IBPP2/443-903/09/JJ - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży mieszkań.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2009 r. (data wpływu 5 listopada 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 grudnia 2009 r. (data wpływu 10 grudnia 2009 r.) oraz pismem z dnia 5 stycznia 2010 r. (data wpływu 13 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy sprzedaż mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy sprzedaż mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 5 grudnia 2009 r. (data wpływu 10 grudnia 2009 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 30 listopada 2009 r. znak: IBPP2/443-903/09/JJ oraz pismem z dnia 5 stycznia 2010 r. (data wpływu 13 stycznia 2010 r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2006 r. podatnik kupił strych do adaptacji na cele mieszkaniowe. Podczas ustalania warunków zabudowy okazało się, że warunkiem koniecznym do zatwierdzenia i zrealizowania adaptacji jest wyposażenie budynku w windę. Z tego powodu nastąpiła zmiana projektu, zostały wydzielone trzy mieszkania, podatnik dobudował do budynku szyb windy i zainstalował windę, która będzie przysporzeniem majątkowym wspólnoty mieszkaniowej. W 2009 r. przebudowa i adaptacja została zakończona, a mieszkania oddane do użytkowania. Przedłużający się czas uzyskiwania pozwoleń, konieczność instalacji windy i zmiana projektu spowodowały wydłużenie czasu trwania budowy i duży wzrost kosztów. Podatnik został w ten sposób zmuszony do zaciągnięcia znacznie wyższego niż zamierzał kredytu we frankach szwajcarskich. Niestety dodatkowo na początku roku sytuacja finansowa podatnika drastycznie się pogorszyła, mniejsze dochody, rosnące koszty, wzrost kursu franka, a przez to rata kredytu powoduje, że podatnik postanowił sprzedać mieszkania, które od początku zamierzał przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i dla najbliższej rodziny.

Odpowiadając na zawarte w wezwaniu pytania Wnioskodawca stwierdza, iż:

Wnioskodawca prosi o możliwie szybką odpowiedź, ze względu na kłopoty finansowe. Decyzje administracyjne wydziału architektury i konserwatora, spowodowały konieczność podwyższenia kwoty zaciągniętego kredytu, który Wnioskodawca chciałby najszybciej spłacić po sprzedaży mieszkań.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww. mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mieszkań będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym z opodatkowania podatkiem od towarów i usług VAT. Podatnik nie dokonywał przebudowy strychu w ramach działalności gospodarczej, nie miał zamiaru ich sprzedaży, nie miał prawa do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 powołanej wyżej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem powinien być potraktowany jak podatnik podatku od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Przy czym, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych lub prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia "częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku trzech mieszkań jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej. W tym miejscu należy podkreślić, iż zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Mając na uwadze powyższe, uzasadnionym jest twierdzenie, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2006 r. podatnik kupił strych do adaptacji na cele mieszkaniowe. Podczas ustalania warunków zabudowy okazało się, że warunkiem koniecznym do zatwierdzenia i zrealizowania adaptacji jest wyposażenie budynku w windę. Z tego powodu nastąpiła zmiana projektu, zostały wydzielone trzy mieszkania, podatnik dobudował do budynku szyb windy i zainstalował windę, która będzie przysporzeniem majątkowym wspólnoty mieszkaniowej. W roku 2009 przebudowa i adaptacja została zakończona, a mieszkania oddane do użytkowania. Przedłużający się czas uzyskiwania pozwoleń, konieczność instalacji windy i zmiana projektu spowodowały wydłużenie czasu trwania budowy i duży wzrost kosztów. Podatnik został w ten sposób zmuszony do zaciągnięcia znacznie wyższego niż zamierzał kredytu we frankach szwajcarskich. Niestety dodatkowo na początku roku sytuacja finansowa podatnika drastycznie się pogorszyła, mniejsze dochody, rosnące koszty, wzrost kursu franka, a przez to rata kredytu powoduje, że podatnik postanowił sprzedać mieszkania, które od początku zamierzał przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i dla najbliższej rodziny.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, iż nie jest i nigdy nie był płatnikiem podatku od towarów i usług, w stosunku do opisanego we wniosku strychu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Celem zakupu strychu była jego adaptacja w całości na mieszkanie i własne cele mieszkaniowe, a powierzchnia wynosiła przy zakupie 145 m², lecz decyzja konserwatora o konieczności instalacji windy wymusiła podwyższenie kondygnacji i dobudowanie szybu windy, co spowodowało podniesienie tej powierzchni do 179,18 m² i konieczność z ekonomicznego punktu widzenia podziału powierzchni na mniejsze lokale, powierzchnia trzech mieszkań wynosi właśnie 179,18 m². Winda będzie przysporzeniem majątkowym wspólnoty mieszkaniowej a cały koszt budowy szybu i instalacji Wnioskodawca poniósł osobiście, ze względu na taki wymóg wydziału architektury, w innym przypadku nie mogłoby poddasze być przeznaczone na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca ponosił wydatki na przebudowę i adaptację oraz instalację windy i pochodziły one z kredytu, podwyższonego dodatkowo ze względu na decyzję architektury i konserwatora, Wnioskodawca nie miał w stosunku do nich prawa i możliwości odliczania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej nieruchomości, tzn. oprócz kiedyś w przeszłości własnego domu. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać innych nieruchomości, bo nie ma innych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż działanie Wnioskodawcy mieści się w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika bowiem, iż celem zakupu strychu była jego adaptacja w całości na mieszkanie i własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazał, iż mieszkania, które postanowił sprzedać, od początku zamierzał przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i dla najbliższej rodziny. Powstałe mieszkania należą do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a sprzedaż mieszkań dokonywana jest przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, w związku z którą nabył przedmiotową nieruchomość. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Ponadto nic nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży przedmiotowych mieszkań Wnioskodawca działał w charakterze handlowca. Wnioskodawca sprzedając mieszkania korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, z uwagi na fakt, iż transakcja nie ma charakteru zarobkowego, lecz związana jest z przysługującym Wnioskodawcy prawem do rozporządzania własnym majątkiem.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę we wniosku zdarzenie przyszłe a także obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, iż zbycie przedmiotowych mieszkań stanowiących majątek osobisty nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu, zatem nie może ona być objęta zwolnieniem przedmiotowym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, jak wskazał Wnioskodawca we własnym stanowisku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Końcowo zaznaczenia wymaga fakt, iż w sytuacji zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego niniejsza interpretacja traci swoją aktualność, przykładowo jeśli strych miał służyć innym celom niż mieszkaniowe (np. lokata kapitału, dalsza odsprzedaż).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Jednocześnie organ podatkowy informuje, iż w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.