IBPP1/443-671/11/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2011 r. (data wpływu 19 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lipca 2011 r. (data wpływu 15 lipca 2011 r.) oraz pismem z dnia 26 lipca 2011 r. (data wpływu 28 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży mieszkań komunalnych - jest prawidłowe.

W dniu 19 kwietnia 2011 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży mieszkań komunalnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 12 lipca 2011 r. (data wpływu 15 lipca 2011 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 4 lipca 2011 r. znak: IBPP1/443-671/11/ES oraz pismem z dnia 26 lipca 2011 r. (data wpływu 28 lipca 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 19 lipca 2011 r. znak: IBPP1/443-671/11/ES.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Miasto - Urząd Miasta dokonuje sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz ich dotychczasowych najemców wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste lub sprzedażą gruntu.

Wartość lokalu mieszkalnego jest określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. Oprócz wartości lokalu nabywca jest obciążony kosztami które wcześniej poniósł Urząd Miasta w celu przygotowania mieszkania do sprzedaży. Są to niżej wymienione koszty postępowania:

* sporządzenie operatu szacunkowego - zakupiono z 23% VAT w 2011 r. i z 22% VAT przed 2011 r.

* sporządzenie podziału geodezyjnego-zakupiono z 23% VAT w 2011 r. i z 22% VAT przed 2011 r.

* opłata za wypis z księgi wieczystej - zakupiono z 23% VAT w 2011 r. i z 22% VAT przed 2011 r.

* wypis z rejestru gruntu - zakupiono z 23% VAT w 2011 r. i z 22% VAT przed 2011 r.

* sporządzenie rzutu i szkicu - zakupiono z 23% VAT w 2010 r. z 22% VAT przed 2011 r.

* sporządzenie inwentaryzacji budynku - zakupiono z 23% VAT w 2011 r. i z 22% VAT przed 2011 r.

* wypis i wyrys z mapy geodezyjnej - nie podlega VAT.

Miasto - Urząd Miasta dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych jako zwolnionych od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z uwagi na to, że zostały one wybudowane przed 1993 r. tj. rokiem od którego obowiązuje ustawa o podatku od towarów i usług.

Od ustanowienia prawa użytkowania wieczystego (tj. pierwszej opłaty i opłat rocznych) pobierany jest podatek VAT w wysokości 23% jeśli sprzedaż dokonywana jest od 2011 r.

W przypadku sprzedaży mieszkania wraz z gruntem - transakcja ta jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Niektóre z kosztów wymienionych powyżej zakupiono z podatkiem VAT i w przypadku wyodrębnienia ich w transakcji sprzedaży mieszkania jako odrębnych kosztów w formie refakturowania na nabywcę dokonano by ich odsprzedaży z podatkiem VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, iż przedmiotem interpretacji ma być kwestia włączenia do podstawy opodatkowania sprzedaży mieszkań wszystkich dodatkowo poniesionych kosztów przygotowania mieszkań do sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 12 lipca 2011 r.):

Czy Miasto - Urząd Miasta powinno do podstawy opodatkowania sprzedaży mieszkań włączyć wszystkie dodatkowe poniesione koszty postępowania (zakupione z podatkiem VAT za wyjątkiem wypisów i wyrysów z mapy) wyszczególnione powyżej określając w ten sposób podstawę opodatkowania w jednej kwocie ujętej w akcie notarialnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 12 lipca 2011 r.), powinien do ceny mieszkania włączyć wszystkie poniesione koszty związane z przygotowaniem lokalu mieszkalnego do sprzedaży. Możliwość taka wynika wprost z przepisu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2003 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2005 r. Nr 54, poz. 535 ze. zm.). Przepis ten określa, że obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Skoro zatem przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny to wszystkie koszty z tym związane muszą być włączone do ceny sprzedaży tego lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 marca 2011 r., wprowadzonego ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476 z późn. zm.), podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r. wprowadzonego ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2011 r., podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na mocy art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., wprowadzonego ww. ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca (Miasto) dokonuje sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz ich dotychczasowych najemców wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste lub sprzedażą gruntu.

Wartość lokalu mieszkalnego jest określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. Oprócz wartości lokalu nabywca jest obciążony kosztami które wcześniej poniósł Wnioskodawca w celu przygotowania mieszkania do sprzedaży. Są to koszty: sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzenia podziału geodezyjnego, opłaty za wypis z księgi wieczystej, opłaty za wypis z rejestru gruntu, sporządzenia rzutu i szkicu, sporządzenia inwentaryzacji budynku, opłaty za wypis i wyrys z mapy geodezyjnej.

Wnioskodawca wskazuje, iż przedmiotem interpretacji ma być kwestia włączenia do podstawy opodatkowania sprzedaży mieszkań wszystkich dodatkowo poniesionych kosztów przygotowania mieszkań do sprzedaży.

Do najważniejszych zasad prawa cywilnego należy zasada autonomii woli stron, wyrażająca kompetencje podmiotów prawa cywilnego do swobodnego kształtowania stosunków cywilnoprawnych poprzez czynności prawne, a wśród nich głównie umowy.

W myśl art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty sprzedającego mieszczą się w cenie nieruchomości, a obciążenie nimi nabywcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

Zgodnie z wolą ustawodawcy kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy.

Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.).

Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takich dostaw. Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, opłaty i podobne należności z wyłączeniem podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca obciąża nabywcę lub klienta. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy.

Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji.

Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ustawodawca krajowy nie sprecyzował, jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, tak jak to uczynił ustawodawca wspólnotowy, uznając za wystarczające wskazanie ogólnej definicji podstawy opodatkowania. Nie oznacza to jednak, jakoby wszelkich dodatkowych kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług nie należało uwzględniać w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak już powyżej wskazano, ogólne określenie podstawy opodatkowania w art. 29 ust. 1 ustawy o VAT odpowiada uregulowaniu wspólnotowemu z art. 73 i 78 Dyrektywy. W konsekwencji zapis ten winien stanowić wskazówkę interpretacyjną przy dokonywaniu wykładni polskich przepisów regulujących ustalanie podstawy opodatkowania.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu.

Zatem, jeżeli z zawartej umowy sprzedaży, wynika, że oprócz wartości mieszkania nabywca jest obciążony kosztami, które wcześniej poniósł Wnioskodawca w celu przygotowania mieszkania do sprzedaży tj. sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzenia podziału geodezyjnego, opłaty za wypis z księgi wieczystej, opłaty za wypis z rejestru gruntu, sporządzenia rzutu i szkicu, sporządzenia inwentaryzacji budynku, opłaty za wypis i wyrys z mapy geodezyjnej, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą czynnością tj. dostawą mieszkania.

Analizując okoliczności faktyczne sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa krajowego i wspólnotowego stwierdzić należy, iż podstawą opodatkowania jest całość świadczenia pieniężnego należnego od nabywcy, a więc należność za dostawę towarów (nieruchomości), która obejmuje również koszty usług, które poniósł Wnioskodawca w celu przygotowania mieszkań do sprzedaży.

Zatem - zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE Rady - koszty sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzenia podziału geodezyjnego, opłaty za wypis z księgi wieczystej, opłaty za wypis z rejestru gruntu, sporządzenia rzutu i szkicu, sporządzenia inwentaryzacji budynku, opłaty za wypis i wyrys z mapy geodezyjnej, poniesione przez Wnioskodawcę winny zostać wliczone do podstawy opodatkowania dostawy nieruchomości i opodatkowane według stawki właściwej dla dostawy nieruchomości.

Tym samym element dodatkowy będzie podlegał opodatkowaniu na tych samych zasadach, jak element główny i według tego samego reżimu podatkowego, bowiem wszelkie ww. opłaty związane z przygotowaniem mieszkań do sprzedaży poniesione bezpośrednio przez dostawcę (Wnioskodawcę) są integralną częścią dostawy mieszkań, bowiem w tym konkretnym celu zostały poniesione.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy, iż powinien do ceny mieszkania włączyć wszystkie poniesione koszty związane z przygotowaniem lokalu mieszkalnego do sprzedaży należało uznać za prawidłowe.

Na marginesie należy jedynie dodać, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy o VAT) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług, zatem określenie kwoty należnej i tego co się będzie na nią składało leży wyłącznie w gestii stron umowy.

Jednocześnie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 z późn. zm.) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.