IBPP2/4512-257/16/KO - Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 marca 2016 r. (data wpływu 5 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 8 czerwcu 2016 r.) i z 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 16 czerwca 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 8 czerwca 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 31 maja 2016 r. oraz pismem z 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 16 czerwca 2016 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina zamierza sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną położoną w W przy ul. D, na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 313/36 o powierzchni 2,1865 ha. Działka jest zabudowana budynkiem obory, budynkiem stodoły, budynkiem garażowym sprzętu rolniczego obecnie punkt selektywnej zbiórki odpadów komunalnych, budynkiem magazynu paszowego, budynkiem administracyjno-socjalnym i budynkiem wagowo-socjalnym. Została zakupiona przez Gminę w 2002 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, pochodzi ze zlikwidowanego Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych. Gmina nie otrzymała faktury VAT dokonując zakupu, został sporządzony akt notarialny, w którym określono, iż działka nr 313/36 będąca przedmiotem sprzedaży stanowi rolę i teren przemysłowy w roli. W akcie notarialnym nie został określony podatek VAT od nabycia/sprzedaży nieruchomości.

W 2013 r. przeprowadzono bieżący remont jednego z budynków z przystosowaniem dla potrzeb punktu selektywnej zbiórki odpadów komunalnych oraz wykonano drogę dojazdową do tego budynku. Koszt wykonanych prac to 25 694,54 zł (wartość rynkowa nieruchomości to 2 136 000 zł). Utrzymanie czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych jest zadaniem własnym gminy, w związku z czym gmina nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W 2016 r. (przed ogłoszeniem przetargu na sprzedaż ww. nieruchomości) punkt selektywnej zbiórki odpadów komunalnych mieszczący się na działce zostanie zlikwidowany (przeniesiony w inne miejsce).

Budynek obory i budynek stodoły były wydzierżawiane rolnikom na podstawie umów najmu (opodatkowanych podstawową stawką vat 22%, potem 23%) w okresie od 1 sierpnia 2002 r. do dnia dzisiejszego.

Pismem z 6 czerwca 2016 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe następująco.

1. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 26 stycznia 1995 r.

2. Przy nabyciu działki Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

3. Droga dojazdowa nie jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane.

4. Budynek magazynu paszowego oraz budynek wagowo - socjalny przez cały okres posiadania nie były przez Gminę wykorzystywane. W budynku administracyjno-socjalnym znajdował się lokal mieszkalny, który był wynajmowany na cele mieszkalne w okresie 28 lutego 2003 r. - 17 października 2007 r. Czynsz za lokal był zwolniony z podatku VAT, najemca był obciążany opłatami za media (woda i wywóz odpadów) z 8% stawką VAT.

5. Pierwsze zajęcie budowli nastąpiło:

Budynek stodoły - od 1 sierpnia 2002 r.

Budynek obory - od 1 stycznia 2006 r.

Lokal mieszkalny w budynku administracyjno-socjalnym w okresie 28 lutego 2003 r. - 17 października 2007 r.

6. Budynek obory - nie poniesiono wydatków na ulepszenie.

Budynek stodoły - nie poniesiono wydatków na ulepszenie.

Magazyn paszowy - nie poniesiono wydatków na ulepszenie.

Budynek administracyjno-socjalny - nie poniesiono wydatków na ulepszenie budynku.

Budynek wagowo-socjalny - nie poniesiono wydatków na ulepszenie.

Budynek garażowy sprzętu rolniczego obecnie punkt selektywnej zbiórki odpadów komunalnych oraz droga dojazdowa do niego - wartość wykonanych prac jest niższa niż 30% wartości początkowej budynku.

7. W jakim okresie - po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej.... - nie dotyczy.

8. Czy w przypadku ulepszenia.... - nie dotyczy.

9. Budynek obory - dzierżawa opodatkowana podstawową stawką VAT.

Budynek stodoły - dzierżawa opodatkowana podstawową stawką VAT.

Magazyn paszowy - nie wykorzystywany.

Budynek wagowo socjalny - nie wykorzystywany.

Budynek garażowy sprzętu rolniczego (punkt selektywnej zbiórki odpadów) -wykorzystywany do działalności publicznoprawnej Gminy - poza VAT.

Budynek administracyjno-socjalny - mieszkanie zwolnione od podatku VAT a opłata za media obciążona 8% VAT.

Pismem z 13 czerwca 2016 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe następująco.

W uzupełnieniu ww. wniosku podaję poniższe informacje:

* przedmiotem nabycia w 2002 r. była nieruchomość, która nie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

* obecnie planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

* wchodzący w skład nieruchomości budynek administracyjno-socjalny składał się z pomieszczeń mieszkalnych i biurowych. Część biurowa nie była wykorzystywana przez gminę do żadnych czynności od momentu nabycia do chwili obecnej. Część mieszkalna była wynajmowana w latach 2003-2007. Od momentu wypowiedzenia umowy najmu pozostaje niewykorzystana,

* gmina nie miała prawa do obniżenia podatku należnego z tytułu wydatków poniesionych na ulepszenie tego budynku (nie poniesiono żadnych nakładów na jego ulepszenie).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaką stawkę podatku VAT gmina powinna zastosować przy sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Gminie przy nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Gmina nie miała również prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu przeprowadzonych remontów, ponieważ dotyczyły one realizacji zadań własnych gminy. W związku z powyższym Gminie przysługuje zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W świetle art. 15 ust. 6 ustawy nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina zamierza sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną nr 313/36. Działka jest zabudowana budynkiem obory, budynkiem stodoły, budynkiem garażowym sprzętu rolniczego obecnie punkt selektywnej zbiórki odpadów komunalnych, budynkiem magazynu paszowego, budynkiem administracyjno-socjalnym i budynkiem wagowo-socjalnym. Została zakupiona przez Gminę w 2002 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy nabyciu działki Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek magazynu paszowego oraz budynek wagowo-socjalny przez cały okres posiadania nie były przez Gminę wykorzystywane. Budynek administracyjno-socjalny składał się z pomieszczeń mieszkalnych i biurowych. Część biurowa nie była wykorzystywana przez gminę do żadnych czynności od momentu nabycia do chwili obecnej. Część mieszkalna była wynajmowana na cele mieszkalne w okresie 28 lutego 2003 r. - 17 października 2007 r. Czynsz za lokal był zwolniony z podatku VAT, najemca był obciążany opłatami za media z 8% stawką VAT.

Pierwsze zajęcie budowli nastąpiło w przypadku budynku stodoły od 1 sierpnia 2002 r., budynku obory od 1 stycznia 2006 r., lokalu mieszkalnego w budynku administracyjno-socjalnym w 28 lutego 2003 r. Nie poniesiono wydatków na ulepszenie budynku obory, budynku stodoły, magazynu paszowego, budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego. Natomiast w przypadku budynku garażowego wartość wykonanych prac jest niższa niż 30% wartości początkowej budynku. Budynek obory i budynek stodoły były wydzierżawiane. Budynek garażowy sprzętu rolniczego (punkt selektywnej zbiórki odpadów) był wykorzystywany do działalności publicznoprawnej Gminy - poza VAT.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana na podstawie umowy cywilnoprawnej przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.

Jednakże, w myśl ust. 7a cytowanego artykułu warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w ww. przepisie dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem zabudowanej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze opis sprawy w kontekście powołanych przepisów należy stwierdzić, że dostawa budynku obory, budynku stodoły i budynku administracyjno-socjalnego w części dotyczącej lokalu mieszkalnego, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż doszło do pierwszego zasiedlenia budynku obory - 1 stycznia 2006 r., budynku stodoły - 1 sierpnia 2002 r., części mieszkalnej budynku administracyjno-socjalnego - 28 marca 2003 r., a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Natomiast dostawa budynku magazynu paszowego, budynku garażowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż budynki te nie były wykorzystywane do żadnych czynności z wyjątkiem budynku garażowego, który po remoncie był wykorzystywany na punk selektywnej zbiórki odpadów. W przypadku budynku magazynu paszowego, budynku garażowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego należy stwierdzić, że nie miało miejsce pierwsze zasiedlenie, nie wystąpiło zajęcie (używanie) ww. budynków (części biurowej budynku) oraz nie były one wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do żadnej czynności związanej z podatkiem VAT.

Zatem stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży budynku magazynu paszowego, budynku garażowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Konsekwencją tej sytuacji jest brak możliwości zwolnienia tej transakcji od podatku VAT na podstawie wskazanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu zdarzenia wynika, że w momencie nabycia budynku magazynu paszowego, budynku garażowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku magazynu paszowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego. W przypadku budynku garażowego Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie, ale nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków i były one niższe niż 30% wartości początkowej tego budynku. Zatem, sprzedaż budynku magazynu paszowego, budynku garażowego, części biurowej budynku administracyjno-socjalnego, budynku wagowo-socjalnego będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Końcowo należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, skoro dostawa ww. budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów zaistniałego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.