IBPP2/443-419/12/IK - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2012 r. (data wpływu 7 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych na terenie miasta B. Wnioskodawca na posiadanych nieruchomościach, nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności (w tym także rolniczej), nabył je w drodze aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa pod datą 31 grudnia 2010 r. i zamierza sprzedać te nieruchomości dla podmiotu gospodarczego.

Działka 1220/96 o pow. 4a 81 m^2, działka nr 1222/96 o pow. 77 m^2, działka 1259/96 o pow. 13a 94 m² oraz działka nr 1522/96 o pow. 1 ha 13a 62 m² będące przedmiotem sprzedaży są zakwalifikowane w ewidencji gruntów, a także w księdze wieczystej z następującymi oznaczeniami:

W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże w chwili zawierania przyrzeczonej umowy sprzedaży zapewne tego rodzaju decyzje wraz z pozwoleniem na budowę zostaną wydane.

Nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawcy są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 24 sierpnia 2011 r. Rady Miejskiej w B. "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B.". Jak wynika z wypisu i wyrysu ze Studium uwarunkowań, nieruchomość posiadana przez Wnioskodawcę znajduje się w przeważającej części na terenach oznaczonych jako tereny strefy osadniczo-administracyjnej SOA7 - Ł. oraz jednocześnie w granicach jednostek urbanistycznych 10.2.1/;10.2.2/

Główne kierunki rozwoju - samodzielna płd. Dzielnica obrzeżna: wykształcenie nowych terenów rekreacji i wypoczynku na terenach poprzemysłowych, utrzymanie i uporządkowanie istniejącej zieleni, w tym publicznej, rehabilitacja, utrzymanie, porządkowanie, kontynuacja i rozwój nowych terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, wykształcenie nowych terenów usługowych, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w rejonie tzw. Płd. B. miasta oraz płd. B. śródmieścia, wskazanie terenów do ich przekształcenia, utrzymanie istniejących terenów przemysłowych, silna integracja ze strefami na kierunkach północnym i południowo-zachodnim. Zachowanie i aktywizacja istniejących zwartych i rozproszonych terenów zieleni oraz terenów zieleni w dopuszczoną zabudową.

U1 - tereny zabudowy usług komercyjnych: nieruchomości i obiekty: handlu, usług nieprodukcyjnych, gastronomii oraz hotele, motele, schroniska.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży opisanej nieruchomości gruntowej, przebiegającej dwuetapowo - umowa przedwstępna sprzedaży, przy której nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do tej nieruchomości nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz umowa przyrzeczona sprzedaży, gdzie wydane zostaną dla nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę - pawilonu centrum handlowego, Wnioskodawca przy ocenie przeznaczenia terenu powinien kierować się zapisami dotyczącymi charakteru gruntu wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków, w księdze wieczystej dotyczącej tej nieruchomości czy też zapisami dotyczącymi potencjalnego przeznaczenia gruntów wynikającymi z obowiązującego Studium uwarunkowań dla potrzeb prawidłowego opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawodawca - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT - zwolnił z opodatkowania tym podatkiem dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższego wynika zatem, że jedynie tereny budowlane oraz tereny przeznaczone pod zabudowę podlegają opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 23% VAT. Pozostałe niezabudowane nieruchomości gruntowe korzystają ze zwolnienia od VAT. Jednocześnie w związku z brakiem w przepisach dotyczących VAT jakiejkolwiek definicji terenu budowlanego lub terenu przeznaczonego pod zabudowę, należy odwołać się do aktów prawa miejscowego, tj. lokalnych przepisów regulujących zasady zagospodarowania przestrzennego terenu znajdującego się na obszarze działania określonej władzy samorządowej. Przedmiotowe pytanie dotyczy sytuacji, w której w stosunku do danej nieruchomości gruntowej brak jest decyzji o warunkach zabudowy w momencie zawierania umowy przedwstępnej, natomiast przy umowie przyrzeczonej zgodnie z decyzją kupującego tego rodzaju decyzja oraz pozwolenie na budowę powinny zostać wydane. Brak jest także planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenu - zatem nie mogą być one podstawą klasyfikacji danego gruntu na potrzeby VAT. Wobec tego pojawia się pytanie, czy Wnioskodawca powinien opodatkować VAT sprzedaż tej nieruchomości w oparciu o wypisy z ewidencji gruntów oraz ksiąg wieczystych, czyli potraktować je jako grunty zadrzewione i zakrzewione i w konsekwencji zastosować zwolnienie od VAT. Czy też posłużyć się zapisami wynikającymi ze Studium uwarunkowań.

Jak wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 9 ust. 1 w związku z ust. 4), w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy (miejska) podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Zatem studium zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem poprzedzającym wykonanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie stanowi ono prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jest jednak zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnych z wyznaczonymi kierunkami. W opisanym stanie faktycznym, jako uchwała Rady Miejskiej, Studium uwarunkowań stanowi podstawę do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przynajmniej do czasu zmiany tego Studium. Zatem, skoro w stosunku do przedmiotowych nieruchomości gruntowych obowiązuje obecnie Studium uwarunkowań, to Wnioskodawca uważa, że powinien kierować się tym Studium dla potrzeb oceny przeznaczenia gruntu w celu opodatkowania VAT, a nie wypisem z ewidencji gruntów i budynków lub księgi wieczystej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy również zauważyć, że o ile przeznaczenie terenu określa plan zagospodarowania przestrzennego, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego lub nie wydano decyzji o warunkach zabudowy wówczas dopiero dla podstawy wymiaru podatku od towarów i usług wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 17 stycznia 2010 r., sygn. akt I FPS 8/10, w którym rozstrzygnięto, iż w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne, w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyroku stwierdził, że przy rozstrzyganiu sporów w tej kwestii należy sięgnąć do rozwiązań zawartych w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347). Przepis art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy stanowi, że do celów dostawy terenu budowlanego - "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. NSA powołał się na orzeczenie w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen a Belastingdienst Grote Ondememingen (Holandia), w którym Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjął, że do ustawodawstwa krajowego każdego państwa należy ustalenie definicji terenu budowlanego. Polski ustawodawca nie zdefiniował pojęcia dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę w ustawie o podatku od towarów i usług. A zatem do polskiego systemu prawa podatkowego nie implementowano art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/1 12/WE Rady.

Dokonując zatem podsumowania powyższej analizy stwierdzić należy, iż kwestię zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposób postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zawartych w niej przepisów wynika, że o przeznaczeniu terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony, dla terenów gminy - przez gminę oraz że ustalenia tego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku natomiast jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem zbycia będą działki niezabudowane:

W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże w chwili zawierania przyrzeczonej umowy sprzedaży zapewne tego rodzaju decyzje wraz z pozwoleniem na budowę zostaną wydane.

Nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawcy są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 24 sierpnia 2011 r. (XVI/204/11) Rady Miejskiej w B. "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B.".

Odnosząc zatem przedstawione we wniosku zdarzenie należy podkreślić, iż tylko w sytuacji, gdy dla danego gruntu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jak również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy to należy kierować się ewidencją gruntów i budynków. Natomiast w sytuacji wydanej decyzji o warunkach zabudowy to należy kierować się właśnie ta decyzją.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż dla potrzeb prawidłowego opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek o numerach ewidencyjnych 1220/96, 1222/96, 1259/96 oraz 1522/96, przebiegającej dwuetapowo należy kierować się:

* ewidencją gruntu, przy zawieraniu umowy przedwstępnej czyli w sytuacji gdy przedmiotowe działki nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

* decyzją o warunkach zabudowy, przy zawieraniu umowy przyrzeczonej czyli w sytuacji gdy dla przedmiotowych działek zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę - pawilonu centrum handlowego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.