IBPP2/443-723/11/ICz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2011 r. (data wpływu 16 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 września 2011 r. (data wpływu 13 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży w drodze aktu notarialnego całej nieruchomości lub dowolnego lokalu (mieszkalnego, użytkowego czy garażu) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki - jest prawidłowe.

W dniu 16 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 13 września 2011 r. (data wpływu 13 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży w drodze aktu notarialnego całej nieruchomości lub dowolnego lokalu (mieszkalnego, użytkowego czy garażu) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiotem postępowania jest sprzedaż wyodrębnionych lokali: mieszkalnych, użytkowych i garażowych w budynkach: K.G. (budynek trzylokalowy), Ch. (budynek pięciolokalowy) i W. (budynek sześciolokalowy) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynków i działek, stanowiących własność Powiatu W.lub alternatywnie sprzedaż przedmiotowych nieruchomości jako całość.

Wojewoda M. decyzją znak... z dnia 16 marca 2000 r. stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Powiat W. nieodpłatnie własności mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu Zespołu Zakładów Opieki Zdrowotnej w W. obejmującego nieruchomości położone między innymi w W., Ch., K. G.j. ZZOZ W. aktem notarialnym Rep.... z dn. 28 czerwca 2001 r. - umowa zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego w związku ze zrzeczeniem się prawa nieodpłatnego użytkowania nieruchomości co do części nieruchomości oddanych w nieodpłatne użytkowanie zrzekł się nieodpłatnego użytkowania ww. nieruchomości.

W budynkach tych Powiat W. przeprowadza drobne naprawy awaryjne, a w 2010 r. wymienił kotły gazowe ponosząc następujące koszty:

* w K. - 7.827,93 zł

* w W. - 14.383,98 zł

* w Ch. - 12.749,48 zł

W piśmie uzupełniającym z dnia 13 września 2011 r. Wnioskodawca wyjaśnia stan faktyczny zdarzenia przyszłego:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż w drodze aktu notarialnego całej nieruchomości lub dowolnego lokalu (mieszkalnego użytkowego czy garażu) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki, należy traktować jako dostawę towarów używanych i nie doliczać podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy: sprzedaż w drodze aktu notarialnego całej nieruchomości lub dowolnego lokalu (mieszkalnego, użytkowego czy garażu) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki, należy traktować jako dostawę towarów używanych i uznać jako zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dn. 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają:

W myśl postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Jedną z podstawowych czynności podlegających opodatkowaniu jest dostawa towarów, w związku z czym istotne znaczenie ma też definicja towaru. Podkreślenia wymaga, że na gruncie ustawy o VAT dla uznania danego przedmiotu za towar znaczenie mają wyłącznie przepisy ustawy o VAT, bowiem w art. 2 pkt 6 tej ustawy zdefiniowano pojęcie towar. Definicja legalna zawarta w ustawie o VAT wyłącza tym samym możliwość posłużenia się jakąkolwiek inną definicją towaru. Przez towary, w myśl ww. przepisu, rozumieć należy rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, "Mienie", "Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego", Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Piasecki Kazimierz, "Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz", Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Pojęcie nieruchomości wspólnej zostało zdefiniowane w ustawie o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Stosownie do ust. 2 powołanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Przepisy ustawy o własności lokali, przez związanie udziałów w nieruchomości wspólnej z prawem własności lokalu mieszkalnego, wyłączają możliwość podziału nieruchomości wspólnej.

Stawka podatku, w myśl art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści samej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Według art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Pierwsze zasiedlenie ma zatem miejsce w momencie oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi:

Tak więc, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

Należy ponadto zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Powyższa regulacja prawna umożliwia podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części korzystającej ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji na zasadach ogólnych, po spełnieniu warunków przewidzianych tą regulacją.

Należy też wskazać, że zastosowanie przepisu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT wymaga wcześniejszego ustalenia, iż dostawa w odniesieniu do której ma być on użyty, korzysta ze zwolnienia, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem grunty zabudowane - co do zasady - podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt, na którym są one posadowione, dzieli byt prawny budynków w zakresie stawki podatku obowiązującej przy jego dostawie. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. w efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem postępowania jest sprzedaż wyodrębnionych lokali: mieszkalnych, użytkowych i garażowych w budynkach: K. G. (budynek trzylokalowy), Ch. (budynek pięciolokalowy) i W. (budynek sześciolokalowy) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynków i działek, stanowiących własność Powiatu W. lub alternatywnie sprzedaż przedmiotowych nieruchomości jako całość.

Wojewoda decyzją znak:. z dnia 16 marca 2000 r. stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Powiat W. nieodpłatnie własności mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu Zespołu Zakładów Opieki Zdrowotnej w W. obejmującego nieruchomości położone między innymi w W., Ch., K.G. ZZOZ W. aktem notarialnym Rep. A... z dn. 28 czerwca 2001 r. - umowa zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego w związku ze zrzeczeniem się prawa nieodpłatnego użytkowania nieruchomości co do części nieruchomości oddanych w nieodpłatne użytkowanie zrzekł się nieodpłatnego użytkowania ww. nieruchomości.

W budynkach tych Powiat W. przeprowadza drobne naprawy awaryjne. Drobne naprawy awaryjne w budynkach położonych w W., Ch. i K.G. nie były wydatkami na ulepszenie obiektu i nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, iż najem lokali mieszkalnych w tych budynkach zawarty jest z osobami fizycznymi na podstawie umów najmu z marca i kwietnia 2005 r. i jest zwolniony z podatku VAT. Najem lokali użytkowych zawarty jest z Niepublicznymi Zakładami Opieki Zdrowotnej na podstawie umów najmu zawartych 2002 r. na okres 10 lat. Natomiast najem małych pomieszczeń na samodzielne gabinety dentystyczne i pielęgniarskie (w budynkach W. i Ch.), trwa od 2002 r. przez tych samych najemców, umowy zawierane były na kolejne okres (np. 3 letnie), ostatnie umowy są zawarte 31 grudnia 2010 r. Najem lokali użytkowych jest opodatkowany podatkiem VAT. Najem garaży położonych w przyziemiach tych budynków zawarty jest zarówno z najemcami lokali użytkowych i lokali mieszkalnych również od 2002 r. Umowy były zawierane na kolejne okresy, ostatnie były zawarte w 2005 i 2006 r. na czas nieokreślony. Najem garaży jest opodatkowany podatkiem VAT.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych nieruchomości: K. G. (budynek trzylokalowy), Ch. (budynek pięciolokalowy) i W. (budynek sześciolokalowy) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu użytkownikowi miało miejsce w momencie zawarcia umów najmu z najemcami tych nieruchomości. Ponadto między tak ustalonym pierwszym zasiedleniem a przyszłą dostawą nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wobec powyższego dostawa przedmiotowych nieruchomości: K. G. (budynek trzylokalowy), Ch. (budynek pięciolokalowy) i W. (budynek sześciolokalowy) będzie stanowić dla Wnioskodawcy dostawę zwolnioną od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto dostawa lokalu mieszkalnego bądź użytkowego z którym będzie się wiązać udział w nieruchomości wspólnej to jest we własności gruntu oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie będą służyły do wyłącznego użytku właścicieli lokali, również będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, iż dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, iż dla wszystkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych znajdujących się w tych budynkach były ustanowione umowy najmu.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe, iż sprzedaż w drodze aktu notarialnego całej nieruchomości lub dowolnego lokalu (mieszkalnego, użytkowego czy garażu) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki, należy traktować jako dostawę towarów zwolnioną z podatku VAT, jednakże podstawę do zastosowania zwolnienia z opodatkowania będzie stanowił przepis art. 43 ust. pkt 10, a nie jak wskazał Wnioskodawca przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem przepis ten dotyczy zastosowania zwolnienia dostawy ruchomości.

Wskazanie przez Wnioskodawcę błędnej podstawy opodatkowania pozostaje bez wpływu na podjęte rozstrzygnięcie

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.