IBPP1/443-625/11/BM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 kwietnia 2011 r. (data wpływu do tut. organu 8 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 czerwca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

* jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości z tytułu dostawy wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenia ścieków - jest nieprawidłowe,

* jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości z tytułu podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 8 kwietnia 2011 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 27 czerwca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości z tytułu dostawy wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenia ścieków, podatku od nieruchomości, oraz ubezpieczenia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z mężem nieruchomości składającej się z gruntu kupionego w dniu 12 maja 2004 r. oraz budynków kupionych w dniu 13 października 1997 r.

W momencie nabycia nieruchomości obowiązywał ustrój majątkowej wspólności ustawowej, który został zniesiony w dniu 29 stycznia 2010 r.

Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni. Aktualnie planowane jest wycofanie ww. nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej i przekazanie jej w całości Wnioskodawczyni. Następnie Wnioskodawczyni planuje wynajęcie jej dla osoby prawnej jako podatnik VAT. Planowane wynajęcie będzie na cele użytkowe (biura i magazyny).

Umowa najmu oprócz czynszu będzie obejmować zwrot wydatków (bez dodatkowego narzutu) związanych z utrzymaniem nieruchomości (opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwrot wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości będzie opodatkowany aktualnie obowiązującą stawką podatków dla danego rodzaju usługi. Podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie będzie opodatkowane stawką podstawową aktualnie 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie ustalenia:

* jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości z tytułu dostawy wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenia ścieków uznaje się za nieprawidłowe

* jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowany zwrot wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości z tytułu podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia nieruchomości uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5a cyt. ustawy o VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r. podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.

Koszty podatku od nieruchomości są należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Dotyczy to również kosztów ubezpieczenia nieruchomości, które wynikają z umowy ubezpieczenia zawartej przez właściciela nieruchomości z ubezpieczycielem. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy najmu są wynajmujący i najemca, mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez wynajmującego opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości tj.: podatek od nieruchomości, koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości, opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości, koszty ubezpieczenia nieruchomości, opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy zostały włączone do czynszu i stanowią jego element kalkulacyjny, czy są wyodrębnione z czynszu, zawsze są należnościami obciążającymi najemcę, gdyż jest to zobowiązanie cywilnoprawne, wynikające z ustaleń zawartych między stronami, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z mężem nieruchomości składającej się z gruntu kupionego w dniu 12 maja 2004 r. oraz budynków kupionych w dniu 13 października 1997 r.

W momencie nabycia nieruchomości obowiązywał ustrój majątkowej wspólności ustawowej, który został zniesiony w dniu 29 stycznia 2010 r.

Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni. Aktualnie planowane jest wycofanie ww. nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej i przekazanie Wnioskodawczyni jej w całości.

Następnie Wnioskodawczyni planuje wynajęcie jej dla osoby prawnej jako podatnik VAT. Planowane wynajęcie będzie na cele użytkowe (biura i magazyny).

Umowa najmu oprócz czynszu będzie obejmować zwrot wydatków (bez dodatkowego narzutu) związanych z utrzymaniem nieruchomości (opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie).

Zdaniem Wnioskodawczyni zwrot wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości będzie opodatkowany aktualnie obowiązującą stawką podatków dla danego rodzaju usługi. Podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie będzie opodatkowane stawką podstawową aktualnie 23%.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przedmiotem świadczenia na rzecz najemcy będzie usługa główna, tj. wynajem przedmiotowej nieruchomości (budynków wraz z gruntem) na rzecz osoby prawnej, a ww. koszty tzw. mediów (w przedmiotowej sprawie jest to opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy) są elementem usług pomocniczych do tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu umowy najmu ww. nieruchomości, a nie z tytułu odsprzedaży "mediów", czy przeniesienia na najemców tych kosztów.

Tym samym wydatki za media w sytuacji, gdy korzystający z nieruchomości nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu nieruchomości. Powyższe oznacza, że w przypadku najmu lokali użytkowych (wynajem przedmiotowej nieruchomości - budynków wraz z gruntem - na rzecz osoby prawnej) będzie miała zastosowanie 23% stawka podatku VAT.

Ponadto zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu korzystania przez nich z mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Europejski Trybunał Sprawiedliwości, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, iż w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

A zatem, gdy Wnioskodawca jest stroną umów o dostawę mediów, ww. wydatki są świadczeniem należnym wynajmującego z tytułu umowy najmu nieruchomości, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemcę kosztów z mediami związanych. Najemca nie byłby bowiem zainteresowany zakupem samych mediów gdyby nie najmował nieruchomości, która bez wody, czy energii nie byłaby zdatna do użytku. Tak więc przedmiotem świadczenia jest usługa najmu i opłaty za dostawę wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenie ścieków należy uznać za należności z tytułu tej właśnie usługi najmu.

Podsumowując, opłaty za tzw. media, tj. wskazane przez Wnioskodawcę koszty dostawy wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenia ścieków, stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu przedmiotowej nieruchomości. Powyższe oznacza, że w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 23% stawka podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, że zwrot wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (z wyłączeniem podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia) będzie opodatkowany aktualnie obowiązującą stawką podatków dla danego rodzaju usługi (dostawy wody, energii elektrycznej, oleju opałowego i odprowadzenia ścieków) należało uznać za nieprawidłowe.

Podobnie pozostałe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości tj. podatek od nieruchomości, koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, są należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki właściwej dla tej usługi najmu ww. nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, że zwrot wydatków z tytułu podatku od nieruchomości, oraz ubezpieczenia nieruchomości będzie opodatkowany stawką 23% należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.