca, jako sprzedający, zawarł umowę sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek.

Oferta przetargowa określona w formie "Specyfikacji istotnych warunków pisemnego przetargu nieograniczonego (ofertowego)" zawierała zapisy, że oferent zobowiązany będzie do dokonania we własnym zakresie i na własny koszt niezbędnych uzgodnień związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Nowonabywca nabył grunt z zamiarem budowy budynku biurowego trzykondygnacyjnego wraz z miejscami parkingowymi na samochody osobowe (złożył taką pisemną ofertę), a w dniu 18 czerwca 2014 r. w stosunku do przedmiotowych działek została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (nr 189/14/W).

Oznacza to, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży, tj. 7 października 2014 r. przedmiotowy teren był objęty decyzją o warunkach zabudowy, co jest elementem zdarzenia przyszłego.

Należy podkreślić, iż niezależnie od faktu, że w ogłoszeniu o przetargu była podana informacja o tym, że nieruchomość jest zwolniona z podatku VAT, zasadą jest, że do opodatkowania zaliczek ma zastosowanie taka sama stawka jak do towaru, który jest przedmiotem dostawy. Tym samym, decydujące znaczenie ma zasadnicza umowa i przeznaczenie terenu w momencie realizacji umowy sprzedaży.

Analizując przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy gruntu niezabudowanego należy podkreślić, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w chwili zawarcia umowy w stosunku do przedmiotowych działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy a tym samym dostawa tych działek nie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem faktyczne opodatkowanie transakcji stawką podatku w wysokości 23% jest wynikiem przeznaczenia sprzedawanego terenu w momencie realizacji umowy sprzedaży.

Należy zauważyć, że takie ujęcie umowy sprzedaży, która była zrealizowana po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do sprzedawanego terenu, będzie odzwierciedlało rzeczywisty charakter planowanej transakcji i będzie powodować konieczność opodatkowania prawidłową stawką podatku całej zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem skoro przedmiotem sprzedaży jest prawo własności i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanych, dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy to należy stwierdzić, że sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Jak już to wyjaśniono wcześniej, zasadą jest, że do opodatkowania zaliczek ma zastosowanie taka sama stawka jak dla towaru, który jest przedmiotem dostawy. Ponieważ w momencie dostawy dla przedmiotowych nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy, a stawka podatku na nabycie prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (gruntu) wynosi 23%, to zaliczki dotyczące planowanej transakcji przedmiotowego nabycia powinny być również opodatkowane stawką podatku w wysokości 23%.

W opisanej sytuacji bez znaczenia jest to, że teren objęty ofertą przetargową, na moment rozstrzygnięcia przetargu nie spełniał definicji terenu budowlanego z art. 2 pkt 33 ustawy.

W kontekście powyższych ustaleń, obowiązek podatkowy w odniesieniu do opisanej dostawy prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości powstaje z chwilą dostawy, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, przy czym w odniesieniu do otrzymanych zaliczek w sytuacji gdy w momencie ich otrzymania była wydana decyzja o warunkach zabudowy obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z przepisem art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, z tym, że wszystkie otrzymane zaliczki powinny zostać opodatkowane stawką podatku w wysokości 23% jako zaliczki dotyczące dostawy terenu, który w momencie zawarcia umowy sprzedaży jest objęty decyzją o warunkach zabudowy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.