IBPP2/443-436/09/ASz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 czerwca 2009 r. (data wpływu 9 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania i udokumentowania usług wynajmu lokali świadczonych bez ważnej umowy - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 czerwca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania i udokumentowania usług wynajmu lokali świadczonych bez ważnej umowy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. wynajem nieruchomości własnych. W celu realizacji tej części działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił w 2008 r. nieruchomość gruntową zabudowaną kamienicą, w której znajdują się lokale wykorzystywane na cele niemieszkalne.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości, lokale znajdujące się w kamienicy były wynajęte. Umowy najmu zostały podpisane w imieniu poprzednich właścicieli nieruchomości przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Początkowo Wnioskodawca kontynuował przedmiotowe umowy najmu i wystawiał najemcom co miesiąc faktury VAT za wynajem lokali użytkowych opodatkowując czynsz podatkiem VAT liczonym według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług.

W 2009 r. ujawnione zostały okoliczności prawne i faktyczne, z których, zdaniem Wnioskodawcy, wynika że przedmiotowe umowy najmu są nieważne (ze skutkiem ex tunc, czyli od momentu ich podpisania). W związku z powyższym Wnioskodawca zażądał od najemców zwrotu wynajmowanych lokali z uwagi na nieważność zawartych umów najmu wyznaczając najemcom termin na opuszczenie zajmowanych lokali. Najemcy nie zaakceptowali stanowiska Wnioskodawcy, odmówili zwrotu lokali i twierdzą, że umowy najmu są ważne. Najemcy do chwili obecnej zajmują przedmiotowe lokale. W okresie od wezwania najemców do opuszczenia lokali do upływu terminu wyznaczonego najemcom na opuszczenie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług.

W związku z zaistniałym sporem prawnym co do ważności umów najmu i odmową opuszczenia lokali przez najemców, Wnioskodawca wystąpił przeciwko najemcom na drogę sądową z powództwami o wydanie lokali. Sprawy sądowe są w toku.

W związku z wytoczeniem powództw o wydanie lokali, z chwilą wystąpienia z powództwami Wnioskodawca zaprzestał wystawiania najemcom faktur VAT i w chwili obecnej co miesiąc z dołu wystawia im noty obciążeniowe za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W okresie od upływu terminu wyznaczonego najemcom do wydania lokali a dniem wniesienia pozwów o wydanie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. Kwot wykazanych w notach obciążeniowych Wnioskodawca nie obciąża podatkiem VAT, nie ujmuje not w ewidencji sprzedaży VAT, nie wykazuje w deklaracjach na podatek od towarów i usług. Kwoty wykazywane w notach obciążeniowych są równe rynkowemu czynszowi najmu za wynajem takich lokali bez podatku VAT.

Wnioskodawca dodał, iż jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nieważności umowy najmu, z chwilą wytoczenia przez Wnioskodawcę sprawy sądowej o wydanie lokalu, nie można mówić o świadczeniu usług najmu (lub podobnych) na rzecz pozwanego (dotychczasowego najemcy). Zatem płatności uzyskiwane przez Wnioskodawcę od pozwanego (dotychczasowego najemcy) za okres następujący od dnia wytoczenia powództwa o wydanie lokalu nie stanowią zapłaty za usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ale są rekompensatą dla Wnioskodawcy za zajmowanie przez pozwanego lokalu Wnioskodawcy bez tytułu prawnego (rekompensatą za bezumowne korzystanie z nieruchomości Wnioskodawcy).

Rekompensata taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem nie może być dokumentowana fakturą VAT. Właściwym dokumentem księgowym jest w takim przypadku nota obciążeniowa, którą Wnioskodawca może wystawiać począwszy od dnia, w którym wystąpił do sądu z powództwem o wydanie lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W przedmiotowej sprawie wyjaśnienia wymaga, czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali nie podlegają czy też podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przystępując do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy na wstępie należy wskazać, iż kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy m.in. art. 224, 225 oraz art. 675 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 224 § 1 cytowanej wyżej ustawy samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

W myśl art. 224 § 2 ww. ustawy od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Stosownie do art. 225 ww. ustawy obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

O tym, czy bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca (dzierżawca) nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący (wydzierżawiający) dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiającym) i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania rzeczą i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który podlegał i dalej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z lokalu po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu (dzierżawy) - czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. wynajem nieruchomości własnych. W celu realizacji tej części działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił w 2008 r. nieruchomość gruntową zabudowaną kamienicą, w której znajdują się lokale wykorzystywane na cele niemieszkalne.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości, lokale znajdujące się w kamienicy były wynajęte. Umowy najmu zostały podpisane w imieniu poprzednich właścicieli nieruchomość przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę. Początkowo Wnioskodawca kontynuował przedmiotowe umowy najmu i wystawiał najemcom co miesiąc faktury VAT za wynajem lokali użytkowych opodatkowując czynsz podatkiem VAT liczonym według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. W 2009 r. ujawnione zostały okoliczności prawne i faktyczne, z których, zdaniem Wnioskodawcy, wynika że przedmiotowe umowy najmu są nieważne (ze skutkiem ex tunc, czyli od momentu ich podpisania).

W związku z powyższym Wnioskodawca zażądał od najemców zwrotu wynajmowanych lokali z uwagi na nieważność zawartych umów najmu wyznaczając najemcom termin na opuszczenie zajmowanych lokali. Najemcy nie zaakceptowali stanowiska Wnioskodawcy, odmówili zwrotu lokali i twierdzą, że umowy najmu są ważne. Najemcy do chwili obecnej zajmują przedmiotowe lokale. W okresie od wezwania najemców do opuszczenia lokali do upływu terminu wyznaczonego najemcom na opuszczenie lokali, Wnioskodawca wystawiał najemcom faktury VAT opodatkowując należność podatkiem VAT według stawki 22%. Faktury te Wnioskodawca ujmował w ewidencji sprzedaży VAT oraz w składanych deklaracjach na podatek od towarów i usług. W związku z zaistniałym sporem prawnym co do ważności umów najmu i odmową opuszczenia lokali przez najemców, Wnioskodawca wystąpił przeciwko najemcom na drogę sądową z powództwami o wydanie lokali. Sprawy sądowe są w toku.

Ad. 1.

Przy tak przedstawionym stanie faktycznym należy uznać, iż w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze świadczeniem wzajemnym. Wnioskodawca nie wyraża bowiem zgody na korzystanie przez najemców z lokali, występując z roszczeniem o ich zwrot, a po odmowie najemców zwrotu tych lokali - występując na drogę sądową z powództwem o ich wydanie. Wnioskodawca nie świadczy zatem na rzecz najemców usług w rozumieniu ustawy o VAT, a co za tym idzie, w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z wypłatą odszkodowań, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2.

W konsekwencji powyższych rozważań Wnioskodawca nie ma obowiązku udokumentowania otrzymanego odszkodowania poprzez wystawienie faktury VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3.

Jak wynika z art. 224 § 2 oraz art. 225 cytowanej wyżej ustawy - Kodeks cywilny, od chwili, w której samoistny posiadacz dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż dopiero w momencie powzięcia wiadomości przez lokatorów o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie lokalu Wnioskodawca zaprzestał świadczenia usług i może wystawiać najemcom noty obciążeniowe

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż z chwilą wytoczenia przez Wnioskodawcę sprawy sądowej o wydanie lokalu, nie można mówić o świadczeniu usług najmu (lub podobnych) na rzecz pozwanego (dotychczasowego najemcy), należało uznać za nieprawidłowe.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku całościowo należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, tj. przy założeniu, że faktycznie przedmiotowe umowy najmu są nieważne i złożone przez Wnioskodawcę powództwo o wydanie lokali przez najemców jest zasadne. Tym samym traci ona swą aktualność w sytuacji zmiany jakiegokolwiek elementu stanu faktycznego (w szczególności dokonania przez właściwy w sprawie sąd cywilny odmiennej oceny prawnej niż Wnioskodawca) i prawnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.