IBPP2/4512-438/16-2/AB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2016 r. (data wpływu 14 czerwca 2016 r.,) uzupełnionym pismem z 25 sierpnia 2016 r. (data wpływu 31 sierpnia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania 23% VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem szybu maszynowego,

* nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zwolnienia działek zabudowanych budynkiem dawnej kotłowni (część niemodernizowana), budynkiem szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybem wentylacyjnym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych oraz sposobie właściwego wyliczenia działek wg klucza powierzchniowego.

W dniu 14 czerwca 2016 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek zabudowanych oraz działek niezabudowanych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 25 sierpnia 2016 r. (data wpływu 31 sierpnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 sierpnia 2016 r. znak: IBPP2/4512-438/16-1/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka G S.A. (dalej: "Spółka") jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od momentu wejścia w życie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: "ustawa o VAT"). Podstawowym przedmiotem działalności jest ujmowanie, uzdatnianie i dostarczanie wody odbiorcom na terenie województwa.

Spółka zamierza sprzedać część kompleksu nieruchomości gruntowych będących w użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami, które są zlokalizowane w T w obrębie pododdziału S. Na potrzeby działalności gospodarczej Spółka wykorzystuje tylko część z przedmiotowej nieruchomości. Spółka nie udostępniała nieruchomości (budynków) osobom trzecim. W drodze decyzji w dniu 17 sierpnia 2007 r., Wojewoda stwierdził nabycie:

* prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, będącego w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji, położonego w T Górach, obręb R, o łącznej powierzchni 3 ha 8964 m²,

* prawa własności budynków znajdujących się na przedmiotowym gruncie.

Prawo zarządu stwierdzono w oparciu o odpisy z ksiąg wieczystych przedmiotowych nieruchomości. W związku z podziałem Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji zarządzeniem nr 125/91 Wojewody z dnia 11 lipca 1991 r. utworzone zostało G, które w roku 2005 zostało przekształcone w jednoosobową Spółkę Skarbu Państwa o firmie G Spółka Akcyjna. W roku 2007 akcje Spółki zostały przejęte przez Samorząd Województwa.

Z powyższej historii wynika, iż nabycie prawa własności przedmiotowych nieruchomości przez Spółkę nastąpiło w wyniku sukcesji praw i obowiązków następców prawnych oraz podmiotów przekształcanych.

Wszystkie działki wpisane są w księgach wieczystych prowadzonych przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w T.

Wszystkie przedmiotowe działki i budynki są wpisane do ewidencji środków trwałych Spółki.

Pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. Stowarzyszenie Miłośników Ziemi wyraziło zainteresowanie zakupem części przedmiotowych nieruchomości: budynków szybów wraz z halami podziemnymi i niezbędnym gruntem. Nieruchomości te mają znaczenie historyczne, powstały na przełomie XIX i XX wieku. W związku z planowaną sprzedażą, Spółka zamierza więc dokonać podziału geodezyjnego kilku działek.

Wniosek o interpretację dotyczy 10 działek należących do kompleksu nieruchomości w T, tj.:

1. Działki zabudowane:

1.1. działki 171/78 (powierzchnia 2.130 m², KW nr 2) oraz 294/56 (powierzchnia 3.130 m², KW nr 2), zabudowane budynkiem kotłowni o numerze inwentarzowym 00008727. Budynek został przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 r. w wyniku inwentaryzacji. Budynek w części, która jest usytuowana w granicy niniejszych działek nie był modernizowany;

1.2. działka 205/78 (powierzchnia 2.575 m², KW nr 2), zabudowana:

* budynkiem szybu zjazdowego (nr inw. 00008725) - przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany,

* budynkiem szybu maszynowego (nr inw. 00008724) - przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 31.12.2015, modernizacja wykonana ze względu na konieczność dostępu do podziemi, w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* podziemne hale maszyn "A" (nr inw. 00008828), "B" (nr inw. 00008827), "C" (nr inw. 00008826) - przyjęte na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie były modernizowane.

Zgodnie z decyzją Konserwatora Zabytków dnia 17.12.2015 r. budynki szybów oraz podziemne hale A, B, C zostały wpisane do rejestru zabytków.

* podziemną sztolnią "K" (nr inw. 00008752) - przyjęta na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie była modernizowana,

* budynkiem pompowni (nr inw. 00008733) - inwestycja Spółki 100%, przyjęta 28.12.1999 r.,

* budynkiem kotłowni (nr inw. 00008727- część zmodernizowana stanowiąca fragment kotłowni opisanej w pkt 1.1. - ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 30.11.2001, w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynek transformatorowni (nr inw. 00008728), przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany;

1.3. działka 204/56 (powierzchnia 1.869 m², KW nr 2), zabudowana:

* budynkiem administracyjnym, portierni i łaźni (nr inw 00008732); przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 09.03.2005 r., w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynkiem warsztatów i magazynów (nr inw. 00008726); przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany,

* wiatą garażową (magazynową) (nr inw 00008734), przyjęty na stan środków trwałych 13.12.2006 r. w drodze ujawnienia, nie był modernizowany.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią tereny obiektów i urządzeń wodociągowych oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Powyższe działki (tekst jedn.: opisane w pkt 1.1.-1.3.) zostaną poddane podziałowi geodezyjnemu w taki sposób, że:

* z działek 171/78 oraz 294/56 zostanie wyodrębniona część obejmującą budynek dawnej kotłowni (dotyczy tylko części niemodernizowanej, przyjętej w wyniku inwentaryzacji w 1961 r., która jest usytuowana w granicy niniejszych działek, zmodernizowana część kotłowni pozostanie bowiem w Spółce) wraz z przyległym terenem,

* z działki 205/78 zostanie wyodrębniona część obejmująca budynek szybu zjazdowego (nr. inw. 00008725), budynek szybu maszynowego (nr. inw. 00008724), podziemne hale "A", "B", "C", podziemną sztolnię "K" (nr. inw. 00008752) wraz przyległymi terenami,

* z działki 204/56 zostanie wyodrębniona tylko cześć gruntu przylegająca do szybu.

1.4. działki 495/78 (powierzchnia 2.414 m² KW nr 4) oraz 496/79 (powierzchnia 1.354 m² KW nr 4), na których zlokalizowany jest szyb wentylacyjny (nr inw. 00008755).

2. Działki niezabudowane:

2.1. o numerze 292/60 (powierzchnia 2.290 m²), według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią:

* tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 97%),

* tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%),

* tereny ulic publicznych i klasy dojazdowej (część 2%);

2.2 o numerze 293/74 (powierzchnia 2.290 m²), według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią:

* tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 99%),

* tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%).

2.3. o numerze 561/77 (powierzchnia 2.585 m², KW nr 2), według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią w całości tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą,

2.4. o numerze 497/80 (powierzchnia 1.132 m², KW nr 2), według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią:

* tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą (część 98%),

* tereny ulic publicznych klasy głównej (część 2%).

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Ad.1.

Podziemne hale "A", "B", "C", podziemna sztolnia "K" znajdujące się obecnie na działce 205/78 oraz szyb wentylacyjny znajdujący się na działkach nr 495/79 i 496/79 są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290).

Ad.2.

Poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego (dotyczy każdego z wymienionych).

Ad.3.

Spółka może wykazać na podstawie posiadanej dokumentacji, iż pierwsze zajęcie (używanie) budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu maszynowego, budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego (dotyczy każdego z wymienionych) nastąpiło w dniu 01.01.1961 r. Pod tą datą nieruchomości zostały przyjęte do ewidencji środków trwałych w drodze inwentaryzacji.

Natomiast w drodze decyzji w dniu 17 sierpnia 2007 r. (nr IF), Wojewoda stwierdził nabycie:

* prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, będącego w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji (poprzednik prawny G S.A.), położonego w T, obręb R, o łącznej powierzchni 3 ha 8964 m²,

* prawa własności budynków znajdujących się na przedmiotowym gruncie.

Decyzja była więc potwierdzeniem posiadania praw do całego kompleksu nieruchomości, których częścią są nieruchomości będące przedmiotem wniosku o interpretację.

Ad.4.

Budynek kotłowni (część niemodemizowana), budynek szybu maszynowego, budynek szybu zjazdowego, podziemne hale "A", "B", "C", podziemna sztolnia "K" oraz szyb wentylacyjny nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Ad.5.

Wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, poniesione przez Spółkę lub poprzednika prawnego kształtowały się następująco:

* budynek dawnej kotłowni (część niemodemizowana) - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* budynek szybu maszynowego - przeprowadzono ulepszenie zakończone 31.12.2015 r. wydatki stanowiły ponad 30% wartości początkowej budynku, modernizacja została wykonana ze względu na konieczność dostępu do podziemi, w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynek szybu zjazdowego - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* podziemne hale maszyn "A", "B", "C" - nie były modernizowane przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* podziemna sztolnia "K" - nie była modernizowana przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* szyb wentylacyjny - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego.

Ad.6.

Odpowiedź analogiczna jak w ad.3.

Ad.7.

Budynek dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu maszynowego, budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ad.8.

Część działki wyodrębniona z działki nr 204/56 stanowić będzie grunt niezabudowany.

Ad.9.

Bez odpowiedzi ponieważ jak wskazano w ad. 8 część działki wyodrębniona z działki nr 204/56 stanowić będzie grunt niezabudowany.

Ad.10.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie ustala dodatkowych przeznaczeń działek a jedynie wskazuje odpowiednio, że:

* działkę nr 292/60 stanowią:

* tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 97%),

* tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%),

* tereny ulic publicznych i klasy dojazdowej (część 2%);

* działkę nr 293/74 stanowią:

* tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 99%),

* tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%).

* działkę nr 561/77 stanowią w całości tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą,

* działkę nr 497/80 stanowią:

* tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą (część 98%),

* tereny ulic publicznych klasy głównej (część 2%).

Ad.12.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie ustala dodatkowych dopuszczalnych przeznaczeń działek niezabudowanych.

Ad.13.

Dla działek niezabudowanych wskazanych we wniosku nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego. Spółka nie ma wiedzy czy takie decyzje zostaną podjęte do czasu sprzedaży przedmiotowych działek, ponieważ nie jest znany ostatecznie termin ich sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytanie nr 1 przeformułowane w piśmie 25 sierpnia 2016 r.):

1. Czy sprzedaż działek zabudowanych, powstałych po podziale działek o numerach 171/78, 294/56, 205/78, 204/56 oraz sprzedaż działek niezabudowanych o numerach 295/78 i 796/79 będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż działek niezabudowanych będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług?

3. W jaki sposób powinna być opodatkowana sprzedaż działek niezabudowanych, na których jednocześnie zostało ustalonych kilka różnych przeznaczeń zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przepisy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiuje pojęcie dostawy towarów za wynagrodzeniem. W myśl tego przepisu, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Rozpatrując możliwość zwolnienia sprzedaży nieruchomości należy rozpatrzyć najpierw uregulowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT- zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym byty wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W przypadku rozpatrywanych nieruchomości należy mieć również na uwadze użyte przez ustawodawcę sformułowanie "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu". Będące przedmiotem wniosku nieruchomości byty użytkowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez wszystkich następców prawnych, a obecnie Spółkę. Zgodnie z okolicznościami wskazanymi we wniosku w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z planową sprzedażą nieruchomości, które w dniu 5 grudnia 1990 r. znajdowały się już w zarządzie Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Katowicach, a którego następcą prawnym jest obecnie Spółka. Zatem należy stwierdzić, iż oddanie nieruchomości w zarząd a tym samym nabycie nieruchomości przed dniem 5 lipca 1993 r., czyli przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, przedmiotowe nieruchomości były użytkowane w ramach prowadzonej działalności przez wszystkich następców prawnych i nie byty udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

Zagadnienie sukcesji podatkowej w polskim prawie podatkowym regulują m.in. przepisy zawarte w art. 93-93e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.). W przepisach tych ustawodawca przedstawił katalog sytuacji, w których zachodzi sukcesja podatkowa, tj. sukcesja praw i obowiązków następców prawnych oraz podmiotów przekształcanych.

Zgodnie z art. 93 § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa osoba prawna powstała w wyniku łączenia się:

* osób prawnych,

* osobowych spółek handlowych,

* osobowych i kapitałowych spółek handlowych

wstępuje we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki każdej z łączących się osób lub spółek.

Jak stanowi art. 93 § 2 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa przepis § 1 stosuje się odpowiednio do osoby prawnej łączącej się przez przejęcie:

* innej osoby prawnej (osób prawnych);

* osobowej spółki handlowej (osobowych spółek handlowych).

Następstwo prawne, polega na przejściu z jednego podmiotu na drugi określonych praw i obowiązków. W przypadku prawa podatkowego mamy do czynienia z pochodnym nabyciem praw, kiedy to następca prawny nabywa prawa i obowiązki przysługujące jego poprzednikowi prawnemu. Jest to nabycie translatywne, gdyż dotyczy praw poprzednio już istniejących. Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, stwierdzić należy, iż w odniesieniu do dostawy przedmiotowych budynków, budowli lub ich części nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy warunkujące zwolnienie od podatku od towarów i usług. A zatem jako dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia i w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia nie będą mogły korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić czy w rozpatrywanym przypadku spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

W związku z powyższym Spółka uważa, iż sprzedaż:

ze względu na przeprowadzoną modernizację szybu maszynowego (nr. inw. 00008724), nie może skorzystać w całości ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków i budowli na nim posadowionych, w przypadku, gdy część z nich podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, a część korzysta ze zwolnienia. Wobec powyższego przyjąć należy, iż dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie. Spółka dysponuje wyceną niezależnego rzeczoznawcy, która będzie stanowić cenę sprzedaży zmodernizowanego szybu maszynowego i odpowiadającej mu części prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Spółka zatem uważa, iż w tym przypadku sprzedaż szybu maszynowego wraz z odpowiadającą mu częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana stawką 23%, natomiast pozostałe budynki (szyb zjazdowy, podziemne hale maszyn, sztolnia) i odpowiadająca im część prawa użytkowania wieczystego gruntu może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

Ad. 2.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z definicją dodaną z dniem 1 kwietnia 2013 r. tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT). O budowlanym charakterze terenu decyduje więc w pierwszej kolejności budowlane przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowe plany zagospodarowania uchwalają gminy zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku gdy w danej gminie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w drugiej kolejności o budowlanym charakterze terenu przesądza decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Bez znaczenia jest więc klasyfikacja takiego gruntu w ewidencji gruntów lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zatem fakt, że w ewidencji gruntów przedmiotowy grunt sklasyfikowany jest jako budowlany, nie ma znaczenia dla wysokości opodatkowania VAT jego dostawy. Potwierdza to interpretacja ogólna z 14 czerwca 2013 r., wydana w tej sprawie przez Ministra Finansów (sygn. PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639).

Przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania, a zatem należy się kierować przyjętą w nim klasyfikacją. Ponieważ działki posiadają różną klasyfikację to ich sprzedaż należy rozpatrywać indywidualnie.

Spółka uważa zatem iż, w przypadku gdy tereny zakwalifikowane są jako:

* tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - planowana sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z 146a pkt 1 ustawy, dostawa tego rodzaju działek, podlegać będzie opodatkowaniu wg 23% stawki podatku;

* tereny ulic publicznych i klasy dojazdowej oraz tereny ulic publicznych klasy głównej - planowana sprzedaż działek nie będzie stanowić dostawy terenów niezabudowanych, które mogą korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Sprzedaż taka stanowi z punktu widzenia VAT dostawę budowli (drogi),

* tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy; tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą; tereny zadrzewień obejmujące istniejące zadrzewienia śródpolne - w przypadku tych terenów planowana sprzedaż będzie mogła korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z tym Spółka uważa, iż sprzedaż:

Ad. 3.

Spółka uważa, iż w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych, na których jednocześnie zostało ustalonych kilka różnych przeznaczeń zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sprzedaż powinna być opodatkowana w następujący sposób:

* stawką podatkową, określoną w art. 41 ust. 1 - w odniesieniu do części gruntu stanowiącego w planie zagospodarowania przestrzennego teren budowlany,

* zwolnienie od podatku od towarów i usług - w odniesieniu do część gruntu stanowiącego w planie zagospodarowania przestrzennego teren inny niż budowlany, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ, ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części, Spółka uważa, że można przyjąć rozwiązanie oparte o klucz powierzchniowy tj. udział powierzchni gruntu budowlanego na danej działce w ogólnej powierzchni działki.

W związku z tym Spółka uważa, iż w przypadku:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego jest:

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania 23% VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem szybu maszynowego,

* nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zwolnienia działek zabudowanych budynkiem dawnej kotłowni (część niemodernizowana), budynkiem szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybem wentylacyjnym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a,

* prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych oraz sposobie właściwego wyliczenia działek wg klucza powierzchniowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem "pierwszego zasiedlenia", jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie "gruntu związanego z budynkiem". Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podstawowym przedmiotem działalności jest ujmowanie, uzdatnianie i dostarczanie wody odbiorcom na terenie województwa.

Spółka zamierza sprzedać część kompleksu nieruchomości gruntowych będących w użytkowaniu wieczystym wraz budynkami. W drodze decyzji w dniu 17 sierpnia 2007 r., Wojewoda stwierdził nabycie:

* prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, będącego w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji o łącznej powierzchni 3 ha 8964 m²,

* prawa własności budynków znajdujących się na przedmiotowym gruncie.

Prawo zarządu stwierdzono w oparciu o odpisy z ksiąg wieczystych przedmiotowych nieruchomości. W związku z podziałem Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji zarządzeniem nr 125/91 Wojewody z dnia 11 lipca 1991 r. utworzone zostało G, które w roku 2005 zostało przekształcone w jednoosobową Spółkę Skarbu Państwa o firmie G Spółka Akcyjna.

Z powyższej historii wynika, iż nabycie prawa własności przedmiotowych nieruchomości przez Spółkę nastąpiło w wyniku sukcesji praw i obowiązków następców prawnych oraz podmiotów przekształcanych.

W związku z planowaną sprzedażą, Spółka zamierza więc dokonać podziału geodezyjnego kilku działek.

Wniosek o interpretację dotyczy 10 działek należących do kompleksu nieruchomości, tj.:

1. Działki zabudowane:

1.1. działki 171/78 (powierzchnia 2.130 m², KW nr 2) oraz 294/56 (powierzchnia 3.130 m², KW nr 2), zabudowane budynkiem kotłowni o numerze inwentarzowym 00008727. Budynek został przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 r. w wyniku inwentaryzacji. Budynek w części, która jest usytuowana w granicy niniejszych działek nie był modernizowany;

1.2. działka 205/78 (powierzchnia 2.575 m², KW nr 2), zabudowana:

* budynkiem szybu zjazdowego (nr inw. 00008725) - przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany,

* budynkiem szybu maszynowego (nr inw. 00008724) - przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 31.12.2015, modernizacja wykonana ze względu na konieczność dostępu do podziemi, w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* podziemne hale maszyn "A" (nr inw. 00008828), "B" (nr inw. 00008827), "C" (nr inw. 00008826) - przyjęte na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowane.

Zgodnie z decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 17.12.2015 r. budynki szybów oraz podziemne hale A, B, C zostały wpisane do rejestru zabytków.

* podziemną sztolnią "K" (nr inw. 00008752) - przyjęta na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie była modernizowana,

* budynkiem pompowni (nr inw. 00008733) - inwestycja Spółki 100%, przyjęta 28.12.1999 r.,

* budynkiem kotłowni (nr inw. 00008727- część zmodernizowana stanowiąca fragment kotłowni opisanej w pkt 1.1. - ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 30.11.2001 r., w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynek transformatorowni (nr inw. 00008728), przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany;

1.3. działka 204/56 (powierzchnia 1.869 m², KW nr GL1T/00000032/2), zabudowana:

* budynkiem administracyjnym, portierni i łaźni (nr inw 00008732); przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, ulepszenie ponad 30% wartości początkowej 09.03.2005 r., w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynkiem warsztatów i magazynów (nr inw. 00008726); przyjęty na stan środków trwałych 01.01.1961 w wyniku inwentaryzacji, nie był modernizowany,

* wiatą garażową (magazynową) (nr inw 00008734), przyjęty na stan środków trwałych 13.12.2006 r. w drodze ujawnienia, nie był modernizowany.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działkę stanowią tereny obiektów i urządzeń wodociągowych oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Powyższe działki (tekst jedn.: opisane w pkt 1.1.-1.3.) zostaną poddane podziałowi geodezyjnemu w taki sposób, że:

* z działek 171/78 oraz 294/56 zostanie wyodrębniona część obejmującą budynek dawnej kotłowni (dotyczy tylko części niemodernizowanej, przyjętej w wyniku inwentaryzacji w 1961 r., która jest usytuowana w granicy niniejszych działek, zmodernizowana część kotłowni pozostanie bowiem w Spółce) wraz z przyległym terenem,

* z działki 205/78 zostanie wyodrębniona część obejmująca budynek szybu zjazdowego (nr. inw. 00008725), budynek szybu maszynowego (nr. inw. 00008724), podziemne hale "A", "B", "C", podziemną sztolnię "K" (nr. inw. 00008752) wraz przyległymi terenami,

* z działki 204/56 zostanie wyodrębniona tylko cześć gruntu przylegająca do szybu.

1.4. działki 495/78 (powierzchnia 2.414 m² KW nr 4) oraz 496/79 (powierzchnia 1.354 m² KW nr 4), na których zlokalizowany jest szyb wentylacyjny (nr inw. 00008755).

Podziemne hale "A", "B", "C", podziemna sztolnia "K" znajdujące się obecnie na działce 205/78 oraz szyb wentylacyjny znajdujący się na działkach nr 495/79 i 496/79 są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r" poz. 290). Poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego (dotyczy każdego z wymienionych).

Spółka może wykazać na podstawie posiadanej dokumentacji, iż pierwsze zajęcie (używanie) budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu maszynowego, budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego (dotyczy każdego z wymienionych) nastąpiło w dniu 01.01.1961 r. Pod tą datą nieruchomości zostały przyjęte do ewidencji środków trwałych w drodze inwentaryzacji. Budynek kotłowni (część niemodemizowana), budynek szybu maszynowego, budynek szybu zjazdowego, podziemne hale "A", "B", "C", podziemna sztolnia "K" oraz szyb wentylacyjny nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, poniesione przez Spółkę lub poprzednika prawnego kształtowały się następująco:

* budynek dawnej kotłowni (część niemodemizowana) - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* budynek szybu maszynowego - przeprowadzono ulepszenie zakończone 31.12.2015 r. wydatki stanowiły ponad 30% wartości początkowej budynku, modernizacja została wykonana ze względu na konieczność dostępu do podziemi, w stosunku do tych wydatków Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* budynek szybu zjazdowego - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* podziemne hale maszyn "A", "B", "C" - nie były modernizowane przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* podziemna sztolnia "K" - nie była modernizowana przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego,

* szyb wentylacyjny - nie był modernizowany przez Spółkę oraz przez poprzednika prawnego.

Budynek dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu maszynowego, budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Rozstrzygając kwestię, będącą przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, w pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy budynku dawnej kotłowni (część niemodernizowana), budynku szybu maszynowego, budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz ww. przepisy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie pierwsze zajęcie (używanie) budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal maszyn "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego nastąpiło 1 stycznia 1961 r. Tym samym dostawa budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal maszyn "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal maszyn "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W świetle powyższego dostawa budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal maszyn "A", "B", "C", podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego spełniać będzie przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a nie jak wskazał Wnioskodawca na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa budynku dawnej kotłowni (część niemodemizowana), budynku szybu zjazdowego, podziemnych hal maszyn "A", "B", "C", oraz podziemnej sztolni "K" oraz szybu wentylacyjnego będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast dostawa budynku szybu maszynowego nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż nie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT budynku szybu maszynowego po ulepszeniu (2015 r.) przekraczającym 30% wartości początkowej przedmiotowego budynku.

Dostawa budynku szybu maszynowego nie będzie również miała prawa do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż co prawda przy nabyciu przedmiotowego budynku szybu maszynowego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, Wnioskodawca natomiast poniósł wydatki na ulepszenie ww. budynku przekraczające 30% wartości początkowej budynku i przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym nie został spełniony drugi warunek umożliwiający zwolnienie szybu maszynowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Wnioskodawca nie będzie mógł również skorzystać przy sprzedaży ww. budynku ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a, gdyż budynek ten w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Ponadto budynek szybu maszynowego nie jest wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej lecz wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tak więc ww. dostawa budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tak więc, dostawa budynku szybu maszynowego będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko w Wnioskodawcy, iż sprzedaż budynku szybu maszynowego będzie opodatkowana 23% stawką VAT należało uznać za prawidłowe.

Konsekwentnie sprzedaż prawa użytkowani wieczystego wyodrębnionych działek na których posadowione są budynek dawnej kotłowni (część niemodernizowana), budynek szybu zjazdowego, podziemne hale "A", "B", "C", podziemna sztolnia "K" oraz szybu wentylacyjnego - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - będzie korzystać ze zwolnienia analogicznie jak ww. obiekty oraz prawo użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się budynek szybu maszynowego opodatkowana będzie 23% stawką VAT analogicznie jak sprzedaż przedmiotowego budynku.

Natomiast odnośnie dostawy niezabudowanych działek nr 204/56, nr 292/60, nr 293/74 561/77, 497/80 należy zauważyć co następuje:

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działki niezabudowane:

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wynika iż dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dostawa niezabudowanego gruntu tj. części działki nr 292/60, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 97%), nie stanowi terenów budowlanych i korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Natomiast pozostała cześć działki nr 292/60 stanowiąca tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%), tereny ulic publicznych i klasy dojazdowej (część 2%) jako część przeznaczona pod zabudowę podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1.

Natomiast dostawa niezabudowanego gruntu tj. części działki 293/74, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny trwałych użytków zielonych z podstawowym przeznaczeniem pod tereny łąk, pastwisk związanych z dolinami cieków wodnych, bądź stanowiących krajobraz pogórniczy (część 99%), biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - nie będzie stanowić dostawy terenów budowlanych i będzie korzystć ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pozostała część działki nr 293/74 stanowiąca tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (część 1%) jako część przeznaczona pod zabudowę podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1.

Odnośnie dostawy niezabudowanego gruntu tj. części działki 497/80, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy połowę, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą (część 98%), biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - należy stwierdzić, że dostawa nie stanowi terenów budowlanych i korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Pozostała cześć działki nr 497/80 stanowiąca tereny ulic publicznych klasy głównej (część 2%) jako część przeznaczona pod zabudowę podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1.

Natomiast dostawa gruntu niezabudowanego tj. działki nr 561/77, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi w całości tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy polowe, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą tym samym nie stanowi gruntów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zatem sprzedaż działki niezabudowanej nr 561/77, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego tj. wyodrębnionej części działki 204/56, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny obiektów i urządzeń wodociągowych oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jako działka przeznaczona pod zabudowę będzie podlegać opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1.

Odnośnie kwestii opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych dla których ustalono kilka różnych przeznaczeń terenu należy zauważyć, że do celów opodatkowania dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części - opodatkowane VAT i korzystające w części ze zwolnienia od podatku.

Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować czy jest to metoda miarodajna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem w powyższej sytuacji zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza podziału powierzchniowego będzie odzwierciedlać stan faktyczny i będzie w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej miarodajną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie aby Wnioskodawca taką metodę zastosował.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy działek niezabudowanych oraz sposobie właściwego wyliczenia wg klucza powierzchniowego działek należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

W tym miejscu należy wskazać, że Wnioskodawca w piśmie z 25 sierpnia 2016 r. będącym uzupełnieniem do wniosku, przeformułował pytanie nr 1, w którym poszerzył znacznie zakres pytania o możliwość zwolnienia działek niezabudowanych nr 295/78 i 796/79. Należy zauważyć, że opis zdarzenia przyszłego, jak również własne stanowisko Wnioskodawcy zawarte we wniosku z 7 czerwca 2016 r. nie obejmuje kwestii dotyczących działek nr 295/78 i nr 796/79. W związku z powyższym wskazane nowe okoliczności sprawy tj. kwestia zwolnienia działek niezabudowanych nr 295/78 i nr 796/79 nie są uwzględnione w niniejszej interpretacji, mogą one natomiast być przedmiotem odrębnego wniosku.

Zmiana któregokolwiek elementu opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku lub zmiana stanu prawnego powoduje, że interpretacja traci ważność.

Natomiast ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie prawidłowości wyliczenia udziału procentowego działek niezabudowanych nr 292/60, nr 293/74 oraz nr 497/80 (klucza powierzchniowego) została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.